2021年上半年，行業營收增速較去年疫情影響下的低位有所回升，但利潤增速明顯低於營收增速且處在歷年來的較低水平。這主要是因為前期高地價項目和資本化利息步入結算，推高營業成本、企業整體利潤空間繼續承壓。上半年，行業整體的利潤率指標已降至2015年以來的歷史最低水平，近半數典型房企毛利率、歸母淨利率雙降。
總體而言，毛利率下降已是行業趨勢，短期內行業整體盈利水平仍面臨較大的下行壓力。但隨着17、18年的高價地逐步去化完畢、土地市場價格預期趨穩，長期來看行業利潤率水平在觸底之後或將略有回升。未來，企業“穩利潤”需從運營管理及產品品質入手，審慎理性拿地、優選項目，提高經營質量及運營管理效率，同時加強產品打造、提升產品品質和產品適銷性，挖掘利潤空間、不斷強化自身的核心競爭力。
01
利潤增速維持低位
盈利水平下行成行業趨勢
1、上半年營收增速同比回升，但利潤增速維持低位
在“房住不炒”、行業降槓桿的政策主基調下，近年來針對房地產行業的監管不斷收緊，房企整體銷售規模增速明顯放緩。同時，市場下行疊加前期部分高地價項目進入結算，行業利潤空間受到持續擠壓，企業利潤規模增速也呈下行趨勢。
具體來看，2021年上半年行業80家典型上市房企1整體實現營收收入26839億元、營業成本21039億元，營收和營業成本的增速中位值分別為30.9%和40.9%。雖然從數值上看，營收增幅較去年同期有明顯回升且處在歷年較高水平，但這主要是因為2020年上半年受疫情影響，項目竣工及交付結轉普遍延遲、收入無法如期確認、上半年整體結算基數較低。
而同時，由於房企利潤空間持續受到擠壓，自2019年以來行業營業成本增速均高於同期的營收增速，2021年上半年高出近10個百分點。在營收和營業成本增速不匹配的擠壓下，行業利潤增速自2019年出現拐點並表現出下行趨勢。2021年上半年，行業80家典型上市房企毛利潤、淨利潤、歸母淨利潤的增速中位值分別為12.5%、10.6%和6.0%，利潤增速明顯低於營收增速且處在歷年來的較低水平。
2、近半數典型房企毛利率、歸母淨利率雙降，盈利指標探底
從利潤率指標來看，近年來行業整體盈利能力面臨較大的下行壓力。2021年上半年，行業80家典型上市房企整體的毛利率、淨利率以及歸母淨利率水平均延續下行趨勢，且降幅較2020年有進一步擴大。其中，毛利率指標降幅最大，2021年上半年毛利率中位數同比降低1.6個百分點至21.7%。淨利率和歸母淨利率的中位數也分別降低0.6和1.7個百分點至9.3%和6.5%。與歷年相比，行業整體的利潤率指標均已降至2015年以來的歷史最低水平。
當前，針對房企投、融兩端的調控力度不斷加強，疊加行業下行的預期，企業利潤空間和盈利水平持續受到擠壓。具體來看，2021年上半年在行業80家典型上市房企中，多數企業的利潤率水平呈不同程度的下行。毛利率、歸母淨利率下行的房企分別達到58家和49家，毛利率和歸母淨利率雙降的房企佔到近半數。其中，如金地在杭州、天津、合肥等低毛利地區的項目在期內集中結轉，影響了整體的毛利率水平，上半年房地產業務結算毛利率明顯下滑。
3、未來提高經營水平和產品品質是“穩利潤”的關鍵
總體而言，近年來行業利潤增速不斷放緩、企業盈利空間受到擠壓、多數行業典型上市房企利潤率水平顯著下降主要有以下幾大原因：一方面，不少房企2017、2018年獲取的高地價項目進入結算期，在市場整體下行、部分城市限價趨緊的背景下，這部分高地貨比項目的結算利潤率水平處在行業較低水平。另一方面，2020年以來在疫情的影響下，行業整體的項目開工、竣工及交付結算進度普遍延緩，部分房企通過打折促銷、“以價換量”來保證業績規模，進一步加劇了增收不增利的現象。此外，多數房企為優化當期利潤指標對項目進行利息資本化處理，目前隨着這部分項目進入竣工結算，融資利息計入營業成本對結算利潤的滯後性影響開始顯現。
上半年行業整體盈利表現不佳，從中期業績會上各大上市房企對行業利潤的預期來看，多數房企認為短期內企業盈利水平承壓、毛利率下降已是行業趨勢，但隨着17、18年的高價地逐步去化完畢、土地市場價格預期趨穩，長期來看行業利潤率水平在觸底之後或將略有回升，穩定在20%-25%之間的水平。未來，行業前期高增長階段的高額回報很難再實現，企業“穩利潤”需從運營管理及產品品質入手，審慎理性拿地、優選項目，提高經營質量及運營管理效率，同時加強產品打造、提升產品品質和產品適銷性，在日趨激烈的市場競爭中不斷提升企業自身的核心競爭力。
02
近三成典型房企毛利同比下降
ROE水平普降
1、利潤增速：上半年仍有三成典型房企毛利同比下降
2021年上半年，不少房企都實現營收與利潤規模同比顯著增長，主要原因是去年同期受到疫情影響較大，基數相對較低，而今年以來開工建設、竣工交付進度平穩推進，也是市場節奏恢復的表現。但仍有三成房企毛利同比降低，利潤規模增長承壓。
此外，上半年也有部分房企出現增收不增利的現象，在營收增長的情況下毛利潤不增反降，其中不乏金地集團、雅樂居、融信中國等規模型房企。顯然，在行業增速放緩、調控政策密集出台的背景下，房企的利潤增長對於土地和經營成本的控制提出了更高的要求。
（部分略）
2、利潤率：利潤率普降，也有部分房企維持了高利潤水平
今年上半年行業利潤率指標延續下行趨勢，但也有部分房企維持了較高的盈利水平。從今年上半年高利潤率房企來看，大多呈現出較強的商業、城市更新等複合屬性，非核心業務經營收益在增加利潤方面也起到了重要的作用，這也反映出當前多元業務對於平滑利潤率的重要性。
例如寶龍地產今年上半年毛利率持續保持在30%以上，達到35.2%，歸母淨利率達到18.9%。高盈利的背後主要可以歸功於兩點：一是企業理性的投資邏輯“不買貴地，不進貴城”，今年上半年也並未在22城集中供地中拿地。二是非核心業務經營收益，尤其是投資性物業的公允價值變動顯著增厚了企業賬面利潤。
另外，合景泰富得益於企業高收益性的商業佈局，以及前期價格較低的土地儲備積累，也保持了較強了盈利能力，毛利率、歸母淨利率分別達到30.1%、21.2%。盈利能力作為評估和檢驗房企長期可持續發展的關鍵指標，高利潤率房企的業務模式、經營模式在行業都具備相當參考價值。
3、ROE：近6成房企ROE下行，典型房企ROE中位數5.86%（略）
03
非核心業務收益對利潤上升貢獻更大
1、合聯營收入：行業合作加深，半數企業合聯營收入佔比提升
2021年，隨着樓市調控的持續收緊，針對房企的“三道紅線”、針對房貸的“兩條紅線”，以及“集中供地”政策的落地，房企面臨更為嚴峻的外部環境，繼而合作趨勢進一步強化，以對沖調控風險、優勢互補提升競爭力。對於房企合作中的非並表項目而言，其開發利潤以權益法進行核算，計入“對聯營及合營企業投資收益”科目，影響淨利潤表現。同時，合作非並表項目的增加也會相應地提升企業的歸母淨利率水平。
2021年上半年80家典型上市房企中，近半數房企合營聯營收入佔税前利潤的比重較上年同期呈現不同程度的上升，行業合作加深。而從對聯營及合營投資收益的絕對規模來看，上半年典型上市房企中25家房企實現同比增長，其中13家房企增幅超過100%，包括首創置業、越秀地產、招商蛇口等。龍頭房企的規模優勢顯著，碧桂園以31.2億元的合聯營收益位列榜首，較上年同期增長20.9%，融創、萬科、保利等房企也依舊位居前列。
2.投資物業重估收益：華潤、龍湖、中海投資物業重估收益領先（略）
3.租金收入：疫情修復期下，超六成房企租金收入同比回升
投資物業及酒店運營作為房企多元發展板塊的一部分，已成為大部分房企的業務選擇之一，與主業協同發展，助力房企總體收入的提升。2021年上半年，疫情修復期下大部分房企的投資物業板塊收益顯著回升，80家典型上市房企中超過六成房企的投資物業租金及酒店運營收入同比提升，其中增幅超過50%的達22家。
具體來看，華潤置地、龍湖集團、新城控股分別以70.2億元、47.8億元和36.9億元的投資物業租金及酒店運營收入規模位居行業前三，其中新城控股於期內新增佈局吾悦廣場18座，新開業5座，該部分收入同比增長67.7%，排名顯著提升；華潤置地和龍湖也分別同比增長64.7%和42.4%，保持領先地位。同時，部分房企投資物業租金及酒店運營收入佔總營收的比重有所提升，其中大悦城在輕重並舉的策略下，期內商業持續擴張，平均出租率達94%，投資物業租金及酒店運營收入佔總收入比重達20.4%，同比提升2.3個百分點。
4、非主營業務收入：資產處置推高當期淨收益，改善流動性壓力
隨着“三道紅線”政策調控的持續推進，以及商票、經營活動現金流等相關補丁的全面監控，部分踩線房企資金週轉壓力增大。除了加快銷售去化回籠資金，也通過出售資產、處置長期股權等方式改善流動性，平緩資金與債務壓力。其中，資產、股權等處置收益計入其他業務收入或營業外收入當中，為非主營業務收入，對企業當期損益產生影響。較高比重的非主營業務收入或將大幅提升企業的淨利潤狀況，但需謹慎注意其不可持續性。
（部分略）
5、銷管費率：超七成房企銷管費率同比下降，管控成效顯現（略）
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文章來源:克而瑞