金輝控股“三道紅線”轉綠背後：現金及銀行餘額突增 少數股東權益暴漲2.2倍
《中國科技投資》劉亮
現金、銀行餘額及少數股東權益大增，金輝控股“三道紅線”轉綠背後另有玄機？
3月19日，金輝控股（集團）有限公司（09993.HK，以下簡稱“金輝控股”）發佈了其上市後的首份年度業績報告。
報告顯示，截至2020年12月31日，金輝控股實現合約銷售額972.0億元，距離千億僅一步之遙；實現營業收入348.8億元，淨利潤38.2億元，同比增幅均超過30%，表現頗為亮眼。但與行業內相近規模的越秀地產、時代中國、合景泰富等相比，其營業收入、淨利率，甚至毛利率均處於偏低水平。
值得注意的是，根據年報數據，金輝控股的“三道紅線”全部合格，其中淨負債率降至75.3%，現金短債比上升至1.4，剔除預收款後的資產負債率降至69.0%。而截至2019年末，上述三項數據還分別是166.9%、0.7和76.9%，彼時的金輝控股，還是一個典型的“高槓杆、高負債”式的房地產企業。
金輝控股的盈利水平為何會低於相近規模的其他房企，公司又是如何在短時間內優化自身債務情況的？就上述問題，《中國科技投資》記者已致函金輝控股，截至發稿，對方尚未回應。
盈利水平偏低
2020年，金輝控股的銷售額仍在繼續上升，雖然距離千億尚有一段距離，但增速仍然達到了9.4%。根據克而瑞的統計數據，金輝控股2020年的權益銷售額為786.0億元，位列百強房企第36名。
業績報告顯示，截至2020年末，金輝控股實現營業收入348.8億元，同比增長34.3%；實現毛利潤77.1億元，同比增長36.2%；實現淨利潤38.2億元，同比增長42.0%。從增速來看，營業收入、毛利潤和淨利潤基本保持了同步增長。
記者隨後查閲了與金輝控股銷售規模較為接近的越秀地產（合約銷售額957.6億元）、時代中國（合約銷售額1003.8億元）和合景泰富（合約銷售額1036.1億元）三家房企，發現不論是營業收入、毛利潤還是淨利潤，金輝控股總體而言，盈利水平偏低。
特別是相較於合景泰富，金輝控股以更高的營業收入，卻取得了比較低的毛利潤和淨利潤。從比值來看，金輝控股22.1%的毛利率均低於前述三家房企，其10.9%的淨利率甚至不到合景泰富的一半，僅略高於越秀地產。
*金輝控股與其他三家房企盈利水平的比較
從自身情況來看，金輝控股的盈利水平也未見明顯增長。雖然相較於2019年而言，其毛利率和淨利率略有上升，但將時間線拉長來看，金輝控股的毛利率和淨利率整體在下降趨勢之中。
*金輝控股近四年毛利率和淨利率變化情況
知名地產分析師嚴躍進表示，這或許與金輝控股目前所處的發展階段有關。嚴躍進認為，對於現階段的金輝控股而言，擴大規模仍是最主要的目標，至於盈利水平的高低，則是企業達到一個成熟階段之後才會着重考慮的事情。
有外界評論認為，金輝控股毛利率偏低、增收不增利的局面或許與其高速擴張中高溢價拿地的策略緊密相關。根據易居研究院中國百城居住用地報告，2020年上半年金輝控股拿地平均溢價率達43.5%。
不過根據業績報告，金輝控股2020年的平均土地收購成本為5126元/平方米（按建築面積算）。記者統計分析了已發佈2020年業績報告的部分房地產企業的平均土地收購成本，發現金輝控股的樓面價並不算太高，處於較為居中的位置。
部分房企2020年新增土地項目收購成本
注：上表數據為記者根據年報數據計算得出，因部分年報數據存在四捨五入，因此尾數可能與實際情況略有差異，不影響閲讀。
少數股東權益暴漲2.2倍
金輝控股此次業績報告，最亮眼的地方莫過於“三道紅線”全部達標。業績報告顯示，截至2020年末，其淨負債率為75.3%，現金短債比為1.4，剔除預收款後的資產負債率為69.0%。
記者發現，其中淨負債率和現金短債比兩項數據都與金輝控股突增的“現金及銀行餘額”這一數據有關。根據業績報告，該數據包含受限制現金、已抵押存款和現金及現金等價物。
據財報，在2019年，金輝控股的“現金及銀行餘額”還只有134.0億元；到2020年，該數據突增至265.9億元，同比增長98.4%。而該部分增加的“現金及銀行餘額”，金輝控股並沒有詳細解釋其來源，僅表示系“物業預售增加導致現金及現金等價物增加”。而由於金輝控股未公佈詳細的現金流量情況，因此該説法尚無法從業績報告中獲得證實。
*金輝控股近四年淨負債率變化情況
此外，2020年金輝控股的所有者權益由2019年的213.79億元增長68.91%至361.12億元，而其中又主要依賴於少數股東權益的增加。
年報顯示，2019年金輝控股的非控股權益為45.49億元，而2020年的非控股權益升至145.50億元，同比大增219.85%。經計算可知少數股東權益佔到權益總額的40.29%，較上一年增加了約19%。
通常來説，非控股權益佔比增長並不是什麼奇怪的事，但記者注意到，金輝控股2020年的淨利潤38.2億元中，非控股權益應得的僅為6.9億元，佔比18.1%，與其在權益中所佔的比例存在不匹配的情況。
也就是説，金輝控股的少數股東以40.3%的權益只獲取了18.1%的淨利潤，淨資產回報率較低。對此，嚴躍進表示，不排除未來少數股東佔淨利潤比例上調的可能。
總的來看，金輝控股是在借貸總額增長不明顯，現金及銀行餘額、權益總額大幅增長的情況下，實現淨負債率大幅下降的。
同策研究院資深分析師肖雲祥告訴記者，一般情況下，要快速降低淨負債率，公司可採取減少有息負債，增加現金或者是增加所有者權益來完成。但如果從美化報表的角度看，從所有者權益入手是比較好操作的，也就是採用“明股實債”的辦法。
不過，肖雲祥也強調，在“三道紅線”的監管要求中，對明股實債融資也有一定的要求，特別是試點企業必須提交相關負債情況。