隨着“上市潮”的來臨，中國物業管理行業迎來發展“春天”，成為資本市場的“香餑餑”。4月29日，中梁百悦智佳遞交了港股上市申請，加入待上市物企陣營。
招股書顯示，2018年-2020年，中梁百悦智佳在管項目由27萬平方米增至2009萬平方米，簽約建築面積由2392萬平方米增至6034萬平方米，二者複合年增長率分別達769.3%和58.8%。同期財務表現上，中梁百悦智佳的收益直線上升，由1.76億元增至7.05億元，複合年增長率為100.2%；淨利潤保持增長，由2660萬元增至8620萬元，複合年增長率為79.9%。
截至2020年底，中梁百悦智佳合約在管面積比約為3.0，不僅高於待上市物企合約在管比均值，而且是目前所有上市/擬上市企業中最高的。成立於2016年，中梁百悦智佳僅用四年時間便譜寫出飛一般的“中梁速度”，保持高增長的發展趨勢，塑造了可借鑑的行業範本。
內生“給力” 奠定增長基石
快速的規模增長，離不開近年來中梁百悦智佳形成的“五輪驅動”業務拓展戰略，即依靠內生性交付、城市服務、區域開發商戰略合作、市場化招投標及戰略性收併購。其中，內生性交付主要來源於關聯公司中梁控股的物業交付。
公開資料顯示，中梁控股銷售金額從2016年的337億元增長到2020年的1688億元，年複合增長率49.6%，多年位列房企綜合實力20強；土儲方面，截至2020年底，中梁土儲達到6510萬㎡，位列內房股土儲TOP50前10強，在區域分佈中，重點二三線佔比逐步提升，2020年新增項目中92%位於全國重點二三線城市，三條紅線也僅1條觸線，逐漸成為了低風險、穩健型的地產企業。
有業內人士表示，中梁百悦智佳成立時間較短，關聯公司中梁控股近年來抓住機遇迎來快速發展且房子的交付一般有一定滯後性，也就造成了中梁百悦智佳和其他公司比成立之初規模基數小的問題。但隨着公司業務不斷髮展，加之在中梁控股的有力推動下，中梁百悦智佳延續了中梁高增長的基因，規模穩步擴大隻是時間問題。
外拓“強勁” 增強造血能力
面對日益激烈的競爭環境，規模擴張一直是物業公司在市場上站穩腳跟的重要能力之一。中梁百悦智佳在承接關聯企業的服務需求之餘，亦加速第三方市場拓展，不斷開拓新市場，增強“自我造血”能力。
事實上，中梁百悦智佳一直在優化和創新多層次的市場拓展模式，不斷擴大市場份額。一方面，中梁百悦智佳通過標杆項目打造帶來品牌和口碑效應，吸引其他優質項目的合作；另一方面，公司實施富有特色的第三方外拓策略“繁星計劃”，充分調動組織活力，推動項目拓展速度的提高。
2020年，公司僅用半年左右時間，非中梁項目在管及合約面積分別達到553萬平方米、1230萬平方米。隨着合約項目的逐漸交付，公司第三方在管佔比會快速增加，預計未來非中梁系在管面積會成為公司保持持續高增長的主要動力。
業務均衡打造新增曲線
伴隨着規模的成長，中梁百悦智佳物業管理服務、非業主增值服務及社區增值服務的收入亦快速提升，收入結構不斷優化。2020年，公司物業管理服務收入為2.38億，較2019年的0.23億增長超9倍；非業主增值服務收入為3.32億，較2019年的3.18億增長4%，增長進入穩健期；社區增值服務收入為1.34億，較2019年增長超8倍。截至2020年底，三大業務收入佔比為33.8%、47.2%及19%，收入結構日益均衡，同時物業管理服務和社區增值服務增長迅猛，助推公司進一步打開業務空間。
非業主增值服務方面，由於提供的服務主要是協銷服務、交付前服務為主，在中梁百悦智佳成立初期是其收入的主要貢獻來源。隨着物業交付量的大量增加，非業主增值服務的收入佔比有所下降，但其毛利率相對穩定，近三年穩定在30%左右，為中梁百悦智佳的穩健盈利打下良好基礎。
社區增值服務則有望成為公司另一重要利潤增長極，2020年收益同比增長15.2個百分點，佔總收益的19.0%。和物業管理服務、非業主增值服務相比，社區增值服務的衍生空間較大，將成為公司新的增長曲線。可以説，中梁百悦智佳當前在智慧社區、微信端打造的智能服務平台在滿足客户需求的同時更多是在通過大數據發現需求，從而進一步擴大社區增值服務。
2018年-2020年，中梁百悦智佳整體毛利率出現小幅下降，主要是由於三條業務線的收益貢獻結構發生了改變，非業主增值服務的佔比逐漸下降，物業管理服務佔比提高。隨着業務多元化和結構均衡化，公司將進一步豐富利潤增長點，凸顯良好的盈利能力。
伴隨着上市進程的順利推進，中梁百悦智佳或將成為資本市場備受青睞的“新星”。