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5月“降息”如期來了。據中國貨幣網5月20日公佈的最新數據，5年期LPR（貸款市場報價利率）為4.45%，下降15個基點，是2019年LPR改革增設5年期指標以來單次最大降幅。本次1年期LPR沒有調整，仍為3.7%。
由於多數房貸期限超過5年，5年期LPR關係着“房貸一族”的月供。根據上週末出台的最新規則，新發放的首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為“不低於LPR減20個基點”。以5月LPR計算，首套房貸利率最低可至4.25%。
“100萬30年月供有望低於5000元。”中原地產首席分析師張大偉對記者表示，不過本次降息不會導致樓市過熱，目前房地產行業面對的並非簡單的資金問題，購房者收入、人口結構等因素也同時影響着市場。
中國貨幣網官網上LPR歷次報價走勢。
5月LPR報價的“意料之中”與“預期之外”
按照過往報價，因為關係着樓市，5年期LPR調整相對謹慎，調整次數明顯少於1年期。據貝殼財經記者統計，從2019年8月LPR改革起，1年期下調過6次，單次最大降幅為20個基點，出現在2020年4月疫情暴發初期；不算本次，5年期LPR下調過3次，單次最大降幅為10個基點，且每次都與1年期同時下降。
本次報價前，LPR參考的貨幣政策工具MLF（中期借貸便利）利率，在5月16日最新一次續作中保持不變，已是自今年1月下調後連續4個月“按兵不動”。不過由於金融機構面臨資產荒，大量資金淤積在銀行間，貨幣市場利率走低，加上前不久監管層引導存款利率下行，這些都增加了銀行報價下降的可能性，而銀行報價是LPR報價的另一個重要組成部分。
光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華表示，本月LPR調整在“意料之中，預期之外”。“意料之中”是由於國內面臨複雜形勢超預期，實體經濟融資需求偏弱，年內穩增長與穩就業壓力較大，國內有必要進一步引導金融機構合理降低實體經濟融資成本，激發微觀主體活力，促進投資與消費穩步恢復。
“預期之外”是5年期LPR利率單獨調整且下降幅度超預期。周茂華認為主要有三方面原因：一是近幾個月實體經濟中長期貸款需求偏弱，引導金融機構降低中長期貸款利率成本，提振實體經濟融資需求；二是近幾個月國內房地產復甦不理想，5年期報價利率下降有助於降低按揭貸款成本提振剛需住房需求，促進房地產平穩運行；三是此前央行穩增長政策靠前發力，降準、上繳結存利潤、專項再貸款、優化存款利率等為銀行提供長期限、低成本資金，為銀行金融機構降低中長期貸款利率成本營造良好條件。
首套房貸利率最低可至4.25%，100萬30年月供有望低於5000元
對於“房貸一族”來説，LPR直接關係着月供。根據央行和銀保監會上週末調整的標準，新發放的首套住房商業性個人住房貸款利率下限由“不低於相應期限的LPR”調整為“不低於LPR減20個基點”，本週天津、蘇州、鄭州等地都傳出首套房貸利率降至4.4%的消息（按4月5年期LPR報價4.6%減去20個基點得出）。以5月5年期LPR報價4.45%計算，首套房貸利率最低可至4.25%。
“部分城市若執行4.25%利率，購房者100萬貸30年期的月供有望低於5000元，約為4919元。以執行4.45%標準計算，從上個月基準4.6%降低15個基點，購房者100萬貸30年期的月供也將減少約90元，約為5037元，累積30年月供將減少3.2萬元。”張大偉稱。值得一提的是，由於大多數房貸利率是一年調整一次，因此今年年內LPR累計下調減少的月供額，存量用户會在2023年才能享受到。
諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙表示，5月LPR下調疊加央行差別化的信貸政策，對市場的回穩有着重要的作用，當前房地產市場需求端市場動力不足一個重要原因在於市場信心不足，央行多次實質性的支持，對提振購房者的市場信心起到很好的支撐，在中央信貸寬鬆的支持下，市場回穩的速度會加快，預計疫情好轉後積累的需求將會逐步釋放，下半年房地產市場銷售逐步走高。
張大偉認為，在出現政策底部後，5年期房貸“降息”意味着市場底部或也會很快出現，只要疫情能快速穩定，預計市場底部開始出現的時間將在今年下半年。他同時稱，本次降息不會導致樓市過熱，因為目前房地產行業面對的並非簡單的資金問題，拿地、銷售、客源、貸款乃至同質化產品競爭都存在壓力。從當前監測的數據看，多個城市利率均出現了輕微的變化。但當前購房者收入穩定問題、人口結構問題等依然影響房地產市場的穩定。
LPR是所有貸款的“錨”。周茂華表示，除了房地產業，5年期LPR報價利率下調也直接利好製造業，市場信心逐步回暖，年內房地產與製造業復甦加快將帶動國內消費和投資反彈，內需動能有望穩步恢復。民生銀行首席研究員温彬表示，預計下一階段貨幣政策將繼續發揮總量和結構雙重功能，加大力度為困難行業、企業和人羣紓困，促進經濟加快企穩回升，運行在合理區間。
新京報貝殼財經記者 程維妙 編輯 王進雨 校對 王心