本文來源：時代週報 作者：劉婷
3月23日，招商積餘(001914.SZ)盤中觸及漲停，收盤價16.47元/股，總市值174.64億元，坐穩A股第一物業公司寶座。
同日，招商積餘召開2021年年度業績會。2021年，招商積餘實現營業收入約106億元，同比增長22.42%；利潤總額7.46億元，同比增長18.67%；歸母淨利潤約5.13億元，同比增長17.25%。
這意味着，招商積餘完成對賭協議中的業績目標。
2019年，招商物業通過重大資產重組收購中航善達，更名為“招商積餘”，實現A股上市。彼時，招商物業承諾，在2019年度、2020年度、2021年度，淨利潤分別為不低於1.59億元、1.89億元、2.15億元。
如今，對賭期已到，招商積餘連續3個年度完成淨利潤承諾。
取得小勝後，招商積餘仍需面對毛利率難題。2021年，招商積餘物業管理業務毛利率為11.43%，低於同行。同樣邁入百億營收行列的保利物業，同期毛利率達18.68%。2021年上半年，上市物企平均毛利率水平為30.57%。
對於2022年發展計劃，招商積餘董事長聶黎明在業績會上表示，2022年公司的經營目標為營業收入130億元。招商積餘董事兼總經理陳海照則表示，將通過加大市場擴展力度、利用規模化採購提升溢價空間、清理低效無效資產等途徑提升經營質量。
多項資產計提減值
2019年，招商積餘通過收購中航善達，借殼登陸A股。本次交易為招商積餘獲得擴大規模的機會，也留下經營難題。
2021年，招商積餘計提存貨減值損失及應收款項壞賬1.6億元，中航系資產在計提清單之中。其中，衡陽中航地產實現淨利潤-5577萬元，下降 104.44%；龍巖紫金中航房地產實現淨利潤-9829 萬元，下降139.03%。
此外，受恆大集團影響，招商積餘錄得利潤損失。
發佈年報同日，招商積餘發佈《關於計提資產減值準備和信用減值損失的公告》（下稱《公告》）。《公告》稱，公司全資子公司中航物管為恆大集團及其子公司提供物業管理服務，因恆大集團發生債務違約，公司於 2021年末對應收恆大集團有限公司及其子公司的該等款項計提信用減值損失 4459萬元。
當被投資者問及如何改善盈利指標時，陳海照表示，公司將對項目實行分級分類管理，提升項目經營效率，降低不必要成本。內部管理方面，公司將啓動內部人效標準高效標杆，提高人效。此外，公司還將大力依靠數字化賦能，迭代升級數字化和運營管理系統。
“我們重視業務規模發展，對行業地位也有一定要求，力爭實現可持續快速發展。”陳海照補充道。
考慮用換股方式收併購
2021年是物業行業的整合大年，行業併購市場整體呈現交易額創新高、大額交易多發、併購標的估值迴歸理性等特點。頭部企業“大魚吃小魚”，規模發展高位提速，2021上半年10強企業營收平均增速達 57%，較2020年同期提高15個百分點。頭部物企來自第三方的管理面積佔比均值從41%提升到49%。
作為行業頭部企業，招商積餘在收併購方面並未掉隊。
2021年12月，招商積餘宣佈收購上航物業100%股權；此後，招商積餘以2.3億元收購南航物業95%股權。對此，招商積餘表示，相關交易進一步夯實公司航空領域專業服務能力及優勢。
“我們不能為收購而收購，收購項目要跟戰略協同，發揮協同價值，價格要合理，估值太高的項目對未來經營形成負擔。”招商積餘董事副總經理王蘇望表示，2022年招商積餘將貫徹理性收購。
王蘇望透露，過去招商積餘主要以現金形式收購，未來將考慮用換股方式進行交易。2021年，招商積餘接觸了很多標的，目前已有一些儲備標的，正進行密切溝通。
時代週報記者從業績會上獲悉，2022年，招商積餘將主要通過3種方式收併購。
首先，招商積餘將和招商局集團、招商蛇口協同，通過招商蛇口的收併購交易，獲得戰略協同機會。其次，依託子公司尋找合適標的。最後，持續和社會各界合作，動用金融界、分析師等資源，尋找優質標的。