物業板塊12月2日上市，恆大再收資本運作平台

在與深深房重組失之交臂後，中國恆大迎來了另外一個資本運作平台。11月22日下午，IPO在即的恆大物業（6666.HK）舉行上市推介會，宣佈IPO定價區間為8.5港元-9.75港元，將募集137.8-158億港元，而這對於處於降負債關鍵期的恆大方面來説，意義非凡。作為在管面積最大的物業公司，恆大物業方面也在推介會上提出了兩大業務發力點：社區增值服務及第三方業務擴展。

“另一扇門”

根據上市進程，恆大物業此次招股於11月23日開始、至11月26日結束，公司股份將於12月2日在香港聯交所掛牌交易，股份代碼6666。

截至目前，共有23家基石投資者提前確認參與本次發行。以價格區間終端計算，基石投資者合計將認購約7.9億股，相當於總髮行規模的48.7%。

據發佈會披露，恆大物業IPO定價區間為每股8.5-9.75港元，本次基礎發行規模約為16.21億股（包括50%新股和50%老股），總髮行規模佔公司發行後股本的15%。在基礎發行以外，還會有15%的超額配售權。粗略計算，恆大物業本次IPO將募集137.8-158億港元，摺合約17.78-20.38億美元。

同策研究院資深分析師肖雲祥向北京商報記者表示，房企分拆物業板塊上市主要是出於兩個方面因素考量：一是，上市後可綜合降低企業資產負債，優化公司債務壓力；二是，在上市獲得融資後，用所融資金推動公司規模化擴張。除此兩個主要因素外，還有利於企業品牌的塑造，這在一定程度能夠正向推進公司的收購和日常運營。

來自恆大的官方表態：未來三年恆大有息負債將平均每年下降1500億元，負債率到2022年達到行業中低水平。據相關統計，通過配股、轉賣股權、分拆上市等方式，恆大近幾個月已大力籌措資金償債，其中通過轉讓各種股權資產，緩解的資金壓力超過1400億。

物業板塊上市，對於剛剛與深深房“分手”、並處於降負債關鍵期的中國恆大意義更重。據第三方預估，物業和汽車的上市將有望為公司新增約500億的現金流。按照恆大總裁夏海鈞此前的説法，恆大物業一旦完成拆分上市，中國恆大的淨負債率將下降19%。

不僅如此，物業板塊上市成功後，恆大系將擁有中國恆大（HK.3333）、恆大汽車（HK.0708）、恆大物業（6666.HK）、恆騰網絡（HK.0136）、嘉凱城（SZ.000918）、ST恆寶（代碼：834338）六大資本平台；此外恆大汽車方面也在為衝擊科創板做準備。其中，除了港股上市公司中國恆大、恆大汽車的融資渠道較為通暢外，與騰訊合作的恆騰網絡業務並無明顯優勢；而作為回A“備胎”的嘉凱城和與淘寶系牽手的新三板公司ST恆寶更是很難談及融資能力。

恆大方面的急迫，從恆大物業的IPO速度也可以窺見：從首度披露招股書到11月15日晚間通過上市聆訊，恆大物業IPO僅耗時47天，刷新了年內物業企業的上市記錄，年內同樣開啓物業上市進程的Top10房企中，融創用時81天、世茂104天、華潤74天。

“ ‘三道紅線’主要是針對以房地產開發為主營業務的房企所做的規定，如果物業板塊不進行分拆的話，一定程度上是對地產業務的約束，會間接約束物業管理業務的發展。”肖雲祥指出，“三道紅線” 的頒佈在一定程度上加速了房企將物業公司進行分拆上市的步伐，如果説政策為房企融資“關上了一扇門”，那麼企業則通過分拆物業上市打開了“另一扇門”。

欲破母公司依賴症

在外界關注的規模及利潤之外，同行業內其他規模物業企業一樣，恆大物業在項目獲取以及營收上對母公司的依賴程度較高。而恆大物業有意擺脱這一“母公司依賴症“。

“恆大物業作為恆大集團下屬的集團公司，是單獨獨立運營的，過去可能更多的是專注於管理現有的項目。” 恆大物業執行董事兼總經理胡亮表示，以整體的收入來源統計，從2017年到2020年上半年，來自於獨立第三方的收入佔比從原有的55.8%增長至2020年630的64.1%，處於不斷持續提升的過程，相應的來自母公司的關聯收入部分逐年在下降，整體的收入結構在不斷優化。

“上市以後，我們也將持續加大在第三方對外拓展的力度。” 胡亮透露，公司從2019年開始已經關注對外的拓展以及收併購的市場，今年6月份正式成立了投資拓展團隊，6至9月份已經完成了5家區域型的獨立第三方物業公司的收併購工作，總在管面積為772萬平米左右。

另一維度，“社區最後一公里”也將成為恆大物業的發力點。

“目前恆大物業也在跟很多互聯網公司以及戰略投資人在各方面進行業務方面的探討和合作，力爭實現打通從互聯網到整個社區最後一公里的私域流量的鏈條，開展包括家裝美居、房屋租售、教育培訓、社區傳媒以及社區新零售等方面的增值服務業務。” 胡亮指出，物業公司現在最核心的優勢是把控着數以千萬計業主的私域流量，這種流量在目前階段是非常寶貴的一種資源。

克而瑞物管事業部研究總監湯曉晨表示，從物業公司規模拓展的路徑來講，採取收併購的手段去擴張，是當前物業企業實現規模迅速擴張的最直接手段。“一方面，招股募集了非常多的資金；另一方面，現在通過單純的市場招投標方式拿項目，規模增量是很有限的。預計恆大物業還將在上市後有大舉收併購的動作。”

地產分析師嚴躍進也表示，僅靠母公司項目能夠實現的規模增長有限，同時也會具有一定風險。“加大第三方業務拓展有利於恆大物業的後續規模擴張，對於企業長期經營具有明顯的利好作用。”

專家：企業規模影響股價表現

成長性也是關鍵因素

業內有分析認為，未來物業企業間的分化會表現在股價、估值上的不同表現。優質的企業天花板會更高，而各方面比較弱勢的企業也可能難以獲得投資者關注。伴隨着龍頭房企陸續分拆物業板塊上市，未來行業分化將有所加劇。

據肖雲祥介紹，截止11月22日，品牌物業企業平均市盈率為52.7倍（樣本：金融街、新城、永升、綠城、保利、金科、碧桂園、融創），而恆升指數市盈率為14.6倍，相比而言，品牌物業企業的市盈率是恆升指數的3.59倍。品牌房企如新城、永升、保利、碧桂園，從2020年初至今，股價上漲1-2.6倍之間，基本上在9月達到高位之後，股價隨即進入下滑通道，其中保利物業從5月達到92.457港元/股的高位後，持續下滑至今。

在肖雲祥看來，物業企業股價表現固然存在板塊輪動因素的影響，但這是短暫的。從根本上來説，影響估值的因素還是要看企業自身，比如成長性、經營模式的稀缺性及相應的特色服務等。

北京商報記者 盧揚 榮蕾