泛海盧志強難走出的轉型困局 | 深讀
作者 | 薇安
出品 | 焦點財經
面對轉型帶來的鉅額債務壓力，盧志強及其背後的泛海控股投資帝國，已經先後祭出了資產出售、股權質押等諸多紓困舉措，但仍未徹底走出困局。
5月17日，泛海控股披露，控股股東中國泛海所持有的約29.4億股公司股份將被司法拍賣，被拍賣股份約佔公司總股本的5.66%。
公告同時顯示，截至目前，中國泛海及其一致行動人合共持有的泛海控股約37億股股份中，有35.22億股處於質押狀態，股權質押比例超過了95%。
業內指，高比例股權質押的背後，意味着中國泛海正處於被債主逼債的狀態。一般公司資不抵債時，便會有債權人到法院起訴，法院則會裁定以拍賣公司股份等方式抵債。
與控股股東的處境類似，泛海控股也處於被債權人逼債的狀態。此前不久，由於未能及時償還融資款，泛海控股剛被中英益利和山東高速兩個債主先後告上法庭。
4月2日，因未能及時清償山東高速的20億元融資款，泛海控股武漢公司旗下兩宗地塊被法院查封。更早前在2月底，因未能及時清償13億元融資款，泛海控股及其武漢公司被債主中英益利告上了法庭。
消息稱，拍賣股權也是泛海引入戰略投資者的一部分，至於接盤方，可能會有盧志強昔日“泰山會”中的好友。該消息目前尚未得到證實，但梳理過往經歷可知，盧志強“泰山會”中的好友如復星郭廣昌、聯想柳傳志等，此前並未接盤泛海旗下的在售項目。
債務纏身
負面輿情不斷髮酵的泛海控股，債務漏洞究竟有多大？就此，焦點財經在其最新披露的財務審計報告中找到了答案。截至去年底，泛海控股的負債合計1460.1億元。其中，流動負債1136.19億元，而貨幣資金僅有193.88億元，懸殊巨大。
2020年，泛海控股的短期借款同比增長了9.59%，達到182.65億元；一年內到期的非流動負債同比增長11.77%，達到292.56億元，資產負債率更是連續五年超過了80%的行業控制紅線。
控股股東中國泛海同樣自顧不暇，對於子公司的債務困局有心無力。截至去年底，中國泛海負債合計2363.29億元，但貨幣資金僅有227.51億元。其中，短期借款為277.72億元，拆入資金金額為33.59億元，一年內到期的非流動負債為710.87億元，其他流動負債為9.27億元，短期償債壓力大，存在流動性風險。
上述頻以被告身份出現在大眾視野的泛海控股武漢公司，截至2020年底的負債合計高達713.21億元。其中，流動負債達480.63億元。今年1月，為了償還信達融資的部分貸款，武漢公司不得不將武漢中央商務區相關酒店商業用地，作價5.45億元售出，以補充流動資金。
為了緩解債務壓力，2020年以來，泛海控股將旗下不少優質項目擺上了貨架，先後向上海灃泉峪及上海張江集團、張江高科等22家投資者，分別轉讓了13.49%、27.12%的股權，藉此回血約66億元。此後，通過轉讓武漢萬怡酒店等物業，泛海控股再回血約36億元。
據焦點財經粗略統計，通過資產出售，泛海控股已累計回血200多億元。但目前看來，這些資金顯然尚不能令其完全走出困局。
業績虧損
在鉅額債務之外，泛海控股的經營業績同樣“跌跌難休”。2020年，泛海控股的經營利潤僅錄得-43.14億元，同比大降275.49%；歸屬於上市公司股東的淨利潤錄得-46.21億元，同比大降522.09%。
“虧損”的態勢延續到了2021年。今年第一季度，泛海控股歸屬於上市公司股東的淨利潤錄得-1.49億元，歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益後的淨利潤錄得-1.45億元。而這已是泛海控股忍痛30.66億元轉售武漢中央商務區地塊後，所得到的最好結果。
被泛海控股賣掉的地，是泛海控股武漢公司旗下的重要項目之一，接盤方為綠城中國。事實上，在交易前，該地塊的使用權已被抵押給了銀行，剩餘抵押擔保未清償的債權餘額達6.71億元。
這是一筆迅速達成的交易。自1月6日泛海控股宣佈賣地開始，至3月20日過户完成，僅用了兩個多月的時間。
有分析人士測算，2020年，武漢江漢區的商品數均價大概在2萬元/平方米左右，中央商務區周邊價格在3萬至4萬元/平方米左右，從房價來倒推，綠城此次1.68萬元/平方米的拿地單價算是撿漏了，這也側面反映出了泛海控股資金需求之迫切。
值得一提的是，武漢中央商務區地塊位於武漢CBD，地理位置優越，是泛海控股最為核心的地產項目。按照規劃，武漢中央商務區將被建設為以金融、保險、貿易、信息、諮詢等產業為主的現代服務業中心，早在2001年時便已立項。
然而，在經歷了十餘年的建設後，該項目至今未能全部完工。據泛海控股披露，截至去年年中，總建築面積414.29萬平方米的武漢中央商務區項目，剩餘可開發建築面積約287.4萬平方米，佔比接近七成。並且，迫於資金壓力，泛海控股旗下包含武漢中心大廈等在內的多個項目目前都處於停工狀態。
轉型失利
從某種意義上而言，武漢中央商務區項目事關泛海控股的轉型往事。
資料顯示，盧志強起家於地產業務，自2014年開始推動泛海控股由地產向金融領域轉型，並在該年出資30多億元獲得了民生證券的控股權。此後，又掃蕩式的入主了民生信託、亞太財險等規模較大的民營金融集團。
在轉型的前幾年，泛海控股的經營業績一路飆升。2014年至2016年，其營業收入由76.16億元迅速增至246.71億元，對應的淨利潤也由15.59億元增至31.09億元，表現亮眼。
不過，自2017年開始，泛海控股的經營業績開始逐年下降。2017年至2019年，泛海控股的營收由168.76億元降至125.02億元，對應的淨利潤也由28.91億元降至10.95億元，增幅達62.12%。
在轉型金融業務的同時，這家企業亦不斷“去地產化”，自2016年起便不再新增土地，還不斷對現有地產項目進行出售處理。
2019年1月，泛海控股作價125.53億將旗下北京泛海國際項目1號地塊及上海董家渡項目售予融創中國。2020年3月，其再度將美國舊金山First Street和Mission Street的相關境外資產，作價12億美元進行了轉讓。上述對於武漢中央商務區項目的出售，也可被視為泛海控股的轉型之舉。
經過一系列的調整後，泛海控股的所屬行業分類終於由“房地產”業變成了“金融業”。但在轉型的過程中，泛海控股地產業務收入縮水明顯，金融業務雖有增長，卻不能彌補地產業務下滑帶來的損失。2020年，泛海控股金融業務收入118.81億元，達到近年來的最高值，相比地產業務表現最佳時錄得的180億元營收，有62億元的差距。
以民生信託為代表的金融業務暴雷，使得泛海控股本就緊繃的資金鍊雪上加霜。2020年，武漢金凰“假黃金事件”導致民生信託提供的40.74億元融資被套。2020年最後3個月，民生信託包括至信516號、至信681號、至信828號等在內的多個信託項目都出現延期，危機進一步加深。據不完全統計，目前，由民生信託作為原告的訴訟糾紛或發起的執行金額已經超過了156億元。
2021年伊始，泛海控股旗下民生財富尊系列某基金產品也出現逾期。為了平復不斷髮酵的負面輿論，盧志強不得不在3月27日發佈了一封致投資者函，就部分私募基金和信託理財產品未能如期兑付一事進行説明。
盧志強稱，泛海控股及所屬公司因融資償還逾期等原因而引發了個別法律訴訟，正加快引進戰投，計劃將分別爭取在2021年7月、10月、12月三個時間點完成兑付。不過，在業內看來，債務纏身的泛海控股如今已自顧不暇，能否走出債務危機尚不可知，何時才有實力為民生信託和民生財富踩下的雷“埋單”，就更不得而知。