福晟國際虧本賣樓背後：資金承壓，年報延期，旗下多項目仍停擺
來源： 每日經濟新聞
評級遭斷崖式下調後，近日，曾經的“千億黑馬”房企福晟集團旗下上市平台福晟國際又傳出虧損1.57億元賣樓的消息。
福晟國際此次損本賣樓，是為了緩解資金困難。事實上，早在2020年12月8日，《每日經濟新聞》就曾以《多個樓盤項目停擺、跟投款難兑付、6.3億元債券違約…… 昔日“千億黑馬”房企福晟再陷泥淖》為題報道了福晟旗下多個項目停擺、員工跟投款無法兑付以及債券違約等情況。如今看來，福晟的資金狀態似乎並未有實質性改善，反而有加重的趨勢。
此外，記者在人民網領導留言板上看到，今年以來，福晟旗下位於多地的樓盤項目，仍有業主反映存在“遲遲不能復工、無法按時交付”等問題。
去年11月尚處於半停工狀態的福晟錢隆府項目 圖片來源：每經記者 吳若凡 攝（資料圖片）
虧損1.57億元賣樓
4月14日，福晟國際發佈公告稱，於3月28日通過公司的間接全資附屬公司隆通有限公司，將其位於香港九龍宏照道39號企業廣場3期物業以7.9億港元出售給一家名為Retain Prosper Group Limited的投資公司，預期將於出售事項完成後錄得估計虧損約1.57億元。
事實上，早在2020年11月，福晟國際就曾發佈公告稱，由於新冠疫情暴發，香港經濟下滑，集團正考慮委聘專業人士通過（其中包括）出售香港的物業（包括其於九龍灣企業廣場3期的物業）重組資產。
福晟國際公告截圖
3月29日，福晟國際曾發佈公告表示，公司股份於當天上午9時正起短暫停止買賣，以待刊發有關公司非常重大出售事項的內幕消息。籌劃半年多的重大資產出售計劃終於在大幅降價後終於找到了買家。
據悉，福晟國際此次出售的物業包括香港九龍宏照道39號企業廣場3期41樓7個單位、42樓8個單位、43樓全層、45樓全層及46樓全層，16個停車位及若干保留部分（即三個外牆廣告位），物業總建築面積約為7.28萬平方尺。這一出售體量相當於50%的股東權益。
公開信息顯示，上述物業曾由思捷環球持有設為總部，2015年以9.2億港元總價轉售予豐泰地產及資本策略地產，隨後被轉售給福晟國際。2018年3月，福晟國際發佈公告稱，以13.3億港元收購香港九龍企業廣場多層物業。
此次7.9億港元的成交價較去年底市場流傳的10億港元標價再度下滑超過20%，此外，較2018年初購入價13.3億港元還要低40%。出售該物業，福晟的賬面虧損約達5.4億港元，虧損幅度高達40.6%。無庸置疑，這是一筆十足的虧本買賣，預計此次出售福晟將錄得虧損1.57億元人民幣。
而事實上，在過去兩年中，上述物業不僅沒有為福晟國際帶來相對穩定的經常性租金收入，反而出現全線虧損。據福晟國際披露，2019年，上述物業所屬公司的除税後虧損為0.88億港元；2020年，這一虧損額度擴大至3.5億港元，負債淨額為4.83億港元，同比增幅高達258%。
關於本次出售資產的原因，福晟國際表示，受疫情影響，香港商用物業的空置率顯著增加，福晟國際的九龍東物業的整體租金率已大幅下降；福晟擬將出售事項的所得款項用於清償未償還借貸，為減低清償到期債務所需的即時現金流入之負擔。
母公司負債加劇
3月31日，福晟國際發佈公告稱，由於缺少非全資附屬公司嘉興市鉑金置業有限公司2020年度的財務報表及相關資料，其無法確認2020年度的綜合財務報表。而按照港交所的上市規則，上市公司須不遲於公司財政年度結束後3個月（3月31日或之前）刊發前一財政年度的初步業績的公告。
據此前財報，截至2020年6月末，福晟國際短期借款為41.89億元，同比大幅增長81.82%。同期，其現金及現金等價物僅有8.02億元，無法覆蓋彼時的短期借款。
2月9日，中國證券監督管理委員會福建監管局官網發佈《關於對潘偉明、許幼農、郭陽春採取出具警示函措施的決定》指出，福建福晟集團有限公司存在未在法定期限內披露公司債券2020年半年度報告、未按規定披露重大訴訟事項、重大債務逾期違約未及時披露、重大資產凍結未披露等問題，對福晟集團董事長兼總裁潘偉明及許幼農、郭陽春等高管採取出具警示函措施。
子公司未能及時呈遞財務報表，也在一定程度上反映了當前內外交困的母公司福晟集團的尷尬現狀。
值得一提的是，早在2020年11月19日，福晟集團就發佈公告稱，公司無法按時支付“18福晟02”回售本金及利息，共計6.31億元。由於債券違約，當天大公國際決定將福建福晟集團的主體信用等級由A 下調為C，“18福晟02”信用等級由A 調整為C、“18福晟03”“19福晟01”及“19福晟02”的信用等級由A 調整為CC。
Wind數據顯示，福晟集團旗下有5只債券將於2021年到期，金額合計33.3億元；另有4只債券將於2022年到期，金額合計50億元。
2017-2019年，福晟集團總負債分別為448.46億元、616.44億元、706.64億元，負債規模持續上漲。
事實上，福晟國際在公告中亦坦言，“所得款項用於清償本集團的未償還借貸”，這不僅能減低其清償到期債務所需的實時現金流入之負擔，亦將降低經常性融資成本。
債務壓力加大的同時，福晟國際的業績表現也不盡如人意。2020年半年報顯示，福晟國際的營業收入為6.85億元，較2019年同期的2.99億元有明顯增長，但利潤卻出現大幅下滑，從2019年中期的1.05億元跌至2020上半年的-3.86億元，大幅下跌467.62%；同時，毛利率亦大降逾15個百分點至10.12%。
旗下多項目仍停擺
就在去年11月底，《每日經濟新聞》記者曾在福晟的大本營福州實地調查發現，福晟在當地開發的錢隆府、中央美墅、錢隆雙璽、音江南等多個項目處於停工或半停工狀態。
值得注意的是，以上樓盤的停擺情況已經有了進展。福州市人民政府官網顯示，截至今年1月18日，福州在建的福晟項目已基本實現全面復工，9個在建項目已支付復工資金1.43億元。
人民網領導留言板截圖
不過今年以來，在人民網領導留言板上，福晟旗下位於天津、漳州等地的樓盤項目仍頻遭業主投訴，存在“延期復工”和“無法交付”等問題。
4月10日，福建省彰州有業主發映，福晟錢隆尊品二期原計劃於元宵節後全面復工，但至今仍未有復工跡象。本應於今年3月30日交付業主，結果如今未交付也沒有書面通知。
3月12日，福建彰州有業主反映，於2019年10月買了漳浦福晟錢隆首府南區的房子，計劃於2021年12月份交房，但該項目封頂後就沒有再動工。
3月9日，天津靜海區有業主反映，於2019年9月份在靜海東團泊購買的福晟公元樂府的房子，到現在工地已經停工半年多了，仍沒有給出具體復工時間。
另據記者瞭解，之前曾曝出的福晟員工跟投款難兑付問題，目前已經在陸續兑付。據一名福晟前員工透露，他的兩筆跟投款本金已經贖回，不過打了9.5折。