觀點地產網 兩年前，王文學在致股東函中直呼“水逆的2018年已經過去”。
殊不知，2020年末危機捲土重來，華夏幸福再度陷入困境。今年上半年，王文學甚至公開表示：“今天我幹到這兒，願賭服輸”。
8月26日晚間，華夏幸福交出了2021年中期的業績，營收利潤雙雙下滑、業務重整、斷臂求存……過去這半年，華夏幸福依舊有點“水逆”。
財報顯示，期內，華夏幸福實現營業收入210.68億元，較上年同期下降43.63%；實現歸屬於上市公司股東的淨利潤虧損94.80億元，較上年同期下降256.37%。
但這並非全部。
據瞭解，上半年華夏幸福頻繁出現債務違約，截至7月30日累計未能如期償還債務本息合計815.66億元。
債務問題何解？未來發展方向在哪裏？從半年報或許能看出一點端倪。
鉅虧95億
曾經華夏幸福是中國房地產行業的十強選手。
據觀點地產新媒體獲悉，上半年，華夏幸福實現銷售額139.68億元，較上年同期下降66.69%。其中，房地產銷售金額為74.89億元，銷售面積69.09萬平方米，實現結轉收入149.18億元，結轉面積155.06萬平方米。
根據觀點指數公佈的《2021年1-6月房地產企業銷售表現》，TOP100房企全口徑銷售額超過147.7億元。也就意味着，華夏幸福已跌至TOP100之後——2018年，華夏幸福銷售排名位列全行業第八位。
一直以來，產業園區開發業務和房地產業務是華夏幸福業績增長的兩大重頭戲。因產業新城，華夏幸福在拿地方面極具優勢，而房地產銷售回款能夠為長週期的產業園區提供資金補助。
但自2018年後，華夏幸福產業新城業務踩了急剎車，近兩年鮮少新增項目。同年，該公司新簽署產業新城和產業小鎮PPP項目協議為18個，較上一年減少3個。而2019年，華夏幸福新籤PPP項目7個，2020年上半年則為零。
隨後的2020年12月18日，除了新增孝感麥當勞湖北供應鏈智慧產業園外，華夏幸福至今再無新增PPP項目。
今年上半年，華夏幸福在各區域共新增包括簽約國科賽賦河北醫藥技術有限公司、廣東金馬遊樂股份有限公司、中山市天宙電子科技有限公司等32家入園企業，新增簽約投資額129.97億元。
值得關注的是，自2019年起，華夏幸福首次將公司兩大業務板塊劃分為“產業新城及相關業務”和“商業辦公及相關業務”。
商業辦公業務成為華夏幸福新的業務板塊，自此這家定位為產業新城運營商的“非典型”房企，逐步建立起商業地產與城市更新版圖。
“我們要做中國最好的商業地產項目，最終也成為最好的商業地產發展商或運營商之一，這是我們的目標。”吳向東曾經提到。
但隨着今年3月吳向東履新深圳鵬瑞集團，商業項目成為“燙手山芋”。今年6月，華夏幸福轉讓深圳公司予鵬瑞，從而清空旗下城市更新項目。
對於剩餘商業項目的去向，華夏幸福在財報中提到，今年下半年，對於已落地的商業項目，公司將盡快完成項目盤活，形成銷售回款。對於新項目，將以拓展輕資產模式為主。
整體來看，在政策調控、疫情影響以及資金危機多重壓力之下，華夏幸福的日子並不好過。
上半年，華夏幸福實現營業收入210.68億元，較上年同期下降43.63%；實現歸屬於上市公司股東的淨利潤虧損94.80億元，較上年同期下降256.37%。
至於虧損的原因，該公司在財報中表示，一方面，上半年結轉收入的地產項目為2017年銷售項目，當時受調控政策影響較大，項目售價較低，導致毛利率降低。
另一方面，受環京調控持續影響，疊加多輪疫情，公司現金流承壓，2020年四季度以來公司流動性出現階段性緊張，產業新城投資鋭減，導致產業新城收入較少。
第三方面，因公司上半年流動性出現階段性緊張，部分債務未能如期償還，逾期本金計提的利息隨之增加等原因導致公司財務費用大幅增加，對公司業績產生較大影響。
債務化解
2018年，華夏幸福歷經首輪危機。彼時，資金鍊斷裂、裁員風波、斷臂環京等引發關注。
2019年前後，華夏幸福先後引入險資平安、明星經理人吳向東，緊隨而來的是資金迅速補給、財務穩定與戰略框架調整。
如今僅兩年時間過去，新一輪危機襲來。
在2020年底一場境外投資人電話會議上，華夏幸福表示，2020年大概率無法完成淨利潤目標，但是由於對賭差額是由控股股東華夏控股支付，對上市公司沒有影響。
儘管不斷向外界傳遞樂觀情緒，但隨着對賭協議的期限臨近，關於平安、華夏的後續合作，市場難免傳出悲觀情緒。
華夏幸福失約對賭協議消息傳出後，有關華夏幸福境內外債務暴跌、違約消息傳來，新一輪資金鍊危機全面爆發。
此次財報顯示，上半年末，華夏幸福負債總額為3923.41億元，有息負債賬面餘額1876.19億元。其中，一年內到期的長期借款334.81億元，短期借款及短期應付債券291.36億元，應付賬款392.36億元，一年內到期的非流動負債789.02億元，合計1807.55億元。
期末公司貨幣資金賬面餘額139.80億元，其中受限資金18.72億元，貨幣資金明顯不足以償還一年內到期債務。
此外，根據華夏幸福披露的數據，截至7月30日，該公司累計未能如期償還債務本息合計815.66億元。
融資端，報告期末，該公司融資總額為1876.19億元，其中銀行貸款餘額為452.20億元，債券及債務融資工具期末餘額為773.60億元，信託、資管等其他融資餘額為650.39億元。上半年，華夏幸福的融資加權平均成本為7.94%，上浮明顯。
整體看來，華夏幸福的“錢袋”捉襟見肘。與此同時，債務集中到期、“造血”不足、借錢較貴的情況下，還債實屬艱難。
截止到2021年6月30日，華夏幸福應收賬款賬面餘額594.97億元，其中，應收賬款前五名均為政府園區結算款，金額為276.55億元，該公司按照預期損失風險情況對應收政府款項計提了相應的壞賬準備。
事實上，自去年末債務危機爆發以來，華夏幸福積極尋求解決方案，王文學更在公開平台表示，“堅決不逃廢債”。
在自救方面，華夏幸福通過出售資產回籠資金，緩解債務壓力。上半年，該公司接連轉讓武漢、南京、嘉興以及北京等項目，就連深圳公司及旗下城市更新項目也一售而空。
出售項目能夠讓華夏幸福迅速回流資金，形成穩定的現金流，但這並非長久之計，所以華夏幸福也在積極引入外援。
今年2月，廊坊市人民政府與河北省產業投資基金管理公司共同出資的河北新空港發展投資有限公司已正式成立，該公司將成為華夏幸福債務重組的主體。
目前，網傳相關債務化解方案為，其一，百億債務展期；其二，國開行供一筆300億元人民幣銀團貸款，馳援華夏幸福。
二股東中國平安，也不再像2018年那樣砸重金支持華夏幸福。
3月25日，安集團總經理兼聯席CEO謝永林表示：平安後續將不再出錢，但會不遺餘力支持華夏幸福債務處理方案設計和救助過程實施。
另外，根據中國平安同日發佈的2021年中期業績報告顯示，該公司2021年半年度對華夏幸福相關投資資產進行減值計提、估值調整以及其他權益調整金額合計為359億元，其中包含公司截至2021年3月31日止三個月的未經審核業績公告中已披露的對華夏幸福相關投資資產進行減值計提及估值調整金額182億元。
2019年，王文學在在致股東信中寫下“華夏幸福重整裝、再出發”，對華夏幸福來説，短暫的喘息並未從實質上解決問題。未來，債務問題何解，產城模式如何前行，依舊值得考量。