《投資者網》喬鋭
在A股上市的眾多地產公司中，信達地產股份有限公司（簡稱“信達地產”，600657.SH）因開發的“山西第一高樓”而聞名，這就是信達地產剛交付一年有餘的“信達國際金融中心”，項目建築高度約266米，總建築面積約14.3萬平方米。
近日，信達地產發佈了2020年年報，值得留意的是，雖然公司的營收同比增長超30%，淨利潤卻反降約35%。
兩項數據出現如此明顯的背道而馳，是信達地產中了“勞倫斯魔咒” 嗎？
增收不增利的背後
所謂“勞倫斯魔咒”又稱“摩天大樓詛咒”，於1999年由德意志銀行證券分析師安德魯勞倫斯首度提出。勞倫斯魔咒建立了最高樓盤與商業週期的聯繫，指出摩天大樓的建成往往是經濟表現出現衰退的前兆。
“摩天大樓詛咒”的傳言更多與經濟週期密切相關。而具體表現在信達地產方面，外界頗為熟悉的莫過於曾經的“地王”專業户。在2015-2017年的輝煌鼎盛時期，信達地產在土拍市場上聲名顯著，其至少在上海、廣州、杭州以及合肥等地拿下8宗“地王”，總地價近440億元。
去年至今，信達地產開始做減法。今年3月26日，信達地產發佈公告稱，其下屬全資子公司上海坤安投資有限公司及其下屬上海坤安置業有限公司（“項目公司”）擬終止與福州泰禾麗創置業有限公司（“合作方”）就上海寶山新城顧村A單元10-03地塊及10-05地塊的合作關係。
2020年11月6日，信達地產公告稱，轉讓旗下三家項目公司股權及債權。據悉，信達地產公開掛牌轉讓所持廣東嘉駿投資置業有限公司、湛江市蘭花房地產開發有限公司、湛江市雲宇房地產有限公司的全部股權及債權。
根據信達地產2020年年報，期內營業收入約258.64億元，較2019年同期同比有32.79%的增幅。鑑於2020年房企行業整體承壓的趨勢。這本是一份不錯的成績單，但是信達地產的歸母淨利潤卻僅有15.02億元，較上年同期出現了35.13%的下滑；除此之外，公司73.61億元的經營活動現金流淨額也錄得9.29%的同比下降。
究其原因，信達地產歸母淨利潤的“逆行”主要是受到同比增幅超過33%的營業成本的影響。期內，信達地產217.6億元的總成本較上年同期上漲近30個百分點，其中，營業成本達到181.03億元，增幅更是達到33.47%，這主要是因為期內房地產結轉收入增加，造成的結轉成本相應增加。
就公司成本管理問題，《投資者網》致函信達地產，公司在回覆中表示：“從目前房地產上市公司披露的年報業績看，房地產行業整體毛利率呈現下滑趨勢，部分房企甚至出現了較大的虧損。在此行業背景下，公司通過加強成本管控，開源節流，依然取得了一定的積極進展。”
對於因結轉收入及成本造成的成本高企及淨利潤下降的現象，廣州知名房地產專家韓世同向《投資者網》表示，此類現象對企業估值影響普遍取決於資本對行業的判斷，因房地產行業整體估值偏低，所以影響對企業本身並不大，“地價、建造成本都在上漲，從而衝抵、降低了營業收入的淨利潤率。這樣的現象並不是由單個項目造成的，而是整個行業普遍面臨的中長期的趨勢。儘管如此，企業之間還是會有差異，這主要體現在毛利率、淨利率及成本控制管理上。”
諸葛找房數據研究中心分析師陳霄則向《投資者網》表示，受到成本上升以及各地調控加碼等多重因素的影響下，房企出現增收不增利現象表明盈利質量明顯下滑，這或將會對企業的估值產生一定的影響，“在這樣的背景下，房企積極轉型，尋求多元化發展路徑成為當下的必然選擇。”
利息成本“逆行”的秘訣
除營業成本之外，年報中另一增幅較為明顯的成本項便是利息費用：公司於2020年利息費用約11.55億元，同比上漲24.2%。
與營收及淨利潤相似的是，雖然費用化利息增幅超過兩成，信達地產總體利息支出卻取得了大幅縮減，完成“逆行”：公司2020年度利息支出34億元，較上年同期39.83億元下降約14.64%。
就此，信達地產在回覆《投資者網》時強調：“依據企業會計準則借款費用資本化要求，2020年度符合資本化條件的利息支出減少，費用化利息支出增加。2021年度，公司將繼續加強系統資金統籌，嚴肅資金計劃管理，拓展融資渠道，控制資金成本，提高資金使用效率，確保公司負債率保持在合理區間。”
除此之外，信達地產總體利息支出控制情況良好，與其融資利率優勢也有較大關係。比如:公司於2021年3月31日起在上交所上市的面向專業投資者公開發行債券（第二期），30.3億元的發行規模中，加權平均利率約4.57%，票面最高利率4.7%。而在1月26日上市的同類第一期債券中，27.7億元的發行規模的最高利率也僅4.57%。
另外，公司於2020年11月取得證監會批覆，獲准向專業投資者公開發行不超過70.04億元的公司債券，目前已發行58億元。公司稱：“剩餘約12億元額度將根據資金使用需求計劃在本年度內擇機發行。”
《投資者網》留意到，期內信達地產整體平均融資成本僅約5.81%，較去年同期下降0.54個百分點。這是行業內一個較具競爭力的融資成本水平，由此也引發不少投資者對信達地產寄予持續融資擴張、加大投資的希望。
在回覆《投資者網》關於公司未來融資規模等問題時，信達地產表示：“未來，公司將繼續保持平穩健康的發展策略，紮實推進各項經營計劃，確保公司在高質量發展的道路上行穩致遠。公司將根據項目開發節奏及公司發展需求，妥善安排融資計劃，保持財務穩健。”
在穩健與激進之間找平衡
信達地產提及的財務穩健、平穩健康，到底指什麼？
據年報，公司資產總額942.79億元，同比下降約4.39個百分點；負債總額700.68億元，較上年同期也出現約8.2%的降幅。資產負債率為74.32%。
期內，公司剔除預收款後的資產負債率約為69.52%，淨負債率約為68.07%，現金短債1.11，“三道紅線”全線達標，再次歸為“綠檔”，對應年有息債務增速15%。
陳霄向《投資者網》指出，“對於三道紅線達標，並且融資利率較低的房企來説，相較於其他踩線房企擁有更大的競爭優勢，部分房企甚至可能會有彎道超車的機會。但是在擴張過程中應持續關注財務狀況，避免負債率大幅提高帶來的風險性。隨着行業集中度逐漸提升，調控政策趨嚴，房企想要通過高槓杆、高負債來實現長遠發展已經不適應當前的市場環境。”
根據信達地產2020年年報，公司在經營層面確實還有進一步擴展的想象空間。期內，公司累計實現房地產銷售面積120.2萬平方米，銷售金額達到210.33億元，回款金額約224.06億元；新開工面積135.26萬平方米，竣工面積253.82萬平方米，結轉面積135.41萬平方米；期內儲備項目計容規劃建築面積達到266.38萬平方米，在建面積495.64萬平方米。
從行業平均水平及信達地產的融資優勢來説，信達地產不論從拿地還是土儲，亦或是在售項目似乎都未“用盡全力”。如何在保持穩健的同時，最大化利用其融資優勢尋求業績突破、避免勞倫斯魔咒，信達地產找到適合的“平衡點”。（思維財經出品）■