9月20日，新力股價暴跌87?
10月4日，花樣年官宣美元債債務違約；
10月26日，當代置業美元債實質債務違約；
10月29日，陽光城股東內訌，股價跌停；
11月4日，中國奧園擬出售奧園健康自救；
11月4日，佳兆業理財暴雷，甩賣資產自救；
11月5日，世茂股債大跌，緊急自救。
最近，出大事的房企越來越多，越來越密，風險迫在眉睫，就連萬科也坐不住了。
11月5日晚間，萬科放出了穩定市場信心的殺手鐧：
擬分拆萬物雲赴港上市。
萬物雲IPO計劃是意料之中也是意料之外。
意料之中是市場早有預期，萬物雲肯定會上市；意料之外是萬物雲貌似比預期的來得更早一些。
想起鬱亮之前所説，賬上有錢，連續12年現金流為正，萬物雲要以城市服務商的角色上市，萬物雲是科技公司，而不是物業公司……
而目測萬物雲，物業板塊收入佔據半壁江山，城市服務板塊的萬物雲城也才完成40?收入佔比低，也不足以扛起城市服務的大旗……
所以，我們心生疑惑：一直求穩的萬科為什麼突然踩了下油門？
內心盤算了一下，筆者覺得萬科分拆上市的邏輯、影響大抵有以下幾個。
01
扛不住了
2021年下半年，很多地產人，媒體人都沒想到，上半年看着還好好的房地產行業，下半年行情卻急轉直下，美元債違約、理財產品爆雷，加上銷售大幅下滑，市場一片哀嚎，房企貌似進入了黑鐵時代。
就連超然在外的老大哥萬科三季報數據也不理想，雖然營收仍然正增長，但增收不增利。
繼半年報淨利潤下滑11.68?，三季報更是下降了23.3?連續12年為正的現金流同比大幅下滑96.35?
按照三季報算，離年底還有三個月時間，大環境不樂觀，翻盤的概率小之又小。以這樣的趨勢來看，或許2021年萬科的現金流就要變成負增長。
在這樣的背景下，和之前很多房企分拆物業板塊上市一樣，或許是為緩解流動性，萬科終於把吃瓜羣眾牽掛的萬物雲上市日程提上了董事會。
記得去年萬物雲更名之後，朱保全就聲稱，萬科不差錢，不會着急讓物業上市，不過可能2021年才會缺錢，沒想到一語成讖。
02
大局為重
在很多場合，鬱亮都一再表示，上市不着急，還沒準備好，萬物雲要以城市服務商的角色去上市。
據中報數據，萬物雲城市服務商的比重僅佔5.44?個頭太小，撐不起城市服務商的門面。算上住宅、商管、萬物成長的科技等組成部分，萬物雲至多有點城市服務商的內味，離城市服務商還差不少。
但眼下萬科的處境不是多麼好，如上提到的業績下滑，增收不增利，導致股價腰斬，股票市值已經跌破了淨資產。
萬科需要一個好消息來提振市場士氣，而可能唯一能改變局面便是萬物雲上市。
據媒體估算，萬物雲上市可能估值在2000億上方，而萬科A股最新市值是2071億，幾乎追平。
萬物雲如若上市，能一定程度上緩解萬科現金流危機，提振萬科股價和地產股股價，以及對下行的物業股也有一定積極意義。
這裏插一句，如果萬物雲能儘早上市，或許陽光城所持萬物雲的股權便能儘早變現，這對火燒眉毛的陽光城來説是個好消息。
所以，筆者猜測，城市服務商什麼的不重要，大局為重，利益多多，先上車再説。
03
意外發生
三個月前，萬物雲做了一筆非常創新的交易：與陽光城旗下的物業公司陽光智博換股合作。即：陽光智博放棄赴港上市，轉而以自身100?權換取萬物雲4.8?權。
這是一筆看似創新且划算的交易：萬物雲不出一分錢就擁有了陽光城旗下物業6710萬㎡合約面積，而陽光城則不花一分錢便擁有了萬物雲小股東的身份，坐享萬物雲上市的紅利。
然而，計劃總沒有變化快。
10月28日，陽光城發佈三季報業績，但二股東投下了反對票，股債大跌，公司陷入流動性危機。
為了自救，陽光城不得不將興業銀行、華泰保險和萬物雲公司的股權進行處置以緩解公司流動性危機。
自此，萬物雲4.8?股權被擺上了貨架。等待的命運要麼萬物雲自己回購，要麼被賤賣。
換句話上，萬物雲已經被將了一軍。
至此，陽光城賣萬物雲股權事件成了萬科分拆萬物雲上市的催化劑，不得不硬着頭上！
04
單獨上市還是整體上市
除了以城市服務商的角色上市外，萬物雲還定位是科技公司。
早在年初1月份，江湖曾傳聞萬科將打包物業和科技業務一同上市，但後來再無進展，不了了之。所以萬物雲到底會以何種方式上市，也一直是市場焦點。
科技、空間、成長是萬物雲三大組成部分，如果定位科技公司，勿爺曾猜測萬物雲可能會在科創板上市，但證監會禁止了房地類企業在科創板上市，讓萬物雲不得不打消意圖，那麼只能去港交所。
既然去港交所，那麼隨之而來的問題是，這三大部分是整體上市還是單獨上市？
想起上個月朱保全在萬科交流會上對城市服務濃墨重彩，勿爺猜測，大概率還是以城市服務商的角色去上市，至於帶不帶科技、成長板塊一起玩耍，或許答案都在招股書裏。
05
物管圈格局將變
現在的物管圈，恆大物業掉隊後，上市物企中是碧桂園服務一家獨大，其次是華潤萬象生活，再後面是融創服務、雅生活等。
算上已經遞表的萬達商管，可以想象得到，未來的物管圈，將是兩個萬字牌物企和碧桂園服務的三國殺，再算上眾多中小物企，物管江湖開啓戰國時代。
如此，地產圈碧恆萬融都將聚齊，地產圈的戰火終將在物管圈燒起來。
最後一個問題是，萬物雲都將上市了，一直對標萬物雲的龍湖智慧服務是不是也快了？