新希望服務主動斷奶 | 封面文章

  文/樂居財經鄧鑫妮

  主動向地產説“不”的物企，又多了一家。

  近日，新希望服務（03658.HK）發佈了一則終止交易的公告，合作的另一方是新希望地產。

  許多物企的發展離不開關聯地產公司的項目“奶源”，主動斷奶，確實需要些魄力。

  這起交易源於今年的5月10日，彼時新希望服務與新希望地產達成關聯交易意向，前者為後者提供物業銷售業務以獲得代理費，後者則給予前者“獨家銷售權”，並收取保證金。

  保證金的數額不低，每年最高2.3億元，若成功簽約，兩年多時間要累計繳納6.9億元的費用。

  不過保證金的數額也是隨着新希望服務售出的物業總價值而浮動，不超過總底價的30%。

  眼下，物企交到房企手中的錢天然被打上“不安全”的標籤，爆不爆雷是一回事，就怕通過應收款之類的手段捲走。

  所以框架協議通函拖了四個多月沒發佈，交易最終走向分手似乎也顯得合理。

  每年2.3億元保證金

  宣佈終止交易的那一刻，雙方都鬆了一口氣。

  新希望服務和新希望地產的交易説來也簡單，是常見的物業公司攬下關聯房企物業銷售的活。

  公告披露，新希望服務獲得新希望地產關於目標物業的獨家銷售權，為後者提供銷售服務從而獲得代理費用，時間為生效日期至2024年12月31日，每年出售物業總底價上限7.67億元，三年合計23.01億元。

  代理費用為物業實際售價與新希望服務和新希望地產定下的底價之間的差額。

  説白了，就是中間商賺差價。根據上限，合約期內新希望服務最多能賺2.5億元。

  不過這也不是天上掉餡餅的事情，新希望地產給了新希望服務獨家銷售權，雙方順勢約定了一筆不超過6.9億元的保證金，其中每年上限2.3億元，由新希望服務提前交給新希望地產。

  可以算一筆賬，如果雙方合作到2024年底，新希望服務為新希望地產賣23.1億元的貨，總共收到2.5億元代理費，然而在賣貨之前每年要先支出2.3億元保證金，和交易總收入基本持平。

  即便新希望服務在公告中説明了各種保障保證金返還和監督措施，但錢放在自己口袋才是最安心的。

  關聯交易暗藏風險

  地產公司和物管公司的關係微妙，一方面關聯地產是物企的項目“奶源”，另一方面這類關聯交易容易藏有貓膩，受到資本市場重點關注。

  尤其在如今的情況下，房地產市場債務違約遍地，切斷利益輸送的通道，或許對雙方來説都是好事。

  今年一系列財報難產事件，關聯交易未披露，或是披露不完整，都卡在上面了。

  恆大物業134億元的“雷”至今還懸在頭頂，所謂的為了“第三方”向銀行貸款進行質押，最後這筆資金還是迴流到中國恆大。日前，香港財匯局已發佈對恆大物業的帳目展開查訊的公告。 

  奧園健康與關聯方的資金往來，也引起和核數師的關注。今年5月，奧園健康審核委員會收到核數師的函件，當中列舉數項與關聯方之間的資金往來。

  其中一項為：2021年12月，奧園健康從中國奧園的間接全資附屬公司收到了劃轉資金3.5億元，翌日又轉回給附屬公司，轉款依據為公司及母公司的一份未註明日期及未簽署的獨家銷售代理協議。

  在這個檔口，新希望服務宣佈終止關聯交易，減少了外界的猜疑，也符合其自身獨立性發展的要求。

  同時，新希望地產內部也在進行着一輪變動，眼下或許不是最好的合作時機。

  8 月9日，公司名稱由“四川新希望地產開發有限公司”變更為“新希望五新實業集團有限公司”。而就在前一天，公司召開股東會並形成了《四川新希望地產開發有限公司股東會決議》，決定免去季虹董事職務、姜孟軍董事長職務，並選舉李建雄擔任公司董事、董事長職務，任期為三年。

  據新希望地產中期財報，上半年實現營業收入179.3億元，同比增長65%；實現毛利26.9億元，淨利潤7.5億元，歸屬於於母公司股東的淨利潤為7.2億元。公司剔除預收後的資產負債率62.95%、淨負債率36%、現金短債比2.2，保持“綠檔”。

  “不借錢”的宣言

  “我們是絕對不會借錢給關聯地產方的。”業績會上，新希望服務明確表示道。

  新希望服務上市僅一年多時間，在這期間物管股波動頻頻，這場資本盛宴的熱度逐漸退去。自身難保的情況下，動用小股東利益反哺關聯地產，更是觸碰了投資者的“逆鱗”，新希望服務深知裏面的利害關係。

  從數據層面來看，新希望服務在努力經營第三方，增強獨立性。上半年，其第三方面積增長明顯，關聯方業務佔比逐步下降。

  報告期內，新希望服務收入錄得人民幣5.12億元，較2021年同期增長27.1%；毛利為人民幣2.09億元，較2021年同期增長21.7%。

  規模上，截至2022年6月30日，新希望服務在管項目數量為156個，在管建築面積約為2210萬平方米，較2021年同期增長約76.4%；簽約項目數量為207個，簽約面積約為3100萬平方米，較2021年同期增長約51.9%。

  期內，第三方規模增長強勁。新希望服務來自第三方物業開發商在管面積約1190萬平方米，佔比53.8%，較去年同期增長18個百分點；第三方物業管理服務收入約7470萬元，同比增長242%。

  外拓方面，新希望服務積極擴展多元業態。4月11日晚，新希望服務宣佈以1.8億元收購明宇環球商管51%的股權，補充商業物業。

  同時調撥上市募集資金用於業務發展。今年五月，新希望服務將“發展生活服務”資金增至7900萬港元，約佔當前募資餘額的11.8%。

  新希望服務在公告中表示：“生活服務是本集團重要戰略發展業務之一，也是本集團的核心競爭力。”

  上半年，其生活服務收入1.15億元，貢獻了22.5%的營收，這項業務的毛利率也不低，達到了44.1%，期內毛利5080萬元，佔總毛利的24.3%。

文章來源:樂居財經