21世紀經濟報道記者 凌晨 西安報道
近日，國家統計局發佈了2022年9月份70城房價數據。9月商品房銷售面積和商品房銷售額分別為13532萬平方米和13510億元，環比增長明顯，帶動1-9月商品房銷售面積和銷售額同比降幅收窄。
價格方面，9月70個大中城市商品住宅銷售價格環比總體呈降勢，新房價格環比下降0.3％，同比下降2.3％，環比降幅持平，同比降幅擴大0.2％。
市場銷售略有改善的同時，開發投資預期仍有待改善。數據顯示，1-9月全國房地產開發投資、房屋新開工面積下降。
與此同時，房地產行業政策利好頻出，在公積金、商貸利率雙雙下降、多地樓市限購放鬆等政策相繼落地後，涉房企業融資政策也迎來罕見“開閘”。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對21世紀經濟報道記者表示，“此次證監會表態，是對2018年融資禁令的大鬆綁，實際上也對涉房企業再融資工作做了明確的轉向。要用好用足再融資新政，促進企業各產業的健康發展。”
陝西省房地產協會會長王聖學認為，上述政策一方面有利於當下房企紓困，鼓勵其他領域企業參與房企、房地產項目紓困；另一方面設定融資企業標準，在激活市場的同時，符合國家房住不炒的政策基調。
金九銀十為何“失色”？
從數據來看，今年金九銀十失色或已成定局。
統計局數據顯示，三季度全國固定資產投資（不含農户）增長5.7%，而具體到房地產領域，開發投資增速同比下降8%，跌幅進一步擴大。
“可以説，房地產開發投資仍未走出低迷。”王聖學對21世紀經濟報道記者説道，“當下一種普遍的現象是開發商沒錢，房企對拿地與開工並不積極，在建項目情況也不樂觀。。”
房價方面，9月新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比下降城市分別有54個和61個，比上月分別增加4個和5個。
值得注意的是，統計局數據顯示，前九月房地產開發投資領域國內貸款13661億元，下降27.2%；定金及預收款37348億元，下降34.1%；個人按揭貸款18397億元，下降23.7%。
“尤其是今年，消費者購房意願出現明顯減弱。”一房企人士對21世紀經濟報道記者説道：“以西安為例，一個明顯的跡象是萬人搖幾乎消失、千人搖大幅減少，即使是是低於均價的倒掛盤也是如此。具體來看，西安市城六區內改善型項目幾乎成為供應主流，而對於這部分購房羣體來説，要麼就是持幣觀望，要麼就是手裏置換房子目前賣不出去，無法變現。”
值得一提的是，作為近兩年樓市表現持續堅挺的城市之一，西安在今年“金九銀十”中也出現了新房罕見下跌的趨勢。9月份西安新房環比下降0.5%，是今年新房價格環比首次出現下降。
王聖學認為，西安樓市低迷趨勢已然十分明顯。首先，社會經濟環境和疫情對行業影響較為重大；其次從數據來看，西安此前樓市小幅度鬆綁未達預期效果，政策仍需加碼。比如公積金、商貸利率進一步放寬、商轉公開放以及對房企進行一些緩交拿地金、項目建設配套資金等政策鼓勵。最後落到消費者購房需求，可以借鑑其他城市的購房補貼等舉措進一步激活需求。
活水將至
早在2018年10月，《A股上市公司再融資審核知識問答文件》中，就明確拒絕對涉房企業再融資。同時規定，房企或涉房企業申請再融資，為防止募集資金變相用於房地產業務，暫不推進審核。
時隔5年，涉房企業A股融資罕見破冰。10月20日，證監會相關人士透露，對於涉房地產企業，證監會允許部分存在少量涉房業務但不以房地產為主業的企業在A股市場融資。
據報道，上述政策明確界定了融資企業要求，其中到最近一年一期房地產業務收入、利潤佔企業當期相應指標的比例不超過10%；參股子公司涉房的，最近一年一期房地產業務產生的投資收益佔企業當期利潤的比例不超過10%。
一業內人士對21世紀經濟報道記者説道：“‘10%’是個明顯的信號。對於當下市場而言，房企紓困需要其他企業、資金的參與，上述政策激活了涉房企業的融資需求和渠道，同時也進一步鼓勵市場企業和資本進入樓市，有助於國家鼓勵保交樓防爛尾。”
上述人士舉例到，自去年年底以來，相關部門就不斷鼓勵AMC（資產管理公司）紓困房企，同時多地表示將給予其融資支持。
比如今年7月19日，區域性AMC河南資產管理有限公司（下稱：河南資產）官網便刊登了鄭州地產紓困基金相關信息，主要由其與鄭州地產集團合作設立鄭州市地產紓困基金，通過資產處置、資源整合、重組顧問等方式，參與問題樓盤盤活、困難房企救助等紓困工作。
“河南資產並不是孤例。伴隨着市場寒冷態勢延續，涉房企業需要資金‘血液’，紓困房企更需要其他企業的參與。而本次政策便是激活更多企業的關鍵節點之一。”上述人士談道。
嚴躍進認為，此次鬆綁的出發點是清晰的，通過鬆綁且明確資金不能流入房地產領域，有效確保再融資資金流入實體經濟產業。同時，進一步體現了落實房住不炒、鼓勵資金流入實體經濟的導向。
值得一提的是，上述消息發佈後不久，數家A股涉房企業便迅速拋出再融資計劃，同時還有部分上市公司計劃以資產重組的方式剝離部分房地產業務以清理融資障礙。
以東百集團和中國能建為例，根據公告，中國能建則擬募集資金不超過150億元，用於以新能源為主的新型綜合能源項目，包括光伏、風電、氫能、儲能等新能源一體化、專業化項目，新能源工程施工項目、新能源重大裝備採購，以及生態環境治理、新型基礎設施等項目。而東百集團則計劃非公開發行股票募集資金額度不超過10億元。
針對上述政策，光大證券發佈研究報告稱，證監會放鬆涉房地產業務融資限制，建築央國企將更加受益，將拓寬相關企業的渠道，有助於提升企業的資金實力。對建築央國企後期擴張帶來實質性利好，可藉助此次政策鬆綁獲取規模可觀的權益融資資金。
更多內容請下載21財經APP