房企創新成績單①｜近四年多元化成果：11家營收佔比超過10%
“來之不易 成之惟艱。”經過幾年探索，房企多元化營收佔比逐年一點點上升。根據貝殼研究院數據顯示，尤其在疫情影響之下，企業對多元戰略重視度再度提升，TOP30房企2020上半年多元化營收平均佔比創近四年新高，達11.33%，而在2017—2019年，這一均值分別為8.29%、9.45%和10.83%。
觀察前三十強房企近四年創新成果綜合表現，已分化為三個梯隊，且各梯隊企業數量相當：多元營收佔比近四年平均值超過10%的共11家；5%—9%的8家；5%以下的11家。不過，各梯隊間也呈分化狀態，尤其是第一梯隊分化最為嚴重，在這一梯隊中，排名第一的綠地與此隊伍中末尾的綠城，相差近5倍。
貝殼研究院整理
01
綠地、中南、龍光近四年創新均值排前三
根據貝殼研究院整理，當前重點房企主要收入來源仍以物業開發銷售為主導。
數據顯示，龍頭房企2020中期營業收入中物業銷售佔比，碧桂園、恆大、萬科、融創、保利5家房企，分別佔比97.3%、97.9%、94.4%、94.5%、91.3%。與2019年中期佔比相差無幾。這説明，新冠疫情對頭部房企的收入結構影響較少。頭部房企仍以物業銷售為其主營業務，多元化收入規模較少，佔比低於普遍10%。
從收入角度看，當前大多數多元化業務，很難匹敵地產開發的主導地位，但頭部房企之間存在較大差異性。差異性之間體現出不同企業多年的探索成果。綜合近四年企業創新值，排在前五名的均不是龍頭房企，而是行業排名在十幾、二十幾名的房企。具體如下：
綠地控股一騎絕塵，是為數不多的物業銷售佔比低於50%的企業，其多元化營收佔比，2020年中期達到54.0%，其中基建產業（代建）佔比43.3%，近四年平均值為52.62%，且每一年營收佔比非常穩定；其次為中南建設，近四年為33.59%，其中建築施工業務佔到30%左右；排在三四五名的為龍光集團、新城控股和招商蛇口，由於土地一級開發或建築合同、綜合體銷售或物業出租、園區開發與運營的表現突出，四年均值分別為19.56%、17.46%和15.61%。
不過，在克而瑞看來，即便多元化創新營收突出的企業，也並非全然無BUG。以綠地和中南為例，目前已經形成“房地產、基建”兩大主業並駕齊驅的綠地，通過強大的基建能力，可以在與政府洽談基建合作時斬獲相關土地。中南建設因建築起家的優勢，建築業務始終是其第二營收貢獻點。但這兩家卻存在一個共同問題：建築業務利率潤非常低，對企業的盈利能力反而產生了拖累。
02
子公司資本化進程提速 但效仿需謹慎
另一個值得關注的現象是，相較於前幾年，房企子公司資本化進程明顯提速。子版塊中，目前TOP30房企幾乎都將物管板塊拆分上市。2020年16家上市物業公司的路徑，均為房地產開發企業將物業板塊分拆後再打包上市。而相較於其他子版塊，物業價值也是最被資本所認可的版塊。
貝殼研究院高級分析師潘浩認為，物管板塊熱度高漲，還存在像綠城中國、雅居樂等房企的旗下物業公司節點性市值超越母公司的現象，可以説，資本化後的物業充滿了無限想象空間，而在融資監管趨嚴背景下，走向資本化道路，房企也有着十足驅動力。
第一太平戴維斯華北區估價部負責人、高級董事胡建明也認為，房企PE均值10-15，物管商管公司均值20-30，高峯時30倍以上，物管公司原來只是房企裏的一個部門，分拆出來升價幾倍。房企未來供應受到政策“房子用來住不是用來炒”的影響，發展有限，價格供應都會減低，相反物業公司管理面積量每年都會增加，因為是用累計的做收入計算。
而縱覽2020年度，除物管板塊外，其他子板塊也開始積極探索分拆上市。比如，商業、代建、綠色智慧家居、文旅等。綠城中國、中國奧園、雅居樂都對旗下子業務進行分拆上市。
來源：公司公告、克而瑞
不過，針對子板塊分拆上市，克而瑞給出瞭如下建議：
在代建領域具有先發優勢的房企，效仿綠城管理的難度很大：一方面，走通這一商業模式，需要具備較強的項目管控能力和較高的品牌溢價，綠城多年深耕代建領域，已建立了規模效應，朗詩、建業等房企的代建業務較多，但佔據的市場份額還不夠。另一方面，綠城的商業代建業務委託方主要是中小型房企，在行業集中度不斷提高的趨勢下，行業未來的市場空間或將受限。
文旅行業發展空間大，但奧園文旅業務模式對自然資源依賴度高，也需要長期的資金支持，目前公司盈利有待於多元化。
雅居樂旗下的雅城集團兩大主營業務，分別是綠色生態景觀服務和智慧裝飾家居服務。目前，這兩個行業的市場競爭均較為分散，雅城集團2019年78.9%的營收來自雅居樂集團及其他關聯方，對母公司依賴度較高，外部客羣有待開拓。
03
把握中期基本盤與長期多元化轉型關鍵期
在地產由增量進入存量，房企投入大量資源和時間尋求第二增長曲線，創新的突破值得肯定，尤其是還出現了像綠地這樣的多元化收入佔比超過地產主業的企業，也給這個行業注入了一劑強心劑。但在創新這條賽道上，朗詩兩年內的兩度更名，遠洋集團的迴歸主業，均透露出企業探索多元化路徑的不易，以及對主業與多元化定位關係的搖擺。未來如何把握呢？
克而瑞分析，隨着新業務探索的深入，未來房企多元化投資有如下趨勢：預計重資產與輕資產相結合、圍繞地產上下游佈局將是房企在存量時代最穩健的戰略路徑；在跨界領域，房企多元化佈局方式由自營向投資入股轉變，過去房企整體參與程度較高，但是佈局進度和資金回報都較為緩慢，隨着融資監管的逐步收緊，房企也由長期高投入的自營模式轉向資金投入更低的模式；房企多元化佈局更側重行業成長性好、收益回報週期短的領域。
而潘浩認為，盲目分散的多元佈局，不僅挑戰房企的運營能力，更是對資金實力的考驗。當前階段，房企銷售增速放緩，金融監管不斷升級，房企快速週轉模式承壓，影響房企的資金流動性。要充分考慮多元化業務的前期投入與收益週期，高負債型房企短期不建議過多進軍新賽道。未來，財務穩健的管理紅利型房企更有利於開展多元業務。
此外，房地產行業正處於中期基本盤與長期多元化之間的轉型關鍵期。在強化內生能力的同時，結合國家十四五發展戰略與自身發展戰略，以科技為支持工具，把握未來的轉型關鍵期持續佈局多元化業務板塊。