文/樂居財經 程孟瑤
當市場的目光都集中在房地產市場上恆大拋售香港總部大廈套現、佳兆業擬出售上海總部大樓，融信中國賣掉總部大樓，泰禾將華東總部大廈擺上貨架時，作為下游的家居企業，紅星美凱龍將自己位於上海的總部大樓抵押給了銀行，以換取流動資金用以公司日常經營。
9月18日晚，紅星美凱龍（01528.HK）公告稱，準備向中國工商銀行股份有限公司上海市虹橋商務區支行申請單筆貸款期限1年、利率為市場利率的流動資金貸款4.3億元。
抵押擔保物為上海市閔行區申長路1466弄2號南北樓、5號南北樓的2-8層物業的餘值，該物業由紅星美凱龍全資子公司上海宇慕企業管理有限公司、上海宇煦企業管理有限公司、上海宇築企業管理有限公司及上海宇霄企業管理有限公司共同持有。公開信息顯示，申長路1466弄2號、5號為紅星美凱龍總部所在地。
除了抵押總部大樓，此前還通過變賣資產、質押股票來降低債務之壓。惠譽認為紅星美凱龍的流動性仍然充足，其可用現金足以覆蓋所有到期短期資本市場債務，同時獲得銀行融資的渠道保持不變。
截止2022年3月31日，紅星美凱龍有38.11億元的銀行授信額度未使用。對於今日到期的一筆3億美元的美元債，紅星美凱龍有也已經做好兑付準備。
此外，2022年8月4日的《徵信報告》顯示，紅星美凱龍實控人車建興資信情況良好，暫未發現不良或違約類貸款，亦未發現異常情況。
借新還舊
財報顯示，今年上半年紅星美凱龍總營收69.57億元，同比下降7.28%；歸屬上市公司股東淨利潤10.25億元，同比下降32.1%。另外，上半年其經營活動產生的現金流量淨額為20.01億元，同比下降3.96%。
截至2022年6月30日，紅星美凱龍總資產1339.32億元，其中流動資產148.38億元；總負債763.21億元，其中流動負債299.50億，包括一年內到期的非流動負債96.12億元，短期借款20.95億元。貨幣資金61.35億元，比報告初期下降11.1%。
報告期末，紅星美凱龍有息債務總額374.69億元，較年初的395.55億元減少5.27%。其中，2022年內到期或回售的有息債務總額57.75億元。包括公司信用類債券餘額30.43億元，佔有息債務餘額的8.12%；銀行貸款餘額303.64億元，佔有息債務餘額的81.04%；商業地產抵押貸款支持證券及資產支持票據餘額33.15億元，佔有息債務餘額的8.85%；其他有息債務餘額7.47億元，佔有息債務餘額的1.99%。
查債通數據顯示，截至目前，紅星美凱龍有約39.31億元未到期境內債券，不過今年的本金已經履約，只剩下0.79億元的利息需要償還，另外還有一筆3億美元的美元債於今日到期，票面利率3.375%。
對於這筆3億美元的債務，紅星美凱龍已經做好了兑付準備。其母公司紅星美凱龍控股集團有限公司（簡稱“美凱龍集團”）在近期以備用信用證結構發行了3年期的2.497億美元債券用於償還，兑付缺口將由內部資金填補。
商場資產做後盾
母公司出面幫忙解決了這筆美元債，而美凱龍集團自身的償債壓力也不小。除了近期新增的2.497億美元債券，其還有153.39億元境內債券將在未來3年內集中到期。
查債通顯示，2022年美凱龍集團還有約2.75億元的本息需要償還，其中有一筆餘額0.0025億元的債券在47天后到期。而在此之後的三年，美凱龍集團有將近150億元的債務本息需要償還。
今年上半年，美凱龍集團淨利潤為-27.28億元，較上年同期減少294.75%。截止2022年6月30日，美凱龍集團有息債務餘額88.50億元，其中公司信用類債券餘額10.32億元，佔有息債務餘額的11.66%；銀行貸款餘額73.18億元，佔有息債務餘額的82.69%；商業地產抵押貸款支持證券餘額5.00億元，佔有息債務餘額的5.65%。
標普認為，紅星美凱龍最核心的問題是美凱龍集團債台高築，且資產大部分都在子公司旗下，典型的“子強母弱”局面下，母公司面臨明顯的流動性危機。作為控股公司旗下最重要的子公司，紅星美凱龍很難置身事外，亦將受到母公司危機的衝擊。
截止目前，美凱龍集團和紅星美凱龍，合計有192.7億元人民幣債券，以及2.5億元美元債需要償還。
儘管有相當大的償債需求，但紅星美凱龍可觀的商場資產可支持其進行再融資。截至2022年6月30日，紅星美凱龍投資性房地產賬面價值為961.64億元，佔資產總額的比例為71.80%。經營有94家自營商場，而且超八成的自營商場分佈於國內一、二線城市的優質地段，此外還有19家自營商場在籌備中。
今年上半年，其已開業自營商場取得營業收入43.06億元，同比增加6.2%，毛利率為76.1%，同比增長0.7個百分點。
降債有方
家居行業與房地產行業相關性較高，2021年下半年以來，房地產行業景氣度快速下行，紅星美凱龍也開始調整戰略側重方向，通過出售優質資產以及子公司股權快，速回籠資金以減輕償債壓力。
2021年7月，美凱龍集團將旗下7家物流子公司和紅星企發70%的股權以23.12億元和40億元的價格出售給遠洋資本；10月又將剛成立不久的美凱龍物業80%股權以6.96億元價格轉讓給旭輝永升服務，同時簽下20年超長期業績對賭協議，前6年美凱龍物業業績增長承諾為10%，之後14年每年業績增長承諾為2%。這三筆交易，合計“回血”超70億元。
為了進一步降低負債，今年3月2日，紅星美凱龍還將美凱龍集團將持有的8983.45萬股進行質押，募集資金不超過3.5億元。
大力降負債之下，今年上半年，紅星美凱龍負債總額為763.21億元，比年初少了13.35億元，負債率56.98%，處於近5年低位。2017年-2021年，紅星美凱龍負債率分別為54.72%、59.14%、59.95%、61.16%以及57.44%。
在二級市場，紅星美凱龍也在通過回購穩定股價。
今年8月31日，紅星美凱龍通過集中競價交易方式已累計回購A股股份38.48萬股，佔公司總股本0.0088%，購買的最高價為5.21元/股，最低價為5.20元/股。截至9月20日收盤，美凱龍收報4.60元/股，總市值200.32億元。
文章來源:樂居財經