地產資本江湖大洗牌:萬科失榜首,千億市值房企僅7家

“誰能想到,現在萬科A的股價和保利幾乎一樣了? ” 被地產股套了將近4年後,李雯廷(化名)最終痛下決心“割肉”止損,去年10月份,她清倉了保利地產的股份,此後又分次賣掉了一些萬科A,但如今兩支股票的走勢,讓她十分懊悔自己當初的操作。

2018年1月,李雯廷分別以32元/股和15.9元/股(單位為人民幣,下同)的價格,買入了萬科A和保利地產(現更名為保利發展)。彼時,不少內地房企業績攀升,千億銷售規模房企數量增加,滬深港三市的地產股已經持續升温超過一年。如果拿每家房企2017年頭尾的股價做對比,一年之間,漲幅最大的高達434.72%。

多年來,在一眾地產股當中,萬科因股價表現較好,一直是“市值老大”的角色,而滬深港三市10家千億市值的內地房企,更是形成央企和民企“四六分”的穩定格局。

然而,2022年這一切都變了,內地房企出現市值“大洗榜”,不僅千億市值房企跌剩7家,央企中海和華潤也順利取代民企,成為內地房企的兩大市值龍頭,保利地產的總市值則逼近排名第三的龍湖。

李雯廷告訴記者,她分別以大約22元/股和13元/股的價格賣掉了萬科A和保利地產,而3月9日收盤時,萬科A跌至16.98元/股,創下近5年新低,保利地產卻令她意外地漲至16.22元/股,儘管還沒完成清倉萬科A,但她已氣得卸掉了股票交易APP,“要是當時賣的是萬科A,保留了保利,就能填上萬科A虧的窟窿了。”

萬科失榜首,千億市值房企僅7家

根據Wind金融終端,截至3月9日收盤,香港上市公司中海、華潤和龍湖分別憑藉市值2670.53億港元、2631.32億港元和2405.83億港元,成為上市內地房企的前三強;而在2021年同期,市值前三強是萬科、龍湖和華潤置地,分別為4165.31億港元、2930.36億港元和2556.44億港元。

近一年,千億市值房企呈現的走勢是,民營上市企業隨着股價的下探而發生市值縮水,央企則基本在2021年年底迎來股價重新走高,從而帶動市值上探。

以中海為例,2021年3月9日其收盤價為20.42港元/股,對應2107.97億港元的市值;2021年12月31日分別是18.46港元/股和2020.41億港元市值;由於開年之後股價持續上漲,2022年3月9日其收盤價已達到23.40港元/股,同比上漲14.59%,對應2670.53億港元市值,同比上漲26.69%。

民營房企中,龍湖仍然位列前三,其近一年股價也隨行就市,走出了民營房企的基本行情。時代財經瞭解到,2021年3月9日,龍湖的收盤價為46.35港元/股,對應2930.36億港元的市值;2021年12月31日,分別是36.70港元/股和2229.27億港元市值;開年之後,股價走高至47.75億港元/股後回調,截至2022年3月9日收盤已回調至38.75港元/股,同比下跌16.39%,對應2405.83億港元市值,同比下跌17.9%。

由於民營房企股價的下探,內地房企出現市值“大洗牌”。時代財經瞭解到,近5年滬深港三市中,市值同時突破千億級別的內地房企數量最高時有10家之多,包括萬科、恆大、中海、碧桂園、華潤、龍湖、融創、招商蛇口、保利和華夏幸福;截至2022年3月9日,千億市值房企僅剩7家,分別為中海、華潤、龍湖、保利、萬科、碧桂園和招商蛇口。

民企現流動性問題,國企央企吃紅利

“中海和華潤之所以登頂,並不是因為它們市值上升,而是上市民營房企有着較大的債務壓力,或者出現流動性危機而致使市值大跌”,匯生國際資本有限公司總裁黃立衝分析道:“央企、國企理論上受到銀行的支持,而且現在是低價吃掉民企土地儲備的時機,因此它們的股價和市值相對比較堅挺。”

時代財經瞭解到,大部分上市的內地房企在2018年迎來了市值最高點,彼時,這些房企因既往年份樓市大熱而發生業績大幅攀升,千億級銷售規模的房企數量增加。2018年3月9日,市值最高的是萬科,為4480.99億港元,市值突破3000億港元的房企數量更是達到4家之多,分別為萬科、碧桂園、恆大和中海;而2022年3月9日,市值最高的中海也不過2670.54億港元。

過去一年,不少房企集中出現流動性緊張,甚至危機,樓市也出現下行壓力。2021年第四季度開始,改善性政策陸續出台,且2022年春節以來更多的城市頻繁出手穩定房地產,但市場信心仍未得到明顯恢復。

根據中指數據CREIS,2022年2月,百強房企銷售同比降幅進一步擴大,單月銷售額均值同比下跌35.3%至42.7億元;而1月份百強房企的銷售額均值為61.8億元,同比降幅為23.1%。

受2月份銷售情況所累, 1-2月份,百強房企累計銷售均值同比下跌34.0%至103.0億元,房企規模也較去年同期縮水明顯,100億以上房企數量由去年同期的54家減少至30家,50億以上房企則由去年的42家減少至26家。

而在房企融資層面,2021年11月面向優質房企的債務融資政策放鬆,但實際上主要惠及的是經營穩健且仍有較大槓桿空間的央企和國企。

這在土地市場上也得到反映。2月16-17日,北京今年的第一場集中土拍,雖然熱度仍不及2021年第一批次,但相較二、三批次已有明顯復甦,同時拿地房企依然以央企、國企或城投公司為主,民營房企中僅有旭輝以14.07億元的總價成功拿下1宗宅地。時代財經瞭解到,北京出讓的18宗宅地裏,1宗因報名房企未出價而流拍,8宗底價成交,9宗溢價成交,溢價率介於0.5-15%,總成交額高達480億元。

對於接下來的行業走勢,黃立衝預判道:“國家動用貨幣工具和信貸工具給市場增加資金,不過這個增加是有節制的,不會對民營房企進行全面拯救,從根本上也不能保證原來債務很多的民營房企不爆雷,但我判斷至少可以在一線城市和少量二線城市產生3-6個月的小陽春。”(時代財經)

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