導 讀
銷售TOP50近三成企業沒有拿地，國企央企+地方平台公司拿地格局未變。
☉ 文／克而瑞研究中心
榜單解讀
前言：隨着集中供地進入高峯期，百強房企拿地銷售比微漲至0.14，但整體仍處於低位。新增貨值TOP100門檻同比降幅高達52%，拿地謹慎態度並未好轉，TOP50房企中仍有三成並未拿地。
城市方面，土地市場的熱度差異顯著，深圳、杭州土拍表現相對較熱，長沙、南京部分熱點地塊火熱，城市內地塊熱度分化，而天津等城市則遇冷明顯。整體而言，以國企央企+地方平台公司為主的拿地格局並未發生改變，僅杭州土拍民企表現較為積極。
土地成交規模延續低位運行
各城集中供地分化顯著
截至4月27日，全國300城經營性土地4月總成交建築面積僅6537萬平方米，同比降幅近六成，成交規模仍處於歷史地位水平。但是受到杭州、寧波、南京、天津等城市首輪集中土拍的影響，成交單價結構性上漲，平均樓板價增至4210元/平方米，環比漲幅突出，高達34%，同時也帶動成交溢價率環比微增，較上月上漲了0.3個百分點至4.8%。
以本月完成首輪集中供地的6個二線城市來看，深圳、杭州、寧波熱度明顯更高，首輪成交平均溢價率均在5%以上，尤其是杭州，多達23宗地觸及中止價進入一次報價階段；而南京、天津等城市熱度卻較去年第三批次持續走低，其中天津，29宗地中有24宗地遭遇提前撤牌或流拍。
TOP10房企佔據新增貨值54%
百強拿地銷售比提升至0.14
儘管集中供地逐漸進入高峯，但房企投資積極性仍未大幅提升。
4月末新增貨值百強門檻達到26.7億元，環比漲幅較大，但同比依然下降52%；投資金額、建面百強門檻分別為8億和21.3萬平方米，同比降幅分別為54%和35%。
5家房企年內新增貨值超過500億元，萬科以797.7億元位列第一，本月萬科在深圳競得寶安新安地塊貨值就超過百億，其次華潤、綠城、濱江和中海貨值也超過500億。
截止至4月末，百強新增貨值集中度有一定程度的下降，但仍處於高位：TOP10房企新增貨值佔百強總貨值的54%，11-20強房企新增貨值集中度微漲5個百分點，達到18%，主要是濱江、建發在杭州、寧波積極拿地；後50強房企拿地僅佔17%，未來可售貨值壓力較大。
百強房企1-4月整體拿地銷售比達到0.14，仍處於低位，但較上月末提升0.04，主要受到集中供地影響，尤其TOP20強房企的拿地銷售比在各梯隊中最高。可見集中供地主要是頭部房企拿地的戰場，其他房企投資空間極小。
單月拿地金額環比增127%
但仍有三成TOP50房企未拿地
在多個熱點城市首輪集中供地開啓之下，房企單月拿地金額略有回升。銷售TOP50房企單月拿地金額接近1000億元，環比上漲127%，但同比依舊下跌69%。整體來看，前四月，有超過三成TOP50房企未拿地，市場下行、資金緊張帶來的投資壓力並沒有隨着部分城市土拍火熱而幅好轉。
從1-4月拿地金額靠前的企業來看：
拿地金額TO20中，超過半數是國企、央企，僅有碧桂園、龍湖、濱江、大家等少數民企。華潤、建發、中海等拿地金額均超過250億元。由此可見，當前規模化的國央企如華潤、中海、保利、中交、建發等在核心城市拿地優勢較大，尤其是部分集中供地城市”讓利“之下，優質、高性價比地塊補充可售貨值的同時，也優化了企業土儲結構。民企中，受益於集中供地，一些區域深耕的房企表現較為突出。如濱江、大家等在杭州均收穫頗豐。其中濱江1-4月新增拿地金額233.8億元，同比增長86%，拿地幾乎全部集中在杭州。
值得注意的是，在金額TOP10中，僅有3家企業拿地金額同比上漲，一定程度反應了當前土地市場低迷和企業拿地的謹慎性。即便是拿地金額TOP100中，仍是項目開發商和地方平台公司佔多數，從去年下半年開始的“託底”現象並未減少。
深圳、杭州土拍火熱
國央企+地方平台拿地格局未變
第二季度首輪集中供地進入了高峯期，4月就有7個城市完成了2022年的首輪集中供地，但各地熱度差異巨大：一線城市深圳8宗地塊全部以最高價出讓，整體溢價率達到15%，杭州也有接近半數地塊觸頂搖號，平均溢價率6.6%；但與杭州同日集中供地的天津則表現慘淡，29宗地塊只有5宗成交，流拍率高達83%。
而無論土拍市場是冷或者熱，大部分城市拿地格局並未出現變化，均以國企央企和地方平台公司為主，民企拿地比例較低：土地市場火爆如深圳，除了萬科、華潤兩大龍頭房企有所斬獲以外，其他拿地房企均為深業集團、深汕城投和坪山城投、人才安居等本地平台公司；僅成交5宗地塊的天津，拿地房企有金茂和天津城投、武清城投等。
值得一提的是，杭州土拍中，民企表現相對積極：濱江、綠城、眾安、德信等多家房企均報名參拍了多宗土地，尤其是濱江在首輪供地中拿下了11幅地塊，拿地金額超過180億元，綠城也競得7宗地塊，總金額接近150億。也體現了此類房企對於杭州市場前景的肯定，以及對區域深耕戰略的堅持。
政策暖風頻吹
樓市回暖預期或將提升企業拿地意願
4月末，中央政治局會議從多方面對未來的經濟工作進行了指導，其中房地產部分在堅持“房住不炒”的前提下，提出了支持各地因地制宜完善政策、支持剛需和改善型需求住房，促進房地產市場平穩發展等要求。且有不少城市已經從人才購房、公積金貸款、首付比例等多方面對樓市進行了“鬆綁”，房地產市場的“回暖”依然可期。
在樓市回暖的預期下，預計土地市場也將有一定程度的回温，但是不同城市的回温速度將有很大差異，即使是集中供地的核心城市，也有的城市土拍遇冷較為嚴重。對於有資金實力的企業來説，當前正是拿地的窗口期，選擇合適的城市、項目，逆市增加優質土儲對於企業未來發展有較大助益；而對於資金仍然偏緊的大部分民企來説，還應該繼續尋求合適的合作機會。
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文章來源:克而瑞地產研究