融信中國上半年毛利率降至14.9%：對限購理解不透徹

來源： 觀點地產網

8月31日，閩系房企融信中國（03301.HK）召開2020年中期業績溝通會，實際控制人兼董事局主席歐宗洪、執行董事兼總裁餘麗娟、執行董事兼高級副總裁曾飛燕及執行董事兼首席財務官張立新出席會議。
會上，餘麗娟表示，4月後公司銷售加速，有信心完成全年銷售目標。截止到8月底，整個銷售完成率是接近60%。
期內，融信中國毛利下滑超50%，張立新介紹，主要是公司對限購理解不透徹，2016年下半年及2017年獲取的項目毛利過低導致，但2018年之後獲取項目毛利已經改善，但整個毛利的提升不是一蹴而就的。
對於最近傳言的融資新規，歐宗洪表示，“政府最近一直在強調三條紅線，我們認為這個對長期房地產經濟有積極影響，同時對開發商提出更高要求，對融資能力較強、產品力較強、有息負債較低、具有一定規模的開發商來説，反而增強了相對優勢。融信具有相對優勢。到今年年底，我們初步預測三條紅線基本上都會過關。”
對限購理解不透徹影響毛利水平
上半年，公司實現收入210.66億元，同比下降20.85%，主要是期內交付面積減少34.5%導致。
期內公司實現毛利31.40億元，較2019年同期的63.61億元下降50.63%；毛利率為14.91%，而2019年同期為23.90%，降幅達到37.7%。
關於毛利率下滑，首席財務官張立新介紹，主要是兩方面的原因。一是，公司對政府的限價政策理解不夠透徹，2016年下半年以及2017年拿的一些地價格相對較高，雖然地塊地位置都很好，但因為限價原因，最終的售價遠低於預期的價格。導致部分項目的毛利率偏低。第二點原因為，公司的一些收購項目中，銷售部分毛利相對較低的。
關於後續的毛利率狀況，張立新介紹，2016年下半年到2017年拿的項目在今年會逐步達到結轉條件，應該會造成上半年乃至今年毛利大概是和上半年水平差不多，隨着此部分高價地逐漸結轉完畢。2018年開始，公司對限價政策理解更透徹，明年公司毛利應該會逐步改善。
但張立新也表示，現階段，政府限價政策依然存在，這種回升不會是一蹴而就的，應該是逐步回升的狀態。
關於此前高價地的結轉規模，張立新透露，今年上半年結轉的規模約為70億元，約佔總收入的30%，此部分毛利率大概在10%左右；還有收購部分導致的，佔比10%多，該部分毛利率約為25%。
關於高價地的集中結轉，張立新表示，不是刻意在今年結轉，整個項目開發週期三年左右，今年達到了條件，所以此部分項目在今年是集中的結轉過程。
歐宗洪表示，“今年拿地，我們提高了盈利能力，積極拓展多邊項目，對未來公司提高了項目盈利能力，所以預計明年以後，毛利率會逐步回暖。”
期內，融信中國實現銷售額604億元，同比增加6.49%；實現銷售面積257萬平方米，銷售均價約為23457元/平方米。
土地儲備方面，上半年，公司新增21個項目，新增土地儲備約461萬平方米。其中，長三角地區佔比達75%，共15個項目、約279萬平方米，今年上半年新增確權約48萬平方米。截至6月底，公司在有47個城市共擁有219個項目，總土地儲備約2803萬平方米。
歐宗洪介紹，“在目前環境下，不確定性因素比較大，所以我們公司這幾年主要是拿第二線土地為主，毛利率低一點，但是安全性會高一點。”
歐宗洪也同時表示，“特別是好的城市，支付能力也比較強，特別長三角在全國經濟趨於前列的發展能力，安全性比較突出，所以公司不會因為短期報表問題而調整目前一二線為主、長三角為主的策略，未來公司會把長三角區域做到更加深耕，更極致。同時，也會通過提高內部運營來增強公司效率，融資利率也會進一步優化，今年我們融資利率平均6.67%，明年年底將會進一步降低至6%以下。”
期內銷售毛利率約為20%-25%
期內，融信中國實現銷售額604億元，同比增加6.49%；實現銷售面積257萬平方米，銷售均價約為23457元/平方米。
餘麗娟表示，今年上半年4月份以後銷售提速，受疫情影響公司在銷售策略上做了新的嘗試，包括一些線上的售樓部以及抖音賣房等。公司目前項目的佈局，主要是長三角和海西，特別是長三角，它的經濟復甦以及房地產市場的復甦還是明顯高於其他的區域，所以説在4月份之後，整個銷售的流量提速是非常快。
餘麗娟同時表示，“截止到8月底，整個銷售完成率是接近60%，整年的銷售目標還是按照年初制定的目標來推進，因為下半年整個供貨量也會高於上半年，按照同樣的去化完成率來看，我們還是可以按照慣性往前推，對今年整個銷售目標還是比較有信心。”
張立新介紹，今年上半年銷售額毛利率大概在20-25%之間。
“不會因為短期報表問題而調整”
土地儲備方面，上半年，公司新增21個項目，新增土地儲備約461萬平方米。其中，長三角地區佔比達75%，共15個項目、約279萬平方米，今年上半年新增確權約48萬平方米。截至6月底，公司在有47個城市共擁有219個項目，總土地儲備約2803萬平方米。
歐宗洪介紹，“在目前環境下，不確定性因素比較大，所以我們公司這幾年主要是拿第二線土地為主，毛利率低一點，但是安全性會高一點。”
歐宗洪也同時表示，“特別是好的城市，支付能力也比較強，特別長三角在全國經濟趨於前列的發展能力，安全性比較突出，所以公司不會因為短期報表問題而調整目前一二線為主、長三角為主的策略，未來公司會把長三角區域做到更加深耕，更極致。同時，也會通過提高內部運營來增強公司效率，融資利率也會進一步優化，今年我們融資利率平均6.67%，明年年底將會進一步降低至6%以下。”
對於位於上海市靜安區的“中興路一號”項目，餘麗娟介紹，中興路的項目今年5月份已經部分入市了，推出時間比較晚，還是因為之前售價不能符合公司預期，今年下半年備案情況出現轉機，主要是公司加強了和政府溝通，爭取到合適的價格，推向市場，加速現金迴流。目前這個項目的策略就是後續持續和政府溝通，看看後續的未推項目，在售價方面會不會有一些提升，項目預計在2022年開始交付結轉，公司已經對項目計提足夠的資本金，目前已經體現在報表當中。