港股遇黑色星期一 地產股成“重災區”背後原因是什麼？

觀點地產網 9月20日，就在大家以期待的心情準備迎接中秋節的時候，香港股市卻迎來了黑色星期一。

週一午盤收盤前，港股曾跌穿24000點，為去年10月來的首次 ，至當日收盤，恆指跌3.3%，跌去約1000點，收報24099點。

其中，地產股更是跌去6.69%，成為“重災區”。如香港本地地產股出現大跌，恆基地產跌13.34%、新世界發展跌11.54%，長實集團、新鴻基地產也跌超9%；而內房股方面，中國恆大上午跌17%，收盤跌幅收窄至10.24%，另外，龍光集團、綠景中國地產、富力地產跌逾8%，雅居樂跌逾7%。

受創最大的當數是新力控股，因為股價暴跌，其於下午3時38分發布臨時停牌公告，原因有待公佈。截止停牌前，新力控股股價僅剩0.5港元/股，跌幅達87.01%，最低位曾見0.37港元，市值僅剩17.85億港元。

關於港股大跌以及地產股受重創的原因，市場觀點眾説紛紜，有分析人士將其歸納為三大原因，另有業內人士看法則更傾向認為，此次地產股暴跌反映的是房企發展模式的轉換。

上述所指三大原因，市場分析指出，其一是受美國債風險影響，因就在港股暴跌的前一日——9月19日，美國財長耶倫（Janet Yellen）作為美國國債的“主理人”，再次向美國國會發出了“SOS”信號，直言美國聯邦債務違約將引發一場歷史性的金融危機——這一事件被解讀為是9月20日多數亞太股市開盤即崩盤的主因，香港、印度、新西蘭、澳大利亞、馬來西亞、新加坡、泰國全線下挫。

第二個原因，有認為是港股被惡意做空，證據是第三大權重股平安如今並無恆大的風險敞口，華夏幸福的事情也已交待清楚，但上週五就藉着南下通道關閉的機會猛砸，意在做空恆指。分析人士認為，9月20日為故技重施。

而第三個原因，在香港市場影響最廣，因有券商消息稱，監管層對香港開發商提出了新任務，要求他們幫助解決可能破壞社會穩定的房屋短缺問題。而香港的主要公用事業，大都掌握在地產商手中，這或許可以解釋此次港股中不僅地產、銀行、保險普跌，還有軟硬公用事業類股票的下跌。

在大多投資者眼中，第三種原因不僅反映政策的風向改變，更多或許預示着這個行業的發展模式的改變，也將是開發商們需要直面的一個長期發展的問題。

針對今日（9月20日）的港股跳水，交銀國際董事總經理、研究部主管洪灝援引路透社報道表示：香港房地產巨頭被要求解決香港房地產問題，如是，空置税、新界開發、大規模填海等之前難以使用的開發模式或將開啓。香港是全球房地產最貴的市場。這是一個模式的轉換。

他剛剛於9月17日上午在2021博鰲房地產論壇發表主題演講時指出，房地產是一個長週期行業，但股票的價格波動以短週期的形式反映，藴含着巨大的情緒成分。

僅隔三天，對於地產開發商未來發展的長期擔憂情緒就這樣通過股價暴跌傳達了出來。

事實上，對比主要開發住宅物業的恆基地產、信置等股價變化，收租股太古地產、九龍倉置業及恆隆地產雖有下跌，但跌幅約為4至5%，跌幅明顯小於住宅開發商。

摩根士丹利對於此次黑色星期一的分析是，發展商基本面上，商業地產股較理想，惟監管風險明顯較高，因此偏好新地、嘉裏建設和信置，多於恆地、長實和新世界。

如此看來，關於“模式轉換”的預測並非只是洪灝一家之言，也是大多數投資者的看法，而且不僅僅指向香港開發商。

同樣是在2021博鰲房地產論壇上，一向有“清醒者”之稱的恆隆地產董事長陳啓宗就指出，住房地產開發商賺大錢的機會基本上過去了：“老實説十幾年前甚至於20年前，我們就應該知道住房房地產這個商業的模式是不可持續的，當然我也理解，人在江湖、身不由己。”

因此，他給住房開發商提出了三個建議：

第一，仍然留在本行，因為反正這個行業不會消失，不過利潤會變得非常低、非常薄，跟營建商差不多，但是你的風險比他們還要大，因為你要去買地。

第二，轉去做商業房地產，但這也是要非常小心的事情，因為商業房地產跟住宅房地產就像我們打乒乓球和打網球的分別，有相當類似之處，但是也有相當不同之處。

第三，退出房地產。不是説沒有這個市場。但是不一定是一個從前想象的市場。所以可能退出住房房地產也是一個選項。

雖然陳啓宗這是對於內地開發商的建言，但是對於香港的住房開發商或許也同樣適用，商業模式畢竟都是有相通之處的。但在內房股方面，除了發展模式與盈利難題之外，或許更多的還反映了他們資金困難的處境。

畢竟9月20日，除了新力控股股價出現近90%的暴跌之外，另一家尚處於財務困境的企業——富力地產在港交所收市後，接連釋放兩項有關資金籌措的利好消息：

據碧桂園服務9月20日公告，旗下碧桂園物業香港與富力物業簽訂股權轉讓協議，以不超過100億元的代價收購富良環球，間接收購富良環球所持的各目標公司100%股權。

除了出售物業資產，當日傍晚，富力地產還發公告，執行董事李思廉及大股東張力, 將提供約80億港元股東資金, 預計於未來一至兩個月內完成. 公司預期9月21日明日收到約24億港元。

富力地產表示，在主要股東提供財務支持後，加上現有可供使用的現金，集團仍預期有足夠資金應付於短期內到期的債務。其又表示，收到股東資金、預留利息以及其他財務費用後, 會考慮回購長年期票據, 主因基於現行市價、可節省的利息及到期情況, 符合公司經濟利益。

故而，在黑色星期一背景下，對於住宅開發商資金困境的擔憂，繼續炙烤着大家的心，有地產業內開發人士認為，近兩年拿了很多土地的房企未來的日子肯定不好過，除非是國企或央企，但他預測，房企“暴雷”可能也是一次發展的好機會，15-17萬億的（房地產）市場還在。

是的，未來黑色星期一或許還會繼續出現，關於房地產企業的資金擔憂還在延續，但是無論是上述的業內人士，還是陳啓宗、洪灝，對於中國房地產市場依然樂觀。陳啓宗如此預言：“需求永遠存在，市場也永遠存在，不會因為今天我們行業面對的難處就消失，所以從這個角度來看，那是好消息。”

不過關於房企的發展模式轉換，如今也已提到了日程上來了。