本文來源：時代週報 作者：忻奇琪
自2020年中期以來，伴隨着“三道紅線”、“集中供地”、“二手房指導價”等政策的接連落地，房地產的底層邏輯已經發生了變化。在調控政策不斷收緊的環境下，行業充滿變數。
8月31日，在新力控股2021年中期業績報告會上，董事長、行政總裁兼執行董事張園林向投資者與媒體指出：“長遠來看，房地產市場是一個非常好的行業，中國房地產的規模非常大，關鍵是自己能不能把自己的事情做好。”
面對紛繁複雜的外部環境，剛剛邁入第二個十年的新力控股（2103.HK）堅持深耕四大區域，通過多元化拿地模式、加大合作資源的開拓，從而保證了自己的安全與利潤邊際，並在期內取得了不錯的業績。
營收、利潤雙增長，下半年20個新項目入市
中報數據顯示，2021年中期，新力控股實現權益銷售額約人民幣270億元，同比增長28.4%。全口徑銷售額達到588億，已完成全年銷售目標的51%。
業績增長的同時，新力控股不斷優化財務基本面，提升企業抗風險能力。截至報告期末，公司現金及銀行結餘為人民幣193.5億元，淨資產負債比率降至50.5%，現金短債比改善至約1.4倍，平均融資成本降低至8.7%。
盈利方面，上半年，新力控股營業收入、淨利潤等核心指標亦保持持續增長。其中，營業收入約為112.2億元，同比增長28.9%；期內溢利8.92億元，同比增長2.4%；母公司擁有人應占核心利潤7.3億元，同比增長7.4%。毛利率為21.7%。
就下半年銷售情況，新力控股常務副總裁劉翔表示，下半年新力控股將有近20個新項目入市，這些項目分佈的城市都是比較優質的核心城市，像南昌、武漢、蘇州、無錫、惠州等都是相對已經深耕佈局的優質城市，且大多數拿地的價格不高，可以説是供貨充足，去化有保障。
基於這樣的佈局，管理層對下半年的銷售充滿了信心，執行董事兼運營管理中心副總經理塗菁在業績會上指出：“2021年下半年，新力控股預計可售貨值充足，可售貨值權益總額為440億元，區域佈局更加多元化，一二線城市佔比92%，有信心完成全年銷售目標。”
財務指標持續優化，力爭一年內實現“全綠”
值得一提的是，截至2021年6月底，新力控股已經連續三期實現經營現金流回正，截至報告期，公司現金及銀行結餘193.5億元，同比增長10%。
“三道紅線”方面，上半年，新力控股現金短債比維持在1.4倍，淨資產負債比率進一步降低13.1個百分點至50.5%。剔除預收款後的資產負債率為73.5%，略高於"三道紅線"要求的70%。對此，管理層稱，通過優化管理和債務結構，目標在一年內實現全線“綠檔”。
據新力控股管理層介紹，未來一年，新力控股將共有133億元債務到期，公司對這部分債務已做了妥善安排。
“其中美元債約7億美元[注:7億美元債都是將到期?或只有2.42億美元是將到期?]，新力控股會預留自有資金或者視市場情況申請新的美元債額度覆蓋。公司債大概有0.7億元人民幣，公司已經在7月份償還；境內開發貸有39億元，其還款來源主要是銷售回款及金融機構再融資；信託債務有46億元，將通過銷售回款、現金開發貸來償還。此外，7月份，公司已經償還了1.2億的ABS。”對於下半年的償債安排，管理層介紹道。
此外，新力控股也在積極優化債務結構，探索融資渠道多元化，擴大和深化與銀行合作。截至2021年6月30日，金融機構授信總額為人民幣952億，未使用佔比74%；存續在岸人民幣公司債人民幣10.4億及存續離岸美元債6.94億美元，存續ABS人民幣7.27億。
半年報還顯示，公司的加權平均債務成本也進一步下降。2021年上半年，公司融資成本為8.7%，較2020年底的9.1%下降0.4個百分點。
拿地更重質量，主動避開熱門城市
拿地方面，2021年上半年，新力控股除了鞏固江西市場地位外，精耕長三角、大灣區、中西部核心城市及其他區域潛力城市，持續擴大市場佔比與品牌影響力。由於避開了集中供地帶來的激烈競爭，在核心城市以外補充了土儲，新力雖然深度研判了近200幅地塊，但最終僅將5幅地塊收入囊中。
新力控股集團管理層在2021年中期業績會上透露：“上半年我們拿地的數量不多，但質量很好，也積極參與。第一輪集中供地的情況來看，行業還是比較躁動的。新力控股則是主動避開了一些熱門的城市，戰略性地選擇和預判。”
“從第一次集中供地的結果來看，大家還是比較樂觀的，但我們選擇了保守理性的狀態，保持了嚴格的投資紀律，堅持有合理利潤才能投資，不能為了拿地而拿地，不會為了規模而盲目擴大規模，回過頭來看，這個決策是非常正確的。”劉翔表示。
截至2021年6月30日，新力控股總應占權益土地儲備達1440萬平方米，可滿足未來兩年半的發展需求。按權益面積計算，新一線、一線及二線城市佔比約84%。報告顯示，四大區域土儲佔比分別為：江西省34%、大灣區30%、長三角21%、中西部核心城市及其他區域潛力城市15%。
在諸葛找房數據研究中心分析師看來：“從企業戰略佈局來説，新力控股集團在拿地上逐步顯現出謹慎姿態，更加強調投資質量和效益，對於區域的潛力價值衡量更加細緻，從而選擇伺機而動、減緩拿地，傾向收益穩定性更高的地塊。”
在行業整體利潤下降的大環境下，新力也在尋求管理上的創新，向經營要效益。
新力控股管理層在業績會現場表示，希望擺脱依靠紅利吃飯的狀態，堅持審慎靈活的拿地策略，堅持深耕和品牌為先的戰略導向，向精細化管理要效益，打造高效的敏捷型組織，以此來對沖毛利下行的風險。
展望未來，伴隨着行業逐步從“以量取勝”向“以質取勝”轉變，新力控股將從多維度共同發力，保障自身的合規運營及可持續發展。同時，新力控股也將致力於不斷提升市場影響力與品牌競爭力，打造以幸福社區為承載的全能生活平台。