越秀地產：優等生的增長術
業績越好，年報公佈越早。業績公告的發佈時間，似乎正在成為驗證房企業績成色的準則。
相較於越來越多的港股上市房企將業績公佈定在最後一週，連續多年在上旬完成業績公告的越秀地產，其2021年業績成色值得市場期待。
3月10日，越秀地產（00123.HK）發佈2021年度業績公告並舉行業績發佈會。2021年，越秀地產實現合同銷售金額1151.5億元，同比上升20.2%；在連續多年銷售金額增長的支撐下，於2021年度實現營業收入573.8億元，同比增長24.1%，同時利潤得到提升。
在連續2年疫情衝擊以及經歷房地產深度調整，部分房企的增速降至個位數，甚至個別房企出現負增長。越秀地產仍能保持穩健的業績增長，並有充足資金在公開市場斬獲多宗地塊，成為的行業優等生的代表。
穩健增長 優等生的安全密碼
數據顯示，2021年，越秀地產實現營業收入約為573.8億元，同比上升24.1%。核心淨利潤約為41.5億元，同比上升3.2%；按核心淨利潤的派息比率穩定維持在40%。
從數據看，2021年越秀地產保持了較為穩健的增長。
回看歷史數據，越秀地產一直保持自身的節奏，業績增長保持在一個穩定的區間。從銷售數據看，2019年-2021年，越秀地產實現銷售金額分別為721.14億元、957.6億元以及1151.5億元，同比分別增長25%、33%以及20.2%。
正因為銷售金額保持一個穩定的增速，越秀地產營業收入也保持在穩定水平。2020年及2021年營收同比增速分別為20.6%、24.1%。
目前，房企現金流的安全備受關注，銷售業績穩定，強化資金回籠能力成為房企築牢安全邊際最重要的能力。
于越秀地產而言，除了銷售穩增長回籠自有資金，長期以來健康的財務水平以及保持適度槓桿率成為其在深度調整下仍穩健前行的重要保障。
數據顯示，2017年-2021年，越秀地產資產負債率分別為72.2%、74.6%、76.5%、75.6%、76.3%,保持在較為穩定的合理水平。至2021年年底，越秀地產剔除預收款的資產負債率、淨負債率以及現金短債比分別為69.1%、47.1%和1.36倍，“三道紅線”指標繼續保持“綠檔”達標。
同時，作為優秀的國企，越秀地產融資渠道暢通，2021年平均借貸成本下降36個基點至4.26%。
自有資金回籠與外部融資渠道暢通，憑藉業績持續穩健增長，越秀地產持續築牢安全增長邊界。
戰略定力 深化可持續增長韌性
企業發展很大程度上是憑藉戰略致勝的。從越秀地產的銷售分佈看，2021年1152億元合同銷售金額大灣區的佔比高達62%，華東佔比約為22%。同時，2021年新增918萬平方米土地儲備中，大灣區佔比48%，華東佔比20%。
珠三角和長三角為越秀地產的發展重鎮，深化在兩大城市羣的佈局為其戰略選擇。
越秀地產持續看好大灣區、長三角兩大城市羣市場前景，越秀地產管理層表示，2022年在投資上堅持“一城一策”，量入為出和穩健投資，將資源優先投向既具有的經濟產業和人口競爭有優勢的區域和城市，並繼續聚焦深耕優勢的區域和城市，同時以珠三角和長三角為重點佈局深耕區域。
房地產行業的整體增量空間逼近天花板，而企業的分化則在調整中加劇，市場亦在分化，一線城市以及周邊具有經濟產業支撐的城市市場表現較好。
佈局上述區域是越秀地產能實現業績穩健增長的重要前提，對優質區域的戰略堅守和深耕，將持續深化越秀地產可持續增長的韌性。
差異化競爭 多渠道取優質資源
房地產行業具有明顯的週期性，能成功穿越週期的是穩健企業，能精準把握週期實現逆勢擴張則是能取得更優異成績的優秀企業。
與越秀地產而言，在房地產市場火熱之際，並未選擇加入擴張的狂潮中，保持自身的戰略定力。行業調整市場下行之際，越秀地產儲備了充裕的現金，以更低的成本獲取更加優質的土儲。
地產下行，土地市場不再呈現激烈競爭態勢，土地獲取成本以及難度雙雙下降；同時，部分房企陷入現金流困境，優質資產被擺上貨架，待價而沽。對於資金充裕的越秀地產來説，目前是擴張的良機。
對於2022年的投資規劃，越秀地產安排了457億元資金，約為銷售的40%。關於市場收併購標的選擇，越秀地產在積極接觸考察的同時，仍堅持嚴格的篩選標準，秉承“量入為出”的原則，進行穩健投資。
對於收併購以及公開市場上的土地獲取，越秀地產並無明顯偏好，以資源優質與適配性為準，拓展優質土儲。
除了在拿地方面實現“錯峯”競爭，在拿地方式上，越秀地產還具備獨特的TOD拓儲模式。
2021年，越秀地產成功獲取廣州星航TOD項目，新增TOD物業項目土地儲備21萬平方米。截止2021年12月31日，越秀地產共擁有6個TOD項目，總土地儲備達到376萬平方米，約佔越秀地產大灣區土地儲備的25.2%和總土地儲備的13.9%。
越秀地產TOD項目保持穩健的銷售表現，全年共實現合同銷售金額約178.7億元，同比上升5.1%，其中，星圖TOD實現35億元、星瀚TOD實現40億元、星匯城TOD實現45.9億元。
未來越秀地產仍將充分發揮“6＋1”多元化增儲平台，通過公開市場、收併購、TOD、城市運營、國企合作、城市更新以及產業勾地等模式拓展優質土儲，助力可持續增長。