近日，由中指研究院發佈的《2022中國房地產百強企業研究報告》出爐，2021年以來，“房住不炒”和“穩地價、穩房價、穩預期”的主基調保持不變，房地產貸款集中管理制度嚴格落實，降負債、降槓桿、加速回款成為房企經營的主旋律。
值得關注的是，隨着房地產行業進入加速出清、優勝劣汰的階段，百強企業的市場份額小幅下滑。2021年，百強企業市場份額為49.9%，較上年下降0.4個百分點。
“增收不增利”現象持續
報告顯示，2021年百強企業營業收入與淨利潤保持增長態勢。竣工和結轉穩步增長帶動營業收入和淨利潤呈增長態勢，百強企業營業收入均值達498.6億元，淨利潤均值達56.2億元，分別同比增長19.3%、0.4%，增速較上年增加1.6、減少1.5個百分點。由於營業成本上漲，百強企業淨利潤均值增速不及營業收入均值增速，“增收不增利”現象持續。
2021年，百強企業淨利潤率、淨資產收益率均值分別為9.8%、8.1%，盈利能力繼續下降。受新冠疫情、房地產調控政策持續、各類成本居高不下等因素影響，百強企業淨利潤率均值、淨資產收益率均值較上年分別下降2.2、1.8個百分點。
利潤率下降，在多家房企的2021年業績報告也有所體現。頭部房企萬科2021公司年報顯示，歸屬於上市公司股東的淨利潤為225億元，同比下降45.7%，幾近腰斬。頭部房企中，碧桂園、保利發展2021年年度淨利潤也出現下滑，分別約為24.27%和4.7%。
對於淨利潤下滑，萬科董事會主席鬱亮在年報《致股東》中反思了內部原因。從財務層面看，2021年萬科淨利潤下降源於三方面，包括毛利率下降、投資收益減少和市場下行帶來的計提減值。其中，毛利率下降是財務層面的主因，2021年萬科整體毛利率21.8%，同比下降7.4個百分點，扣除營業税金及附加後的整體毛利率，從2020年的22.8%下降至17.2%。
鬱亮在業績會上坦言，儘管公司較早意識到高速增長終將結束，但公司的行為未能堅決擺脱高增長慣性，部分城市的投資追高冒進，對市場判斷過於樂觀，一些項目的投資預期沒有實現，導致毛利率下滑。
對於房地產行業利潤率的下行，中指研究院認為，高地價和房地產去金融化限制了房企盈利空間，行業長期處於低利潤階段。房企需調整經營方式，發揮綜合運營優勢，適應行業調整週期。當前，多家高存貨、高週轉、高槓杆模式房企面臨流動性危機，此種模式的弊端已經顯現，房企需逐步改變經營模式，以適度槓桿、適量存貨、高效運營維持業務高彈性，以適應極速分化的市場；同時適度發展輕資產業務，發揮運營優勢，提升邊際效益。
二線城市是主要銷售來源
在銷售方面，2021年百強企業繼續深耕重點城市，二線城市仍是主要銷售來源。從50家百強代表企業重點項目銷售情況來看，一線城市受新房供應規模加大，在旺盛需求的帶動下市場成交規模增長，銷售額佔比小幅上升0.2個百分點至18.8%；二線城市佔比為58.2%，仍是主要銷售來源；三四線城市銷售額佔比23.0%。
2021上半年，房企加大推盤力度，市場活躍度較高，市場表現超預期；下半年受到調控政策等因素影響，房企推盤面積呈現較大波動態勢。
報告顯示，2020年、2021年首改和改善需求仍對房地產市場形成較大支撐，百強企業加大首置類產品的推出比例，支撐銷售業績的增長。從50家百強代表企業重點項目各面積段產品的銷售額佔比來看：90平米以下首置類產品的銷售額佔比為17.4%、較上年提升0.8個百分點；90-140平米首改類產品銷售額佔比達55.4%，較上年下降0.6個百分點。此外，百強企業追本溯源，迴歸居住本質，聚焦新產品及新技術，全方位滿足新時代“美好生活”需求。
土儲方面，百強企業聚焦重點城市，長三角、粵港澳成為新增土儲的主要區域。具體來看，一、二線城市仍是百強企業佈局主戰場，50家百強代表企業的新增土儲權益面積中六成位於一、二線城市，其中一線城市佔比7.1%，二線城市佔比53.4%，一線、二線城市佔比分別同比增長2.4、6.6個百分點。
負債水平穩中有降
“三道紅線”自2020年8月提出後，已有一年半的時間。百強企業積極應對，通過提前償還債務、調整債務結構等方式縮減債務規模，均值已經基本合規。
中指研究院的報告顯示，2021年以來，中央持續強調落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，房地產金融監管力度趨嚴，嚴查資金違規流入房地產市場，嚴格執行企業端“三道紅線”和銀行端“兩道紅線”，企業商票、拿地銷售比等指標先後納入監管。
2021年，百強企業在滿足經營需求的前提下調整債務規模及結構，整體負債水平穩中有降，三道紅線指標均值得以進一步優化。百強企業剔除預收賬款的資產負債率、淨負債率的均值分別為69.5%、77.1%，較上年分別下降0.6、3.6個百分點；現金短債比為1.6，較上年上升0.1，整體穩中向好。
為了達成降負債的目標，房企新拿地數量也出現減少。2021年住宅用地供應明顯縮量，疊加政策調控和融資監管顯效，全年百強企業投資規模明顯縮量。50家百強代表企業全年拿地金額總量同比減少12.7%，其中招拍掛市場的拿地金額16804.8億元，佔全國300城土地出讓金的29.4%，同比下降0.5個百分點。
當前房地產市場仍在低位運行，企業銷售回款壓力不減，疊加融資端面臨一定限制，企業債務壓力進一步加大。據克而瑞統計的數據顯示，2022年100家典型房企到期債務金額達到6298億元，主要集中在上半年。
面對2022年償債高峯期，企業現金流面臨更大挑戰。中指研究院指出，百強企業在加大營銷回款力度的同時，應緊抓政策窗口期，積極拓展新的融資渠道，通過併購融資、綠色債券、ABS等方式補充資金。
2021年以來，“房住不炒”和“穩地價、穩房價、穩預期”的主基調保持不變，房地產貸款集中管理制度嚴格落實，降負債、降槓桿、加速回款成為房企經營的主旋律。在此背景下，百強企業已然意識到“規模不再是萬金油”，唯有在保證財務安全性和經營穩健性的基礎上，才能有高質量的發展。文/陳靜思
（文中圖表均來自中指研究院，僅供參考）