德信服務如期赴港上市 第三方在管面積降至64.9%

2021年7月15日，德信服務集團（02215.HK）正式登陸港交所，成為第50家登陸資本市場的物業公司。德信服務集團（簡稱“德信服務”）開盤報3.06港元，與發行價持平，總市值約30.6億港元。

虛晃一槍 德信服務如期上市

7月14日，德信服務發佈公告稱，由於需要更多時間落實該公告及獲取監管當局批准，故公司上市時間表將會延期。董事會將在切實可行的情況下儘快向市場提供最新資料。

然而，公告發布後的第二天，德信服務即按照既定規劃成功登陸資本市場，併成為第50家登陸資本市場的上市物業公司，同時也是杭州第5家上市物業公司。

縱觀杭州物業管理行業，既有以品質著稱的頭部標杆物企綠城服務，也有A股第一家上市物企南都物業，更有高度依賴母公司的濱江服務，還有盈利擦邊上市的宋都服務。德信服務的上市，既是杭州上市物企軍團的一次擴容，也是長三角物業行業深度擁抱資本市場的風向標。

市場冷靜 德信服務開盤首日表現穩定

2021年以來，新近上市的物業公司在資本市場鮮有出彩表現。除了發行價偏低的朗詩綠色生活上市首日大漲外，絕大部分新上市物業公司開盤首日股價均出現下跌，資本市場對物業公司的態度也從之前的狂熱追捧變為冷靜平和。

在此背景下，德信服務上市首日的表現趨於穩定。

7月15日早間，德信服務開盤報3.06港元，與發行價持平，總市值約30.6億港元。截至午間收盤，德信服務仍報3.06港元，與發行價持平，其間偶有上漲。

在德信服務上市敲鐘儀式上，德信服務執行董事兼董事長鬍一平表示，“經過17年的發展，德信服務取得了長足發展，上市不是終點，而是新起點，德信服務將在新起點上繼續勇攀高峯。”

經營穩健 第三方在管面積有待提高

公開資料顯示，德信服務是浙江省綜合性物業管理服務提供商，總部位於杭州，深耕於長江三角洲地區。德信服務通過三條業務線為住宅和非住宅物業提供多種服務，分別為物業管理服務、非業主增值服務及社區增值服務。

翻閲德信服務的招股説明書，從2018年到2020年，其營收從3.98億元增長74.02%至6.92億元，在管面積從1881.6萬平方米增長32.36%至2490.5萬平方米。但直到2019年，其在管面積才首次突破2000萬平方米。

截至2020年12月31日，德信服務在管物業合計175項，在管建築面積合計2490萬平方米，覆蓋7個省份24座城市。

值得一提的是，截至2020年底，德信服務共有106個項目為獨立第三方物業開發商所開發的物業，在管建築面積為1610萬平方米，佔在管總建築面積的64.9%，高於行業均值。

除了來自獨立第三方項目佔比較高外，德信服務的經營情況也在持續改善。從2018年到2020年，德信服務毛利分別為0.95億元、1.45億元、2.36億元，毛利率分別為23.9%、28.3%、34.1%；淨利分別為0.22億元、0.51億元、1.06億元，淨利率分別為5.7%、9.9%、15.3%。

但較好的經營表現之下，德信服務仍有一些短板尚需改善。

首先是來自母公司的在管面積佔比逐步上升，來自獨立第三方項目的在面積佔比持續下降。從2018年到2020年，德信服務來自獨立第三方項目的在面積佔比從78.1%降低至64.9%，

其次是住宅業態佔比持續上升，非住宅業態佔比持續下降。從2018年到2020年，德信服務住宅物業在管面積佔比從68.5%上升至75.9%，非住宅物業在管面積佔比則從31.5%降低至24.1%。

同時，德信服務來自浙江省內的在管面積佔比也在持續上升，2020年來自浙江省內的在管面積佔比達71.5%，2018年這一數據僅為57.9%。

對此，德信服務表示，其募集資金中約65.0%或451.7百萬港元將用作擴大自身業務規模及通過多渠道提高市場份額。 當下而言，物業行業的競爭日趨激烈，並逐漸形成了蔓延全行業的以規模競爭現象，市場拓展與項目間競爭儼然成為一片紅海，德信服務最終能否打破桎梏，仍需持續關注。