（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）業績向好股價卻創了新低。
4月22日，萬科發佈2021年一季度業績報告。報告顯示，本集團實現營業收入622.6億元，同比增長30.3%；實現歸屬於上市公司股東的淨利潤12.9億元，同比增長3.4%。
其中，房地產業務的結算面積為374.7萬平方米，同比增長18.5%；貢獻營業收入530.0億元，同比增長34.6%。
然而，作為“好學生”的萬科，股價卻持續下挫，其H股今日盤中最低跌至26.25港元，創逾三個月來新低。
毛利率再度下滑
“三道紅線”和“毛利率”，將會成為很長一段時間裏對房企的靈魂拷問。
報告顯示，萬科第一季度房地產開發及相關資產經營業務收入的毛利率（已扣除税金及附加）為 16.1%，較2020年末22.6%再度下降6.5個百分點。
這是繼2019年毛利率下降2.5個百分點、2020年毛利率下降4.6個百分點後，再次降低。
對此，萬科認為毛利率下滑主要和近年來地價占房價比例提高有關。而在此前2020年業績會上，萬科總裁、首席執行官祝九勝表示，萬科內部已對短期內地產行業利潤率仍有下降趨勢這一觀點形成共識，認為行業回報率不等於一個企業的回報率，精益運營的企業回報率依然會高於行業均值。
換言之，萬科隨毛利率持續下滑的現象早有預判。
受毛利率下滑影響，萬科業績增長放緩。期內公司營收同比增長30.3%，歸母淨利潤同比增長3.4%，歸母淨利潤率僅為2.07%。
至於“三道紅線”問題，截至報告期末，萬科淨負債率為15.5%；持有貨幣資金1966.0億元，遠高於短期借款和一年內到期有息負債總和723.7億元；剔除預收款項的資產負債率亦為69.5%，踩線達到“綠檔”標準。
大家對這一走向並不意外。在3月31日舉辦的萬科2020年全年業績會上，執行副總裁韓慧華就表示，萬科僅踩中剔除預收款項的資產負債率一條紅線，為70.4%，而且萬科非常有信心在一季度能夠回到綠檔。
平安證券研報表示，雖然萬科財務結構穩健、融資成本佔優，拿地優勢擴大，但考慮到萬科業績增長放緩，且毛利率下行快於此前預期，下調公司評級。
國盛證券也在研報風險提示中表明，萬科結算進度低於預期，毛利率不及預期，多元業務拓展不及預期。
7900億目標僅完成2成
收併購頻發、銷售金額集中度提高，房企寡頭效應越來越明顯。
在此基礎上，2021年，萬科提出了7900億的銷售目標，比去年實際銷售規模增長12%，同時還提出回款率95%的要求。
報告顯示，2021年1~3月，萬科累計實現合同銷售面積1104.4萬平方米，合同銷售金額1794.7億元。據此計算，萬科僅完成全年目標22.72%。
值得注意的是，在發佈一季度報告的前一天，萬科披露關於股東深圳地鐵參與轉融通證券出借業務的相關事項。
具體來看，為提高存量股權的經濟價值，深鐵集團擬在萬科該披露公告之日起15個交易日後的6個月內，以所持有的不超過97241965股萬科A股股份（不超過公司A股股份的1%），約佔萬科總股本的0.837%，參與轉融通證券出借業務。該轉融通證券出借股份來自於深鐵集團協議受讓的股份，出借股份的所有權不會發生轉移。
按照萬科A在4月23日收盤時28.09元股價來計算，這部分股票市值約為27.32億元。
雖然上市公司股東成為券源主體來源在市場上並不少見，但似乎還是對萬科股價產生影響。
4月23日，萬科企業A股、H股低開低走，截至收盤，萬科H股跌幅5.01%，報26.55港元，總市值3084.51億港元，較2月下旬逾4000億港元的總市值蒸發約千億港元；萬科A跌幅3.20%，報28.09元，總市值3084.51億元，較3月初蒸發逾700億元。
換句話説，在不到2個月的時間裏，萬科A+H股共蒸發超千億市值。
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