保利發展邁向高質量發展時代 主業增長強勁多元化成效凸顯
本文來源：時代週報 作者：劉婷
進入2021年，受房地產調控和金融監管收緊等多重因素影響，房地產市場持續低迷，頭部房企的成績單因而備受資本市場關注。
8月23日，保利發展控股集團股份有限公司(600048.SH，以下簡稱保利發展)發佈2021年半年度報告。數據顯示，2021年上半年，保利發展實現營業總收入899.72億元，同比增長22.07%；實現淨利潤146.88億元，同比增長10.25%；歸母淨利潤102.98億元，同比增長1.72%。
在銷售端，保利發展保持優等生水平，交出一張可圈可點的成績單。今年1-6月，保利發展實現簽約金額2851.85億元，同比增加27.01%；實現簽約面積 1671.29 萬平方米，同比增長12.00%。在克而瑞地產研究院發佈的《2021年1-6月中國房地產企業銷售榜TOP200》中，保利發展全口徑金額排名行業第五，權益金額排名行業第四，均位列行業前五。
主業表現強勁之餘，保利發展積極擴寬利潤邊界，多元化業務成績斐然。今年上半年，保利物業在管面積達4.28億平方米，躋身行業第一梯隊。保利商業已開業購物中心29個，分佈於廣州、上海、武漢等14個核心城市。
進入下半場，房企之間的競逐將更加激烈，長期堅持財務紀律且擁有資本優勢的企業將獲得更多機會。保利發展將憑藉多年沉澱的競爭優勢，迎接屬於頭部企業的時代機遇。
銷售業績大幅增長
沒有成功的企業，只有時代的企業。自成立以來，保利發展始終抓住時代的脈搏，戰略方向清晰堅定，契合國家發展方向。
保利發展始終堅持以房地產為主業，牢牢把握住城鎮化擴張帶來的行業發展機遇。堅持以核心城市及城市羣的佈局策略，助力國家城鎮化發展；堅持以剛需和改善性住宅為主的產品策略，解決居民住房需求；積極參與保障性住房、長租公寓、大健康產業等民生項目建設與投入，踐行央企社會責任。
保利發展發揮佈局優勢，實現銷售業績大幅增長，實現跨越式發展。至2020年，保利發展銷售規模連續13年穩居行業前五，唯一一家排行在前五的央企。銷售規模從2006年上市時的84億，增長至2020年的5028億，實現14年60倍的跨越式增長，年化增長率近34%。
穩健增長的背後，離不開其堅持一貫審慎穩健的投拓策略，堅持以核心城市及城市羣佈局為主的發展策略。
在城市線的佈局選擇中，保利發展堅守核心一二城市為主。在市場流動性充裕疊加政策週期性調整時期，隨棚户區改造工作推進，部分房企轉向三四線市場。
2021年上半年，兩集中供地拉開序幕，部分熱點城市土拍熱情高漲，土地成交價屢創新高。保利發展始終保持戰略定力，堅持不追高，不盲從，堅守立項標準，適度增加核心城市羣內潛力三線城市佈局力度。
從佈局結果看，保利發展土儲優勢不斷加大，土地價值凸顯。近年來，保利發展在38個核心城市儲備資源始終保持在70%以上，住宅貨量佔比超80%，待開發面積可滿足公司2-3年的開發需求，保障可持續發展的同時，保證週轉效率。
第二增長曲線日漸清晰
房地產行業進入下半場，普遍的共識是在主業之外應培育更多的利潤增長點，保利發展前瞻性佈局多元化業務，戰略規劃清晰。
長期以來，保利發展圍繞“一主兩翼”發展戰略，構建“以不動產投資開發為主、以綜合服務與不動產金融為翼”的不動產生態發展平台。具體而言，保利發展以不動產投資開發為原點，形成以物業服務、全域化管理、銷售代理、商業管理等為代表的綜合服務翼和以不動產基金、普惠金融等為代表的不動產金融翼，滿足人民日益增長的美好生活需要。
以保利物業為例，今年上半年保利物業（06049.HK）保持穩健增長態勢，在大物業的整體發展戰略指導下，多項核心指標錄得增長。報告期內，保利物業實現營收51.53億元，同比增長43.1%，實現歸母淨利潤4.91億元，同比增長22.8%。同期，保利物業合同面積增至6.2億平方米，在管項目1576個，穩居物業行業第一梯隊。
在開發時代，保利發展以高複合增長率領跑行業。進入運營時代，保利在商業上仍然取得讓同行稱羨的較好成績。
截至上半年末，保利商業積極擴展規模，完成新簽約購物中心 7 個。已開業購物中心 29個，分佈於廣州、上海、武漢等 14 個城市；開業面積 193 萬平方米，在營項目出租率超 80%。
酒店業務規模亦在持續擴大。保利酒店2021 年上半年新簽約項目4個，新增房間 1604 間。截至報告期末已開業酒店20個，客房數 4873 間。公寓業態完成以 N+、瑜璟閣組成的品牌體系，報告期末在營項目40個，覆蓋上海、廣州、杭州、成都等核心城市，累計開業6120個房間。
財務穩健優勢凸顯
房地產行業進入去槓桿的全新週期，多元化發力為企業謀求利潤增長的第二曲線，而健康合理的財務表現則是保障企業安全的護城河。
自上市以來，保利發展總資產、營收、淨利潤都實現量的飛躍。總資產從165億元增長至超萬億元；營業收入從40億元增長至超2400億元，複合增長率超34%；歸母淨利潤從7億元增長至289億元，複合增長率超30%；毛利率始終保持在30%-40%之間，加權平均ROE保持在15%以上。
近年來，保利發展一年內到期的有息負債佔比在20%左右，有息負債佔總負債約30%，其他主要為預收賬款和其他應付款等經營產生的無息負債，債務結構及期限合理。
2021年上半年，保利發展健康均衡的財務結構一如既往地穩定，作為各項指標滿足“三道紅線”的綠檔企業標準，具備了兼顧風險防範與持續擴張的能力。值得注意的是，保利發展是Top5房企中唯一的綠檔企業。按照監管要求，綠檔房企擁有15%的有息負債增長空間。這意味着，當對手都忙於降負債時，保利發展能夠在做好風險防範的同時保持持續擴張的能力。
報告期內，保利發展實現回籠金額2556億元，回籠率為89.6%。憑藉央企背景優勢以及優質的資產結構，保利發展的融資成本始終保持行業低位。保利發展有息負債規模為3341億元，有息負債綜合成本僅約4.70%，較去年末下降7個基點，繼續保持業內領先優勢。
而在目前行業流動性收緊，房企信用利差拉大的情況下，保利發展的融資渠道以及融資成本的優勢也將會進一步放大。報告期內，公司發行公司債75億、中期票據50億，平均融資成本為3.62%。
在房地產資金全面收緊、企業經營風險日增的背景之下，保利發展出色的財務管理能力及穩健的經營表現將更受市場青睞，在融資渠道和融資成本上的優勢也將更為突出。同時，在未來“向管理要績效”的房地產新格局下，保利發展強大的綜合競爭實力優勢有望進一步凸顯。