觀點直擊 | 地產業務佔比減少 豫園股份的疫後復甦之路
觀點地產網 8月24日，豫園股份召開2021上半年度業績會。
報告期內，豫園股份總營收為227.24億元，同比增長12.68%；歸屬於上市公司股東的淨利潤14.09億元，同比增加31.10%；基本每股收益0.36，同比增長30.58%。
整體營收數據持續增長，歸母淨利增長較為顯著。管理層表示，本半年度是公司成立以來利潤貢獻最高的週期。
上半年整體毛利率扣税後，從去年同期的19.3%下降至17.5%。CFO鄒超回應稱，下跌是因為上半年項目結轉週期的差異而導致收入有所下降，預計由於地產項目結轉週期造成同期毛利率下降的短期情況，會在全年財務業績上有所改善。
從現金流來看，經營性現金流量淨額-11.14億元，較上年增加40.11%。現金的流入流出均大幅增加，流入增幅更多，“造血”表現較去年同期更為突出。在債務結構方面，減少短期借款，更多發行公司債和中期票據，資產負債率為67.06%，與去年同期基本持平。
值得注意的是，從各項業務的營收來看，珠寶時尚業務收入152.88億元，同比增47.2%，以壓倒性優勢佔營收大頭；其次為物業開發與銷售，收入為42.04億元，同比降48.3%。
數據顯示，新收購的金徽酒與其他白酒業務貢獻上半年業務收入9.71億元，成為豫園第三大營收業務板塊。
地產業務收入減少
地產業務收入減少，物業開發與銷售業務收入同比降48.3%，在營收中貢獻佔比不到20%。據2020年年報，豫園股份物業開發與銷售板塊業務171.75億元，貢獻公司房地產收入佔比38.99%，毛利率30.06%，是重要利潤來源。
地產業務此前一度是拉動豫園股份珠寶零售等板塊的強增收業務。
2017年前後，豫園股份利用開發和股權投資不斷加碼房地產業務，將主攻方向放在房地產上。2017年數據顯示，豫園股份淨利潤同比大幅提升46.24%，主要原因之一是參股30%的武漢中北房地產開發有限公司貢獻利潤總額的27.85%。
此外，投資性房地產的經營租賃業務營業收入毛利率高達92%，很大程度上拉昇了豫園股份“百貨”等業務的整體毛利率。
2018年，豫園股份重組啓動，成為復星旗下地產業務平台。重組預案中，復星承諾2018-2020年注入豫園股份的資產淨利潤不低於70億元。如果這一目標實現，房地產將取代黃金珠寶而成為豫園股份的主營業務。
但商業項目開發週期長、沉澱資金大，不確定性大。隨着時間流逝，據瞭解，2011年瀋陽豫瓏城項目開啓，中間經歷停業改造，後在2020年重啓。類似的，豫園股份早在2015年擬投資的豫園商城二期至今仍未開工。
關於豫園商城二期，副總裁兼文化商業集團董事長倪強在業績會上回應目前進展稱，已經完成了政府拆遷工作，進入規劃和設計階段，預計9月底將進行首次的設計成果評選，豫園區域的整體規劃也在逐步落地。
持續佈局
儘管地產業務營收有所減少，但豫園股份在地產方面的行動有增無減。
今年4月，豫園股份以“股 債”方式收購佛山禪曦房地產開發有限公司100%股權獲得佛山禪城項目；6月前後分別以底價37.29億獲蘇州吳中區商住地塊，開發太湖新城項目；以57.1億競得上海徐彙區地塊，開發濱江兆豐項目。
所拿地塊均位於核心城市與核心區域，從公司的發展模式來看，主要經濟圈核心城市的中心區域，具有較強的區位優勢，能支撐成為公司構建家庭消費快樂產業集羣、線下城市產業地標的業務。
執行總裁兼CFO鄒超提到，未來項目將會在現有已經佈局的一線和強二線城市基礎上，重點關注核心經濟圈，包括長三角、華中、京津冀、粵港澳大灣區和中西部的城市集羣。
這一點在去年拿地動作中亦有所體現。過去一年，豫園股份投入土地價款合計143.18億元，在上海、蘇州、長沙、南京、昆明、杭州、西安及天津等地拿下8宗土地，新增有待開發土地面積260.73萬平方米。
“因為公司這一塊業務的核心模式，是通過‘一城、一產、一基金、一蜂巢’的方式實現蜂巢產品在各個核心城市的落位。具體而言，是在整個國家新型城鎮化頂層設計和雙循環經濟大環境下，通過深入挖掘當地的產業訴求，打通公司各方擁有的產業資源，定製並落位契合儲備項目，能夠在此基礎上保持未來持續的開發，後續也會持續通過這個模式開發新的優質項目。”鄒超表示。
以下為豫園股份有限公司2021年中期業績會問答實錄節選：
現場提問：今年在蘇州太湖新城和上海徐匯濱江這兩個核心城市、核心區域拿地，後續規劃以及未來大概重點會佈局在哪些區域？
鄒超：今年公司持續在有長期核心深耕佈局城市取得了優質多個地產項目，上半年通過土地競買新獲得蘇州太湖新城和徐匯濱江的項目，同時通過收購獲得了佛山禪城項目，持續推進業務的穩步前進。
公司的業務基於現有模式，毛利率繼續保持行業較高水平。因為這一塊業務的核心模式是通過“一城、一產、一基金、一蜂巢”的方式實現蜂巢產品在各個核心城市的落位，主要針對健康、金融、智慧、文化、旅遊蜂巢五個方面開展產品力的建設。
具體而言，是在整個國家新型城鎮化頂層設計和雙循環經濟大環境下，通過深入挖掘當地的產業訴求，打通整體公司各方擁有的產業資源，能夠在此基礎上保持未來持續的開發。
後續也會通過這個模式，在現有一些高品質、好口碑、好服務、高利潤的複合工程項目基礎上，持續關注新的優質項目。重點在現有已經佈局的一線和強二線城市的基礎上關注核心經濟圈，包括長三角、華中、京津冀、粵港澳大灣區和中西部的城市集羣。
現場提問：疫情衝擊後，豫園商城恢復情況是怎麼樣？二期項目最新進展情況能否介紹一下？
倪強：上半年商圈累計客流已達到1210萬人次，同比上升80%，較去年同期有了明顯的提升，五一長假期間單日客流更是超過24萬人次，成為疫情後的日客流新高。整個上半年商圈整體銷售額達到8個億，同比上升118%。
文化商業活動“豫裏廿肆”是今年商城活動的重點IP，貫穿了全年。上半年重頭戲是“515”復星家庭季的系列營銷活動，包括聯合bilibili舉辦的520大喜之夜，赴愛之約的中式婚禮盛典；聯合小紅書舉辦的六六夜生活節主題活動，客流回升明顯，銷售提升了185%。
下半年，商城將重點結合520國潮節，將秋分節、中秋節、國慶黃金週串聯在一起，凸顯文化底色，奉獻商旅文融合的消費盛宴。
關於二期，目前已經完成了政府拆遷工作，進入規劃和設計階段，二期建設將進一步夯實豫園的物理空間。
2018年公司還收購了毗鄰一期、二期金豫閣、金豫置業項目，豫園商圈形成了區域聯動開發，擴大商業佈局具備了條件。建成以後人流量和豫園IP的影響力，相信都會有進一步的擴大。
二期的設計預計9月底將進行首次設計成果評選，豫園區域的整體規劃也在逐步落地，會更有利於整體商圈的統一規劃運作，力爭打造嶄新的、富含中國國潮文化底藴、世界級的新都市商圈。
現場提問：公司半年業績總體收入上升，但毛利率是下滑，具體原因是什麼？
鄒超：上半年整體毛利率扣税後比去年同期從19.3%下降至17.5%，主要因為在今年總體收入結構上產業運營收入提升，以及地產項目結轉節點的排期差異所造成。
公司持續重組之後，推動產業發展、優化業務結構，今年上半年整體產業運營收入佔比接近80%，最主要貢獻收入和現金的核心業務珠寶時尚業務實現銷售收入152.9億元，比去年同期增長接近50%，毛利率也比去年同期提升了0.9個百分點，達到8.32。
地產業務上半年因為項目結轉週期差異而收入有所下降，毛利率是31.8%，比去年同期提升2.1個百分點。預計由於地產項目結轉週期排期造成同期毛利率下降的短期情況，會在全年財務業績上有所改善。