宋都服務將在港掛牌，規模型物企上市潮後，“小規模”梯隊開始登場
華夏時報（www.chinatimes.net.cn）記者 李貝貝 上海報道
2020年最後一天，宋都服務集團有限公司（以下簡稱“宋都服務”）成功招股，並計劃於2021年1月18日在港掛牌上市。聆訊後資料集顯示，從規模上看，宋都服務在上市物企行列中處於尾部、在百強物企中位居中游。業內人士直言，在物管行業集中度不斷提升的大背景之下，規模較小、盈利能力偏弱的宋都服務所面臨的生存環境仍十分嚴峻。
宋都服務擬全球發售8億股
兩度遞表後，12月28日，港交所披露，宋都服務通過了上市聆訊，成為2020年第19家獲批港股上市的物業企業。12月31日早間，宋都服務發佈全球招股公告。公告稱，擬全球發售8億股，公司股票代碼“9608”，預計2021年1月18日正式登陸港交所。
據悉，宋都服務上市募集資金所得中的約60%將用於長三角地區擴充業務規模、提高市場份額及擴大地理分佈；約15%將透過利用先進科技創建智慧小區及為業主及住户開發移動應用程序；約15%將用於探索、擴展及擴大小區增值服務；及約10%將用於集團的營運資金及其他一般企業用途提供資金。
聆訊後資料集顯示，宋都服務於1995年在杭州成立，為綜合物業管理服務供應商，業務模式包括物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務和其他業務（包括酒店業務及長租公寓業務）。
截至2020年6月30日，宋都服務在中國的14個城市設有九間附屬公司及15間分公司，向33項物業提供物業管理服務，在管總建築面積約為640萬平方米。根據中指院的數據，自2017年起公司連續四年位居中國物業服務百強企業之列，2020年獲得百強56位；若與已經上市的42家上市物企相比，宋都服務屬於尾部。
根據聆訊後資料集，公司近年發展較為穩健。公司收益從2017財年的約人民幣8400萬元增長58.3%至2018財年約人民幣1.33億元，其後進一步增長67.3%至2019財年約人民幣2.23億元；年內溢利由2017財年約人民幣1400萬元增加49.3%至2018財年約人民幣2090萬元，其後進一步增長68.4%至2019財年約人民幣3520萬元。
其中，物業管理服務為公司主要的收入來源：於2017年-2019年、2019年首六個月及2020年首六個月，該部分收益分別約為人民幣5980萬元、7110萬元、9570萬元、4560萬元及5950萬元，佔同期總收益約為71.2%、53.5%、43.0%、49.1%及51.0%。
2017至2019年及2020年首6月，宋都服務的毛利率分別為29.7%、28.3%、29.2%及27.6%。但因社區增值服務過去幾年來裝修裝飾工程服務收入比重增加，導致該業務毛利率下滑明顯，影響了公司整體毛利率，2020年上半年社區增值服務的毛利率為20.7%，較2017年下滑0.2個百分點。
債務方面，截至2020年11月30日，宋都服務的租賃負債總額為人民幣210萬元，包括即期及非即期租賃負債。除上述者外公司無銀行融資、未償還銀行借款或任何已發行而尚未償還或同意將予發行的借貸資本、銀行透支、貸款或類似債務、承兑負債（一般商業匯票除外）等；同期亦無任何未動用銀行融資。
目前，宋都服務的大部分在管物業由宋都股份獨立或合作開發。對於市場較為關注的分拆物企與母公司之間的“輸血”問題，聆訊後資料集透露，於往績記錄（2017年、2018年、2019年、截至2020年6月）期間，宋都股份獨立開發或合作開發物業的物業管理服務收益金額分別約為人民幣5870萬元、6870萬元、8770萬元及4150萬元，分別佔同期物業管理服務總收益98.2%、96.6%、91.7%及69.7%；來自宋都股份的物業管理服務收益分別約為人民幣930萬元、1050萬元、2320萬元及990萬元，分別佔同期物業管理服務總收益約15.5%、14.7%、 24.2%及16.6%。
宋都服務對此解釋説，宋都股份獨立開發或合作開發物業的物業管理服務所得收益比例於往績記錄期間整體呈下降趨勢，是“由於我們竭力減少對宋都股份集團的依賴”。同時，儘管於往績記錄期間的大部分物業管理服務收益與管理宋都股份集團獨立開發或合作開發物業有關，但一旦相關物業單位交付，宋都服務就會向業主收取物業管理費。
宋都服務方面還強調公司的外拓能力正在加強，“自2017年以來，公司的第三方拓展面積由5萬方，迅增擴張至截至2020年6月30日的260萬方，足以體現公司對與第三方拓展的重視與支持”。
中小物企生存空間遭擠壓
對於此次赴港上市，宋都服務管理層顯得躊躇滿志。在12月30日舉辦的線上新聞發佈會上，宋都服務集團有限公司董事會主席兼執行董事俞昀表示，赴港上市是“我們董事和各位股東深思熟慮之後的計劃”。其稱，管理層具有20多年的行業經驗，也具有年輕化的衝勁和活力，對於整個大物業行業和公司的良好運營以及未來的發展都有充分信心。
對於上市之後的發展，執行董事沈光明介紹説：“宋都服務將致力於通過投資併購來擴大業務，使我們從’小而美’做得規模更大、效益更好、質量更高。”沈光明強調，宋都服務不僅會依賴於宋都控股本身的項目，更謀求積極地擴大其他與物業有關的項目，擴展的主要途徑還是沿着物業服務的鏈條，從上游的供應鏈到下游的生活服務品銷售和服務等。
沈光明續指，未來公司將致力於通過投資併購來擴大業務，由於長三角地區經濟發達，增長也較為穩健、快速，所以未來策略還是會聚焦於長三角地區，尤其是公司總部所在地杭州，“我們很有信心也很有想法在杭州進一步擴大業務”。此外，投資方向包括進一步拓展增值服務、募集資金用於科技賦能、謀求積極地擴大其他與物業相關的項目等。
對於即將登陸資本市場的宋都服務，業內看法並不一致。克而瑞物管研究員李斌對這家“小而美”的物企較為樂觀。李斌解釋説，隨着50強房企基本已分拆物企上市，未來上市的物企已很難在規模上塑造“亮點”，也很難通過規模化擴張來和已完成上市過程的42家物企競爭。未來在規模基礎之下，城市深耕度、城市綜合服務等特色業務或將推升企業優勢標籤乃至估值。
其認為，特色化是規模化的細化，未來如宋都服務一樣深耕區域、強化運營、做實服務的“小而美”企業，也將成為資本市場關注的新星。目前宋都服務正積極服務老舊小區物業，其於“未來社區”方面的前景充滿想象空間。
但有不願具名的業內人士向《華夏時報》記者直言，宋都服務的業績儘管還比較不錯，但存在着不容忽視的弊端，比如規模比較小、盈利能力偏弱、偏重區域市場等。而作為母公司的宋都股份同樣規模不大，且對地區依賴性也比較明顯。在物管行業集中度不斷提升的大環境之下，這將可能影響宋都服務未來的發展。
無需贅言，儘管目前物管行業仍頗受資本青睞，但行業分化也已是不爭的事實。近期，易居企業集團CEO丁祖昱透露，2020年，所有上市物企首日開盤價至12月末股價來看，41%物企股價比開盤時有了明顯下跌。同時，物管企業之間梯隊分化明顯，近半物業股淪為“殭屍股”。