FX168財經報社(香港)訊 在美國全國範圍內，房價在6月至8月期間下跌1.3%，這是自2012年以來滯後的Case-Shiller全國房價指數首次出現下跌。摩根士丹利給出2023年的展望，並警告投資者需要謹慎出現深度衰退，否則將重演2008年熊市崩盤，暴跌20%的驚人場景。
美國房價罕見走跌，這不僅僅是一次小幅下滑，而是一次軌跡轉變，至少這是根據摩根士丹利(Morgan Stanley)經濟團隊的最新預測得出的。今年摩根士丹利預計，根據Case-Shiller指數衡量的美國房價將以4%的同比漲幅結束。但考慮到Case-Shiller指數在2022年前六個月上漲8.9%，這意味着摩根士丹利預計美國房價在下半年將下跌約5%，包括6 至8月的1.3%跌幅。
房價調整不會就此停止，摩根士丹利預計，以Case-Shiller指數衡量的美國房價將在2023年再下跌4%。華爾街銀行預計，從2022年6月到2024年觸底，房價將下跌10%左右。此前，摩根士丹利曾預測美國房價從峯谷下跌7%。
上一次住房調整導致美國房價在2006年至2012年期間下跌27%，其原因是高失業率、“受壓”的負擔能力、可疑的抵押貸款產品和供應過剩。這一次，市場只有《財富》(Fortune)報道所謂的“壓力”負擔能力：泡沫房價加上抵押貸款利率飆升。
“自2020年3月以來，現房銷售的中位數價格上漲38%。抵押貸款利率在過去八個月內上漲300個基點，即3個百分點，這是自1980/81年以來我們第一次看到這樣的情況，兩者的結合導致負擔能力的惡化速度比我們時間序列中的任何時候都快，”摩根士丹利研究人員寫道。
據該銀行稱，展望未來，三個槓桿可以幫助“降低”負擔能力。首先，如果通貨膨脹減速和金融條件放鬆，理論上會推低抵押貸款利率，從而提高負擔能力。其次，收入增加、同比增長4.4%，可以提高負擔能力。第三，房價持續下跌將有助於“降低”負擔能力。只要負擔能力仍然“受壓”，摩根士丹利預計第三個槓桿就會被拉動。
“到目前為止，我們一直關注到2023年底的住房預測，但我們認為2023年12月不會是房價的底部，”研究人員寫道，説2024年及以後的房價走勢充滿不確定性，這並不是一個開創性的聲明。
庫存緊張不阻止房價下跌，但可以創造底線
持續的負擔能力衝擊，房價泡沫加上抵押貸款利率飆升，已經導致需求暴跌。與去年同期相比，抵押貸款購買申請下降40.7%。然而，這並沒有轉化為供應水平的飆升：10月份的庫存水平比2019年10月的水平低37.6%。
(來源:Fortune)
“從歷史上看，供應狀況支持房價從這裏攀升，如果我們的總供應量低於6個月，那麼在接下來的六個月內，年度房價增長從未轉負，這可以追溯到該Case-Shiller指數的開始1980年代後期，我們目前的供應量僅為3.9個月，”摩根士丹利研究人員寫道。
但這一次可能會有所不同：儘管庫存仍然緊張，但持續的負擔能力壓力可能會導致房價下跌。
摩根士丹利寫道：“儘管庫存緊張，但我們預計房價將在2023年3月開始按年下跌，這一事實反映出美國住房市場的這種負擔能力狀況是前所未有的。然而，儘管供應並未使房價增長保持在零水平，但我們確實相信它可以防止房價跌幅過大。”
牛市案例：房價在2023年停止下跌
從峯谷到谷底，摩根士丹利預計美國房價到2024年將下跌10%。但是有一個“牛市”案例，該公司認為美國房價在2023年不會下跌，從峯谷到谷底的跌幅出現在約5%。摩根士丹利的“牛市”案例有兩個關鍵支柱：庫存水平低於預期和抵押貸款利率低於預期。
“在牛市情況下，鎖定效應使庫存保持在我們去年經歷的低位。與此同時，較低的抵押貸款利率刺激了比我們目前預期更多的購買需求，因為家庭認為任何反彈都可能是暫時的在下一步走高之前暫停並採取行動，”摩根士丹利研究人員寫道。
摩根士丹利預計2023年30年期固定抵押貸款利率平均為6.2%。然而，如果美聯儲比預期更早成功抑制通脹，寬鬆的金融環境可能會使抵押貸款利率降至6%以下。同時，如果所謂的鎖定效應 ，即不想出售並放棄2%或3%抵押貸款利率的房主持續到2023年，庫存水平可能會比摩根士丹利目前預期的更為緊張。
熊市案例：房價暴跌20%
如果出現“深度”衰退，摩根士丹利預測美國房價可能從高峯到低谷暴跌20%，其中僅2023年房價跌幅就高達8%。
摩根士丹利研究人員寫道：“在討論房價熊市時，我們遇到的一個常見情況是持續時間更長、深度更深的衰退導致失業率大幅上升。我們認為更可能導致房價下跌的原因是需求弱於預期與庫存增幅高於目前預測的交集。”
但即使出現這種“熊市”情景，摩根士丹利也不認為這會是2008年崩盤的全面重演。
“雖然這種熊市案例對房地產市場不利是可以理解的，但我們仍然認為，信貸標準的健康狀況應該對真正的不良交易可以攀升多高保持上限。”此外，抵押貸款服務行業遠遠超過摩根士丹利研究人員所預計，在向借款人提供止贖替代方案，例如修改方面的實踐應該讓更多的借款人留在家中，而不是強迫清算事件。#2023年前景展望#