作為第一家以主打商管業務上市的企業，寶龍商業於近期發佈了2020年的業績，雖然收入、利潤等指標都在疫情下實現了增長，但與市場所期待的還有一定差距。
商管是物業股中較為稀缺且熱門的業務之一，越來越多的企業想要將商業板塊拆分上市，以輕資產模式獨立發展。
基於此，已上市一年餘的寶龍商業，要在競爭對手不斷增多的商管賽道上繼續快跑，還有不小難度。
與此同時，在當前市場環境下要保持高增長，擴張是必經之途，對於以輕資產為重點的企業，尤甚。
輕資產擴張對商管企業的戰略佈局、運營能力有更多的要求，而寶龍商業目前在這方面還需要更多的努力。
較高依賴性與收併購瓶頸
從近幾年發展來看，隨着寶龍商業在管面積增加，其收入也在增加。
比較突出的是2019年，雖然已開業項目面積增長僅為61萬平方米，但收入同比增長約36%，商管業務的創收能力凸顯。
數據來源：寶龍2020業績，觀點指數整理
而2020年疫情影響之下，寶龍商業面積雖然增長較快，達到159萬平方米，但收入增長2.28億元，同比增幅為17%左右，受到疫情的影響較大。
發展佈局上，寶龍商業奉行的是1+1+N戰略，長三角是發展的重中之重。目前在營項目中長三角佔到絕對比例，是珠三角和其他地區加起來的2.45倍。從數據來看，已確定的未開業項目中，長三角佔比高達78%。
雖然繼續深耕長三角能夠充分發揮優勢，但也同樣面臨市場飽和和同行競爭的問題。長三角商業市場相對成熟，同時以購物中心為主的商業項目也很多，優質區位正在不斷減少。
加之落地項目增多，面臨的行業競爭愈發激烈，新建項目的落地和運營難度加大。與此同時，隨着涉足輕資產運營的企業隊伍不斷壯大，未來優勝劣汰的局面將會更加凸顯。
數據來源：寶龍2020年報，觀點指數整理
進一步看項目來源，寶龍商業母公司寶龍地產輸送佔比約80%，有着較強的依賴性。
未開業項目中，寶龍地產輸送項目佔比同樣高達70%。其他已上市商管企業，華潤萬象生活母公司輸送項目佔比為76%，合景悠活母公司輸送佔比為71%。
數據來源：寶龍2020年報，觀點指數整理
由此可見，對母公司有較高依賴性是目前商管公司的共同點之一。雖然母公司能夠穩定輸送項目，為收入增長提供保障。但從長久發展來看，通過併購和外拓獲取項目更具有成長性。
收併購是目前最受青睞的擴張方式，能有效降低對母公司的依賴。但在這方面，寶龍商業目前的收穫並不多，僅在2020年中收購浙江星匯商管公司60%股權。
寶龍商業目前輕資產輸出的產品線較為多元，有定位超高端的寶龍一城、高端的寶龍城、中端的寶龍廣場、社區商業寶龍天地、商業街寶龍星匯，類型涵蓋購物中心和商業街。
在營項目中，寶龍廣場最多，其次是商業街寶龍星匯，高端項目寶龍一城和寶龍城則很少。
數據來源：寶龍商業2020年報
以寶龍廣場產品線中的標杆項目金華永康寶龍廣場而言，其2020年出租率為99%，全口徑收入為6800萬元，銷售額為4億元。
雖然在區域項目中表現較好，但與其他企業的標杆項目相比優勢並不突出。
數據來源：企業年報，觀點指數整理
值得一提的是，毛利率方面，寶龍商業2020年商管業務毛利率為32.8%，相對其他上市商管企業而言，表現中等。
未來着力提升旗下項目的毛利率將是重要方向，需要寶龍商業繼續發力。
輕資產運營能力未凸顯
對於寶龍商業這類主打商業運營服務的企業而言，未來增長的核心在於不斷外拓第三方，輸出輕資產運營。
商管服務形式上，寶龍商業目前有三種，分別為委託經營管理、諮詢顧問、整租。
前兩種屬於較為純粹的輕資產模式，需要承當的風險和費用較少，而第三種主要從第三方承租項目，自負盈虧。
對比同類企業，目前商業項目與寶龍商業類似的有華潤萬象生活，主要有商業運營服務、物業管理及其他服務以及商業分租服務。其中，分租服務和寶龍商業的整租服務類似，主要是從業主處承接購物中心項目，分租予零售店及超市等租户。
相較於僅提供運營管理服務，這種從業主方承租的租賃模式，花費成本要更高，絕大部分風險由運營商自身承擔。
因此，從輕資產角度而言，寶龍商業目前的委託管理和諮詢顧問是投入成本相對較低，風險也較小的發展模式。
數據來源：寶龍2020年報
寶龍商業在營項目中，整租服務基本來源於第三方，而委託管理則大部分來源於母公司寶龍地產。此外，諮詢服務雖然均來自第三方，但項目多為寶龍星匯這類商業街，且數量較少，為整體收入做出的貢獻並不多。
總體而言，目前寶龍商業輕資產佔比不高，整體還是以獨立開發為主，前者只是一個補充，按照佔比來算尚未到10％。
未來，如何獲取更多高利潤的輕資產項目是寶龍商業面臨的問題之一，但發展戰略上側重長三角，無疑使其損失了其他非重點城市的優質項目，兩者之間如何平衡對寶龍商業而言是一個考驗。
輕資產最為關鍵的運營能力上，租金收入、出租率等都是考量的重要指標，這方面寶龍商業去年表現實際上並不突出。2020年商業項目整體出租率為89%，雖然與前幾年相比有所提升，但仍未達到90%以上，在競爭上並不佔據優勢。
數據來源：寶龍2020年業績
此外，隨着在管面積增加，寶龍商業單位面積收入同比也有所下降。年報數據顯示，目前商業已開業面積為857.3平方米，收入為15.63億元，換算下來，單位面積貢獻的年收入為182.3元/平方米，而2019年為191.2元/平方米，同比有所下降。
同樣主推商管業務的華潤萬象生活，2020年單位面積貢獻年收入為249.3元/平方米，同比2019年的229.2元/平方米有所提升。
在標杆項目上，寶龍商業尚未擁有極具代表性的優質項目，這使得其在外拓第三方項目時，相比同樣發力輕資產輸出的同行要遜色一些。