楠木軒

史詩性一刻:空頭被拉爆,房地產龍頭股上漲超50%,能否重演2015?

由 公羊易綠 發佈於 財經

3月18日,內地房地產股再度上漲,99只標的中有58只集體上攻,前期表現凌厲的融創中國、新城發展、旭輝等均有上漲。

在經歷連續三個交易日的上漲之後,港股房地產板塊是向左還是向右,這是市場下一步關注的焦點。

3月18日,內地房地產股再度上漲,99只標的中有58只集體上攻,前期表現凌厲的融創中國、新城發展、旭輝等均有上漲。而在此前的3月16-17日,地產股兩次直線強勢上衝,上演拉爆空頭的史詩一幕。

圖片來源:智通財經APP

在從16日下午再到17日全天的資本市場交易中,中資與外資形成了一致預期,共同買入房地產股、互聯網科技板塊,成為港股兩道最靚麗的風景——這與此前外資的做空形成鮮明對照。

發生了什麼?

3月17日國務院金融穩定發展委員會的專題會議,提出及時研究和提出有力有效的防範化解風險應對方案;隨後,央行、銀保監會、財政部、外匯局等各大部委隨後共同發聲,喊話穩預期、增信心,維護資本市場的穩定,其中還重點提到促進房地產業良性循環和健康發展。

這樣的態度歷史罕見。

於宏觀經濟而言,這是中國經濟的歷史性大轉折時刻,此前的各種調整、收縮或將趨於尾聲,政策底已經出現,而且政策會開始趨於温和、糾偏。

於地產行業分析,在經歷銷售下滑、竣工下挫、融資失血、股市腰斬等負面消息後,高層及各大部委的支持將成為渡過這個寒冬的棉被。後續政策有望在供需兩端齊發力,帶動地產板塊的回升,並促進其在資本市場估值持續修復。

但在經歷兩天的暴漲、18日的多空糾纏之後,市場的疑慮在於,港股的房地產板塊走到了一個十字路口:

A.在政策的春風之下,行業能否重演2015年的超級週期行情?

B.抑或是大量獲利盤的出現,市場的不明朗,導致空頭再度帶着更多的炸彈堆積在門口?

C.整個地產100強的生態和競爭環境已然改變,這是與2015年時最大的不同變數。

梳理了這些迷霧,則有可能讓我們把握住2022年接下來一段時間的房地產行業投資主航道。

做空概念股的崛起

在這一輪房地產股的暴漲中,旭輝是第一陣營的主力,其16、17日股價分別上漲23.25%、32.93%。

除卻旭輝外,龍湖、新城、龍光等優質房地產企業,均是這一輪房地產股上演“奇蹟日”上漲的主角,而他們的一個共同特徵是:被做空的地產概念股。

被做空的地產概念股的一個共同特徵是:優質地產民企、現金流強勁、此前股價跌幅遠遜於其它內房股,但又於近期倍受做空資金困擾。


圖片來源:智通財經APP

以旭輝為例,根據智通財經APP的統計,在2022年1-2月期間,旭輝的每日沽空金額一般都在1000萬-2億港元之間,僅有4次沽空金額超過2億港元出頭,最高為1月20日的2.8億港元。

戰況急轉直下,至3月份徒然升高,截止至3月16日,12個交易日中有8次超過2億港元,其中3月16日的沽空金額更達到6.44億元——這也是旭輝股價大跌的時點。

蹊蹺的是,3月14日,瑞銀髮布了針對旭輝的做空研報,將其股票評級從“買入”降至“中性”。瑞銀在報告中表示,旭輝控股大量項目為合作開發項目,且合作對象多為民營企業,可能存在資金鍊斷裂風險。

眾所周知的是,做空機構的做空籌碼:新聞或是自媒體發佈各種信息、研報或是做空報告覆蓋、做空資金提前在標的下堆積彈藥。

將此方式代入到旭輝中,會發現是相同的路徑。同時,類似的一幕,在同樣優質的房地產民企龍湖、新城、龍光等同樣展現。

圖示:新城發展的股票賣空情況一覽表

但做空資金不熟悉中國國情,在前期獲利盆滿缽滿的風口中,未想到直接撞上3月16日政策冰山,直接被拉爆。

梳理一下整個房地產板塊過去三個交易日的漲幅,最大的漲幅並非隨着行業一起下跌的企業,而是在過去一個多月中跌幅比較大的企業,而這些也是做空籌碼最集中的企業,如上述所提及的龍湖、旭輝、龍光等。

之所以出現這樣的劇目,是因為資本市場固有的投資邏輯:選擇那些強勢的、業績和現金流優良的、成長性最高、市場份額大的龍頭股。龍頭股代表着行業地位,業績和現金流是基本盤,成長性高則藴意未來的成長空間。

16日,旭輝回應瑞銀的評級下調報告稱,公司現金充足,表外負債並非高達900億,“旭輝在手項目的並表比例約56%,而非35-45%。”公司自去年就已啓動風險合作方分類管理,即項目層面的現金流管控和股權層面的歸邊,且對出險公司項目已基本完成談判。

在股價連續兩日大幅反彈之後,旭輝總裁林峯表示,此前地產股被空頭過度打壓,現在正常修復,特別是旭輝其實沒有任何財務風險的,此前是硬被做空,所以這次市場反彈幅度也就處在第一陣營。

做空還會在路上嗎?

在房地產上漲潮之後,做空還會在路上嗎?

結論是:金錢永不眠,做空從不缺席,關鍵是選擇什麼樣的標的。

做空與做多一樣,倘是要收穫最大的收益,最先是看行業,其次是選企業,選擇一個下行的行業才能在放大鏡中瞄準正確的標的。

房地產行業是否走出底部,需要有三個底部的確認:政策底、市場底和企業底。

在這三個底部上,除卻金融委、幾大部委的吹風,新近從中央到地方諸多政策紛相出爐,包括全國商品房預售監管資金規範化管理,併購貸款不計入“三道紅線”,保障性租賃住房貸款不納入房地產貸款集中度管理,超過55個城市對樓市調控政策進行優化等,都預示政策底已然走出。

但市場底和企業底仍有待確認。

從需求端的市場而言,居民購房需求仍偏弱。中國人民銀行發佈的2022年2月份金融統計數據報告顯示,以按揭房貸為主的居民中長期貸款減少459億元。

2月,百強房企銷售操盤金額同比下降超過47%。多個重點城市新房和二手房銷售數據均表現不佳,特別是二三線城市下滑幅度尤為明顯。

未來仍有待3-5月份的銷售情況,如連續多個月房產銷量回暖,方可證明市場底已然走出。

從企業底來看,不同民營房企之間分化非常明顯:目前僅龍湖、碧桂園、旭輝、美的獲批了中票額度,在併購貸方面,已經取得併購貸額度的民企包括碧桂園、美的、旭輝和瑞安。由此可見,對於頭部民企來説,金融資源的傾斜十分明顯,可以説企業底已經不遠了。後續的關鍵還是要看整個行業債務率約的情況,以及與之密切相關的金融信心。

從債務到期情況看,2022年116家典型內房企國內債券到期金額約為2300億元。此中,3月和7月是相對還款高峯期,行業仍面臨流動性壓力,而預售監管資金的鬆動程度則決定了問題解決的難易。

在市場底和企業底未走出之際,地產股仍有極大概率被做空盯上,區別僅僅在於做空的標的和金額的大小。

利好之處在於,政策之風或會持續吹拂,而對於惡意做空的打擊或會由國家隊出場。

以政策為例,雖然堅持房住不炒,但未來針對優質房企的貨幣政策會繼續適度寬鬆,不但要傳遞信心,而且要精確滴灌,要確保有足夠競爭力的企業都活下來。

在打擊惡意做空層面,中國社科院金融研究所副所長、國家金融與發展實驗室副主任張明曾指出,這一輪股市下跌的背景非常複雜,核心原因不是我國上市公司的股價估值過高、藴含較大調整風險,而是遭遇了外部地緣政治衝擊、中美博弈與國際投資者惡意做空的共同打擊。他明確建議,有關部門應儘快通過多種措施穩定股市。

小結

從史詩級的下跌,到奇蹟般的逆轉,地產股只花了四個交易日的時間。

事實上,2015年股災時,地產股才出現過這樣大範圍、無差別的集體暴跌,就連一眾央企也都沒能扛住。2021年年底到3月初的房企暴跌,基本把所有優質房企都拖下水了,甚至做空機構將槍口瞄準了業內公認的優質企業,行業已經到了懸崖路口。

在過去半年的時間裏,內房股不斷上演擠兑情節:國內銀行不繼借,國外美元債更落井下石了,債券價格打得很低,直接抬高了後面再發美元債的成本,甚至新的美元債都極難發出。民營地產公司不得不囤積更多的現金,土地流拍愈發頻繁,而地產產業鏈一旦熄火,則對整體經濟將不可避免地造成拖累。

在未來,短期內行業政策調控的主基調不會改變,但考慮財政、就業、上下游產業的拉動等,“穩經濟”需“穩地產”,預計後續將有更多穩定地產政策出台,並在供需兩端齊發力,帶動地產板塊估值的持續修復。

但在這一輪的房地產下跌中,將會形成明顯的地產格局分化,在資本市場普漲的格局很難再現,具備低估值、高成長性、高業績確定性,及市場所謂“一低雙高”特點的新一線房企將會受到市場的青睞。

新一線房企價值重估的核心:規模、盈利與財務安全的三角平衡。

為什麼新一線房企較龍頭房企估值修復彈性更大呢?首先在於一定規模基礎之上相對確定的盈利能力。

從做空機構的選擇角度而言,像旭輝、碧桂園、新城等新一線房企,在此輪做空中迅速反彈,不僅意味着市場對其的認可,亦有可能緣於企業自身擁有強大的現金流;再考慮到這些新一線房企未來的銷售與成長,做空資金獲利的空間不大,而中小可能暴雷的房企才是更適合的做空對象。

這就是我們的結論,也是平安、國信等一大券商研報的結語:在一個存量的市場裏,隨着快週轉模式退出歷史舞台、房企遠期資產負債表的修復,短期抗壓能力強、經營穩健、綜合實力突出的新一線龍頭房企將持續受益。

來源:智通財經