樂居財經 範慧茹 發自廣州
年報披露的第二天，3月11日，早上11：15，時代鄰里（09928.HK）舉行了線上業績發佈會，董事會主席白錫洪帶着兩大美女出場。
他身着一身筆挺的藏藍色西服，在橙色格紋領帶的點綴下，輕鬆而不失莊重。行政總裁王萌、執行董事周鋭分坐在他兩旁，三人胸前彆着的粉色玫瑰，能夠看出對這次發佈會的小用心。
“在管理規模、區域佈局以及業態等各方面均取得了跨越式的增長。”業績發佈會上，白錫洪言語間流露出自豪感。
一年時間，白錫洪的億級規模目標達成，時代鄰里在管面積從上市之初的3000萬平方米到如今的合約面積1.12億平方米，較去年增加92.4%，規模的擴張按下加速鍵。
營收也與規模齊頭並進，2020年實現收入約17.58億元，同比增長62.6%；毛利約5.31億元，同比增長79.3%；毛利率增加2個百分點至約30.2%；淨利潤約2.37億元，同比增長148.6%。
過去一年的四次收併購，讓時代鄰里嚐到了規模效益的甜頭，然而，在“征戰”多元化業態的進程中，時代鄰里也暴露出了擴張的“陣痛”，城市公共服務空間領域的侷限性已經擺在明面上。
城市服務面積暴增2倍，收入僅佔2.72%
時代鄰里行政總裁王萌在業績發佈會上説道，非住宅領域有巨大的市場空間和市場份額。
過去一年，時代鄰里也對非住宅領域給予了厚望。財報顯示，時代鄰里非住宅物業的在管建面由2019年的約2410萬平方米增至2020年的約4650萬平方米，佔比也從2019年的62.7%提升至2020年的67.6%。
而在物業管理收入中，非住宅物業的比重已佔到一半，從2019年的39.1%增至2020年的50.5%。
“尤其是在城市公共空間的服務上面，未來也有非常廣闊的市場前景。”從王萌的言辭之中，不難看出她對非住宅領域的城市公共服務的看好，
財報顯示，時代鄰里總在管建面9870萬平方米中，其中城市公服項目在管建築面積約2990萬平方米，物業管理在管總建築面積逾6880萬平方米。
然而，在非住宅物業的收入以及在管面積的統計中，並不包含城市公共服務的項目。翻閲財報，時代鄰里將城市公共服務收入數據，納入了其他專業服務收入明細中。
時代鄰里將服務收入類別劃分為了四大類，分別為物業管理服務收入、非業主增值服務收入、社區增值服務收入和其他專業服務收入。
與收入僅佔比8%的其他專業服務收入列在一起，城市公共服務收入佔比34%，看似均衡，其背後卻隱匿着時代鄰里城市公共服務收入羸弱的一面。
從2020年城市公共服務收入情況來看，時代鄰里取得了4775.6萬元的收入，比去年1455.4萬元增長228.13%，然而在整體17.58億元營收佔比中卻不足3%。
從上述表格中，可以看出，時代鄰里城市公共服務項目在管面積為2990萬平方米，比去年同期的810萬平方米增長了269.14%，佔總在管面積的30.29%，而營收只取得了2.72%。
時代鄰里城市公共服務項目在管面積和收入佔比的剪刀差達27.52%。
社區增值服務毛利率下降4%
增值服務作為物企新的利潤增長點，其高毛利被企業所熱衷，但是增值服務相比於基礎的物業管理服務，對物企的運營能力有着更高的要求。
2020年時代鄰里社區增值服務收入毛利率儘管保持較高位，卻出現下降，從2019年的55%下降4個百分點至51%。
而對於社區增值服務毛利率下降的原因，其財報解釋，是由於高毛利率的公共空間租賃及停車場管理收入佔比降低，毛利率相對較低的生活服務收入大幅增加所致。
針對這一情況，時代鄰里首席財務官郭柏成在業績發佈會上持樂觀態度，他認為通過急劇加大社區增值服務的收入佔比，可能毛利率在某個業務板塊有一定的下降，但是對於公司總體來講毛利率還是會提升的。
除了社區增值服務毛利率有所下降外，本就弱勢的“其他專業服務”毛利率也在下滑，從2019年的19.5%降至2020年18.2%。對於下降的原因，財報稱主要是由於服務及產品組合變化所致。
有業內人士稱，一般來説，作為投入人力成本最高的基礎物業管理服務毛利率不高是普遍現象，而專業性較高的服務項目毛利率較低則有些反常。
2020年時代鄰里取得毛利5.31億元，比2019年增加約2.26億元，增幅為73.9%，毛利率整體提高2個百分點至30.2%。
其中物業管理服務收入、非業主增值服務收入、社區增值服務收入和其他專業服務收入四大類的毛利率分別為28.2%、29.8%、51%、18.2%。
和另外三大類的服務收入相比，時代鄰里專業服務毛利率一直處於低位，究其原因，主要是電梯服務、智聯科技服務、城市公共服務整體毛利率不高。