編者按:本文來自微信公眾號“百略網”(ID:wwwbailve),作者:王思原,36氪經授權發佈。
五年時間,王健林終於不再執着。
3月24日,大連萬達商業管理集團股份有限公司(下稱“萬達商業”)發佈通告稱,基於對自身戰略的研判,決定對本公司從事輕資產商業運營,科技、數據、人員等相關資源進行重組,以儘快實現境內外上市,因此決定撤回萬達商業A股IPO申請。
至此,萬達商業執着了5年的A股上市計劃正式折戟,而通告中所提到的“儘快實現境內外上市”,表明萬達商業可能會在資本市場有新的動作。
錯付A股11年回溯萬達商業A股上市路,還需回到11年前。
早在2007年,萬達商業就已着手準備在A股申請IPO,但彼時正值A股IPO熱潮,排隊上市的企業眾多,王健林拿着號牌一等就是三年。
直到2010年,萬達商業的IPO申請才被證監會受理,但巧合的是,彼時正處房地產新政推出,受樓市影響,萬達商業首次衝擊A股以失敗告終。
四年後的2014年,王健林迎來人生高光時刻。萬達商業成功在港上市,併成為當年港交所最大IPO,首富的名號也成了王健林專屬標籤。
隨後,王健林提出一個大膽的想法,“拳打迪士尼,腳踢阿里巴巴”,誓要在文娛和電商兩個領域打出一片新天地。
於是,王健林豪擲200億成立萬達電商,並與百度、騰訊組成著名的“幹淘寶聯盟”;隨後開始擴展海外業務,美國傳奇影業、全美最大院線AMC全被收入萬達旗下。
此時萬達風頭正盛,萬達商業再次提交A股IPO申請。
但萬達步子邁得大了,難免會出差錯。萬達電商在隨後的五年內換掉3個CEO,燒光200多億,卻無出色成績,最終草草收場;當年花費26億美金買下的AMC,現在僅值2個多億;而萬達商業也在2016年從香港退市,國內的資產和物業也被打包出售給融創。
這一系列操作讓王健林身價縮水百億,首富的名頭也被奪走,此時的王健林又成了一個實實在在的房地產商。
但瘦死的駱駝比馬大,回過頭看自己所剩的家底,發現萬達商業還未在A股上市成功。
於是,在2018年的時候,萬達商業再次提交A股IPO申請,但證監會再次給了當頭一棒。
2019年2月,證監會發布的中止審查名單中,萬達商業“金榜題名”, 萬達商業A股上市夢再碎。而此次中止審查的原因則與“中歐宋興龍”事件有關。
如今,距離上次中止審查已經過去兩年,萬達商業再次提交A股IPO申請,不過在前幾日,萬達商業卻又突然將申請撤回。
而追其原因,或許與上次終止審核有關,或許與收緊的IPO政策有關,但無論是什麼原因,可以肯定的是,萬達商業急需登陸資本市場。
萬達商業被迫轉型“萬達商業是萬達的核心企業,什麼都能丟這個不能丟”,這是王健林給予萬達商業的定位。
因此,萬達商業A股IPO一直都是王健林最操心的事。
過去排隊上市的幾年既是萬達遭遇去槓桿危機的5年,也是A股限制房地產企業上市的5年,可以説萬達商業遭遇企業和監管的雙重壓力。
2018年1月,萬達商業引入340億元戰略投資。當時萬達商業與投資方簽署對賭協議,約定在2023年10月31日前完成上市,並未約定上市地點。
此外,地產企業很難在A股上市,這是行業和投資圈早就有的共識。而萬達商業仍決定去A股試水,似乎是在為了能夠及時擺脱“房企”標籤。
為此選擇主動剝離重資產房地產業務,僅保留純粹的商業管理運營、轉型收租金的輕資產業務。
2018年初萬達商業引入戰投後的第一個月發生了3件標誌性事件。
一是在公司股東大會上,決議不再從事新的房地產開發和銷售業務。
二是萬達商業更名,去掉了企業名稱中的“地產”二字。從大連萬達商業地產集團,改為大連萬達商業管理集團。
三是母公司萬達集團宣佈,另成立萬達地產集團。隨後近兩年時間裏,萬達商業一步步將其地產業務轉移進專門新設的集團。
這三件事的本質目的就是為完成地產業務的剝離。
據萬達商業2020年的一份票據募集説明書披露,2020年前三季度,物業銷售對其收入、利潤貢獻為0,反映在數據上,因為有少量退房,甚至呈現為負值。
該説明書還透露,萬達商業已經註銷了其房地產開發企業資質證書。
從“萬達商業地產”退市到“萬達商業管理”重整旗鼓,五年時間,市場的口味其實並未改變:它始終更歡迎商業模式更“輕”的企業。2020年,內地物管公司在港股市場大受資本追捧,“瘦身”後的萬達商業似乎正踏在風口之上。
即便大刀闊斧改革,萬達商業的負債依然驚人。2016年萬達商業的負債為5277.7億元、2020年上半年,公司總負債降至2834.03億元。
四年半間,萬達商業的負債雖下降接近一半,但不得不承認的是,萬達商業當前負債金額依舊居高。
萬達商業得救?2021年3月29日,萬達商業官方宣佈,萬達商業集團與珠海市政府簽署戰略協議,將重組後的萬達輕資產商管公司落户珠海橫琴,同時珠海國資委出資30億戰投入股萬達輕資產商管公司。
此舉被認為是萬達衝擊IPO的重要舉措。
此外,不少業內人士也表示,萬達商業主動撤回A股申請的背後其實是為了重回港交所的綜合考慮,港交所關注的板塊之一,正是萬達商業這類輕資產物業服務型企業。
在資本市場兜兜轉轉後,再回港股似乎成了最優選。但港股就意味着萬達商業可以涅槃重生嗎?
對於一家企業來説,商業模式往往會決定其在資本市場的價值。
2020年前三季度,萬達商業9成以上的收入來自租賃和管理商業物業,其核心產品是萬達廣場。公司目前的轉型方向是減少自持,增加輕資產項目和合作項目。
這兩種新項目模式大同小異,是投資者收購萬達廣場100%股權,或者合作方負責項目拿地、建設的全部投資。萬達只提供設計和建設諮詢,以及招商、運營等服務,並授權其使用“萬達廣場”這一品牌。
這樣的模式雖然足夠“輕”,但也面臨很多很問題。
首先是合作方的約束。合作開發類項目要求企業具備足夠多的有強融資能力、良好資產資源的合作方,在此前提下,才能快速推進輕資產。
其次是商業運營能力的不穩定。委託運營管理模式中,雖然企業只需輸出管理團隊,無需出資,但是溝通和管理成本將越來越高。同時,輕資產合作型的商業,如何獲得收益,如何獲得更高收益,亦不穩定。
此外,租金收益不確定也是輕資產模式的關鍵問題。分享租金收益,是輕資產模式的關鍵所在,但能否在未來加速外拓中保持穩定的“造血”能力,存在一定不確定性。
還有最重要的一點,輕資產模式下,項目不自持,難以撬動銀行貸款以及享受資產增值福利。在高週轉情況下,相比於住宅項目通常9~12個月可迴流現金,商業項目從拿地到開業則需2年~3年時間,回本期長,故通常會採用開發貸、經營貸等方式來維持公司現金流平衡。
因此,若全面轉型輕資產,企業便很難用新增資產來繼續撬動銀行貸款,這並不利於改善公司整體負債情況。另一方面,也意味着無法享受資產增值所帶來的收益。
“絕對的輕” 不一定是正確的方向,未來此種模式或將難以持續。
不過,萬達商業的獨立上市可以為整個集團開闢新的融資渠道,降低融資成本,為萬達集團帶來充足的現金流支撐,減輕負債壓力。但萬達商業具體能為萬達集團寫出怎樣的續集,目前來看還是未知