富力物業闖關港股：成謎的第三方數據和無人接聽的電話
自2015年傳出上市計劃後，富力物業的IPO之旅終於拉開了序幕。
4月26日晚間，富力物業服務集團有限公司（下稱“富力物業”）遞交招股書赴港IPO。有媒體報道稱，該公司計劃募資約5億至7億美元（約38.8億至54.3億港元）。
與日前謀求IPO的物企有所不同，富力物業在股權架構上已經與富力地產剝離。對於這一剝離動作，嘉和家業物業研究院院長唐卓稱，“剝離上市一方面能為大股東帶來額外收益，另一方面也表明了物業公司市場化的決心。”
在唐卓看來，物業已經被越來越多的房企作為獨立賽道發展。股權剝離後，富力地產可能無法對物業進行並表來改善債務狀況，但是剝離後的物業公司未來發展獨立性更強，會更易受資本市場青睞。
“此外，富力未來也能夠學習旭輝重新並表永升的方式來提升整體效應。”唐卓補充道。
諸葛找房數據研究中心分析師陳霄也認為，剝離並不會降低富力物業對富力地產的助力程度。“雖然富力物業與富力地產在架構上實現剝離，但前者由後者的董事長李思廉與張力各持46.48%的股份，雙方實際上仍保持着緊密聯繫。”
度過艱難的2020年後。富力物業已經成為李思廉、張力手中頗為重要的一張牌。但從“成色”來看，富力物業能否如願登陸港股仍需打上一個問號。
商業物業佔比走低
招股書顯示，富力物業主要分為住宅、商業物業管理服務兩大業務條線。
截至2020年末，富力物業共管理項目552個，分別位於26個省、自治區、直轄市的102個城市，總在管建築面積為6940萬平方米。
其中，公司住宅物業在管建築面積為5810萬平方米，商業物業在管建築面積為1120萬平方米。截至最後實際可行日期，富力物業總在管建築面積進一步增加至7160萬平方米。
受益於在管面積的不斷走高，富力物業的營收也在不斷增長。2018年至2020年（下稱“報告期”），公司實現營收分別為18.23億元、21.7億元、25.97億元；同期年內利潤分別為-0.12億元、0.64億元、2.4億元。
雖然是雙業務條線發展，但近年來富力物業來自商業物業管理服務的收入佔比卻在逐年走低。報告期內，該公司來自住宅物業管理服務的收入佔比分別為59.9%、64%、67.6%；商業物業管理服務的佔比則分別為40.1%、36%、32.4%。
住宅物業收入佔比逐年走高的同時，該業務的毛利率也在不斷提升。2020年，富力物業住宅物業的毛利率為21.2%，較2018年的7.4%上漲13.8個百分點。
但其與商業物業的毛利率水平仍有較大差距。截至2020年，富力物業商業物業的毛利率水平為32.4%，較住宅物業高出11.2個百分點。
商業物業的毛利率拔高了富力物業的整體毛利率水平。報告期內，該公司整體毛利率分別為14.9%、17.9%及24.8%。
毛利率低於同行
2020年，上市物企的平均毛利率約在28%左右。相比之下，富力物業的毛利率水平依然偏低。
唐卓告訴記者，富力物業毛利率低於行業平均水平主要有兩方面的原因：一是公司毛利率較高的社區增值服務收入佔比相對行業較低，不足6%；二是公司整個基礎物業收入和商業物業毛利率也略低於上市物企平均值。
《國際金融報》記者注意到，報告期內，富力物業來自社區增值服務的收入佔比分別為4%、4.1%、3.6%，呈現下降的趨勢。
但唐卓依然較為看好富力物業未來的發展。在其看來，富力物業多種經營業務毛利率增速明顯優於上市物企平均水平，因此仍存在較強的競爭力。此外，多數位於一、二線城市的項目也將為富力物業提供助力，“富力物業管理着較多的商業項目，而且公司超過70%的在管項目都位於一二線城市，這些為企業未來競爭提供強有力的支撐。”
陳霄顯然沒有這麼樂觀，在其看來，富力物業的毛利率水平及整體競爭力在行業內只能處於中等水平。
“迷惑”的第三方
較為欣慰的是，在母公司“依賴症”頗為常見的物業行業中，富力物業的第三方佔比水平明顯較高。
報告期內，按最終付費客户類型劃分，富力物業來自獨立第三方的收入佔比分別為85.8%、82.9%、76.6%，平均佔比超80%。
但記者注意到，截至2020年，富力物業來自獨立第三方的住宅、商業基礎物業收入分別為10.6萬元、3.7萬元，二者對各自板塊的基礎物業收入貢獻度皆可忽略不計。而這兩部分業務的收入佔比在富力物業的總收入中已經達到68.6%。
也就是説，富力物業68.6%的收入來自住宅以及商業基礎物業管理服務，這部分收入幾乎全部來自於富力集團、富力集團的合營企業以及聯營企業。那麼，其高達76.6%的第三方收入佔比又是如何得到的呢？
在富力物業的招股書中，“獨立第三方開發物業開發商”界定為“獨立第三方物業開發商單獨開發的物業”，而在最終付費客户類型劃分中，富力物業沒有對其中的“獨立第三方”作進一步的界定。
據招股書信息，富力物業直至2019年才有來自獨立第三方的住宅物業項目，簽約項目僅1個。2020年，其簽約項目增至4個，簽約面積較2019年的22.3萬平方米增至37.2萬平方米。
商業物業方面，富力物業2018年、2019年來自獨立第三方簽約的商業物業項目也只有1個，簽約面積為11.5萬平方米。2020年，公司簽約項目同樣增至4個，簽約面積則增至14.7萬平方米。
另一方面，富力物業對2018年、2019年期間來自獨立第三方的物業管理費也沒有披露。對於此間的“迷惑”，記者多次致電富力物業，但截至發稿仍未撥通。
負債方面，報告期內，富力物業的負債總額分別為21.75億元、13.8億元、19.22億元；同期的資產負債比率分別為119.1%、107.9%、109.1%，在行業中屬於較高水平。
記者 吳典
編輯 左宇
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