PE追捧，瑞銀打CALL，金科服務價值有多高？
來源： 鳳凰網房產重慶站
早幾年，互聯網正處在風口上，一位PE大佬曾説：沒有互聯網的PE是行屍走肉，沒有PE的互聯網是孤魂野鬼。
如今，PE有了新的喜好——物業服務板塊。
11月17日，金科股份旗下的物業板塊金科服務上市，背後有泰康人壽、高瓴、雪湖資本、中金啓融等眾多PE機構的影子。
資本的嗅覺向來敏鋭，一般而言，錢往哪裏湧就代表市場機會在哪。
11月19日，瑞銀髮表研究報告，首予金科服務（09666）“買入”評級，基於2021年預測市盈率35倍，予其目標價65港元。
説直白點，旱澇保收，不用考慮什麼週期性，只是賺多賺少的問題。
再直白點，國際頂級投行瑞銀，為什麼看好金科服務？
市場認可度
據瑞銀評估報告顯示，金科服務估值定價的關鍵，主要在於其市場溢價能力，以及市場對服務質量的認可。
溢價能力方面——
瑞銀通過貝殼數據，抓取了過去20年的8萬個項目和220億平方米進行對比。結果顯示：金科服務管理的樓盤二手房市場交易價格，比鄰近的類似年齡的住宅高出10%-20%。
這意味着，金科服務能夠給項目帶來一定的市場溢價。
按綜合實力計，金科服務自2016年至2020年連續五年，被中指研究院評為中國物業服務百強企業十強之一，並自2015年至2020年連續六年西南地區排名第一。
服務質量方面——
據招股書顯示，金科服務外拓在管面積，由2017年2086.1萬平方米持續增長至2019年6377.1萬平方米，複合年增長率達74.8%。第三方項目佔比已達52.9%，在同行中位居前列。
隨着規模的增長，金科服務還將憑藉在管項目形成的標準服務體系、積累的服務經驗，進一步發掘與第三方的合作機會，提升外拓水平。
由此可見，金科服務管理“含金量”遠高於市場平均水平，未來市場認可度仍會不斷提高。
核心競爭力
據瑞銀評估報告顯示，在其母公司金科股份的資源支持下，金科服務率先進入物業市場，完成規模化佈局，已基本形成自己的核心競爭力。
佈局時機上，金科服務是行業“引領者”，具備先發優勢。
成立於2000年，2007 年開始向全國化發展；
2006 年、2013 年分別開始向第三方物業和社區提供增值服務；
2017 年、2018 年分別建立“金科大社區”一站式服務平台和雲客服中心……
截止目前，金科服務已成立二十年，從專服務於金科股份的物業子公司，成長為全國化的物業管理集團。
業務體量上，金科服務已經從區域到全國，完成規模化佈局。
2007年開始向全國化發展，在深耕西南地區的基礎上，不斷拓展全國核心城市羣的服務版圖，現已打造涵蓋中國三個主要地區（即西南地區、華東及華南地區及華中地區）和其他地區的24個省、直轄市及自治區的龐大的物業管理項目組合。
截至2020年6月30日，金科服務共有843個已訂約物業管理項目，合同總建築面積約為2.56億平方米；旗下管理物業項目487個，在管總建築面積約為1.30億平方米。
可持續增長
藉由母公司金科股份的高速發展，為金科服務累積了充足的項目儲備，未來其業務仍有巨大的可持續增長空間。
據年報顯示，2019年，金科股份銷售面積達1905萬平米，同比增長56.6%。
根據克而瑞發佈的房企銷售排名，金科股份2019年全口徑銷售面積位居全國第8位。土地投資方面，金科股份2019年拿地建面為3323萬方，截止2019年底總土儲近6700萬方。
未來，快速增長的銷售、優質充足的土儲，都將成為金科服務的業務增長來源。
據瑞銀測算，在2018年-2019年金科股份實現了銷售面積59%及42%的增長，這部分面積將在2-3年房地產交付週期後納入金科服務的在管面積，預測金科股份在2019年-2022 年的結算面積複核增長率為30%。
基於此，金科服務未來將在與金科股份同步全國擴張的同時，繼續深耕已入駐城市獲取優質項目，進一步提升市佔率。
未來發展潛力
根據瑞銀測算，金科服務的預測交易價為2021年預測市盈率25 . 3倍，2019年- 2022年淨利潤複合年增長率為60%，超過行業平均值23 . 4倍及47 %。
因此，瑞銀根據2021年的35倍PE，將金科服務設置為目標價65 . 5港元。
從長遠來看，金科服務的潛力遠不止於此，瑞銀尚未計入其未來戰略發展，以及第三方市場上升帶來的影響。
在東方證券隊金科服務的評估中，有這樣一段：
“公司是目前為止僅有的把智慧科技服務提升到獨立的業務高度的物企。前瞻性投資智慧科技平台，為社區、城市提供智慧解決方案，打造了多個標杆項目，形成獨特競爭優勢，助力企業長期高質量發展。”
可見，以智慧服務為物業管理賦能，將是金科服務未來持續盈利的一大利器。
而關於第三方市場的拓展，在金科服務招股書中，提到計劃憑藉收併購拓展優質物業公司進一步發掘與第三方的合作機會，以及向公建等領域進一步進發，提升外拓水平，擴大服務範圍。
屆時，第三方市場將為金科服務帶來巨大的業務增長。
有業內人士認為，可觀的財務收益回報，以及在消費服務、智慧科技等領域的業務協同，或是PE擁抱大體量物業股的重要原因。
金科服務無疑是行業內的佼佼者，未來值得期待。