歷時三年終得“解題思路”，萬科廣信資產包引7家戰投，回籠資金390億元

對萬科而言，在自己已經掌握廣信資產包的操盤權後，與信達這樣擅長不良資產處置且資金實力雄厚的合作方聯手有利於加速廣信資產包盤活。

6月29日晚間，萬科連發5則公告。

一片信息矩陣中，關注度最高的內容在於，和大股東深鐵的深度合作以及溢價轉讓廣信資產包回籠資金390億元。

合作進入加速期

萬科公告稱，公司已與深鐵簽署備忘錄，擬共同投資成立合資公司，註冊資本暫定為10億元，雙方各出資5億元，佔比50%。

萬科及深鐵將重點關注深圳市新基建及軌道相關重點片區及重點項目，探索大灣區及其他重點城市TOD大型項目建設模式。

自2017年恆大將所持萬科股票全部轉讓給深鐵後，後者便正式成為萬科第一大股東。截至2020年一季度，深鐵的持股比例為28.71%。

根據協議，雙方的合作範圍包括合作獲取地鐵項目上蓋及周邊土地，並實施項目開發；軌道沿線城市更新項目的獲取、開發建設及運營；軌道沿線土地整備利益統籌項目的獲取、開發建設及運營；站產城融合大型項目、新的城市發展片區統籌開發建設及運營等。

有觀點認為，繼今年4月萬科聯合深鐵共同獲取佛山TOD項目地塊後，此番二者再度聯手，意味着雙方的業務合作或正在進入加速期。

6月30日的股東大會上，談及這場合作，雙方均表示看好。萬科管理坦言，“TOD模式是軌道來支撐，和深鐵合作確實有利於我們開拓。”深鐵董事長辛傑則形容雙方是最優化的組合，合作是永恆的，他表態“將不斷為深鐵、萬科獲取資源”。

“最後的大禮包”

此外，在那場“史詩級交易”三週年之際，萬科終於迎來了援軍。

根據公告，萬科擬轉讓下屬公司廣州市萬溪企業管理有限公司（下稱“廣州萬溪”）的50%股權給“中信信託·廣州萬溪股權投資集合資金信託計劃”（下稱“信託計劃”），為廣信資產包引入以信達為首的七家戰略投資者，同時萬科將繼續擔任項目操盤方，推進項目建設。

在6月30日的股東大會上，總裁祝九勝形容這是“20年的問題，經過三年的探索，萬科如今已經找到了‘解題’思路”。

三年前的同一天，廣州萬溪以551億元競得廣信資產包，這個龐大資產包裏的核心資產包括了廣州市區16宗可開發土地，價值不言而喻。除了萬科之外，碧桂園、保利、中海、越秀等都曾欲將其收入囊中，最終，萬科以551億元的代價獨攬之。彼時，萬科創始人王石稱，這是他告別萬科最後的“大禮包”。

本次公告顯示，交易完成後，萬科將整體回籠資金390.4億元。根據公告披露信息，此前萬科累計已對廣州萬溪投入470.4億元，其中80億元為股權投入， 390.4億元為股東借款。

此次萬科引入戰略投資者並非單純的股權轉讓，而是採用“股權+債權”的交易方式，三步走。

首先是萬科將廣州萬溪50%股權以70.4億元的價格轉讓，收回前期股權投入40億元，獲得預付款溢價30.4億元；同時根據“同股同投”原則，信託計劃根據萬科此前的股東借款投入，向廣州萬溪提供借款70.4億元用於歸還萬科給廣州萬溪的前期借款；最後引入併購貸249.6億元，歸還萬科給廣州萬溪的剩餘前期借款。

背後的野心

引入戰投在外界看來並不意外。

3年前拿下資產包後不久，萬科便流露出合作開發之意：“將與競拍前已有聯合投資承諾之合作方進一步落實共同開發事宜，並根據董事會授權與其他意向合作方協商共同合作開發事宜。”

在後續多次關於廣信資產包的公告中，萬科也一直表明了引入合作方的意向，由此可見，萬科引入戰略投資者早有佈局。

本次公告顯示，經過三年籌備，廣州萬溪先後推進資產的交割、改制，直到2019年12月廣信房產完成改制，從全民所有制企業改製為有限責任公司後，引入戰略投資者的前期準備工作才終於完成。如今改制完成後僅半年，以信達為首的七家戰略投資者便迅速引入，顯然是一個長期謀劃的結果。

在這長期謀劃的過程中，信達顯然是一個合適的戰投角色。有不良資產業內人士表示，“信達作為戰略投資者，完全在意料之中。信達掌握了廣信的眾多債權，是廣信資產包的核心債權人之一。三年前，信達也曾經參與過廣信資產包的投標。而對萬科而言，在自己已經掌握廣信資產包的操盤權後，與信達這樣擅長不良資產處置且資金實力雄厚的合作方聯手有利於加速廣信資產包盤活。”

三年前拿下廣信這塊難啃的骨頭顯然並非意外。此後兩年間，萬科又在北京、杭州多地頻頻參與多宗資產包的收購和盤活。今年4月28日，萬科參股深圳國資委設立的深圳資產管理有限公司，同樣是以不良資產處置為主業。

在業內人士看來，此舉一方面是因為，在招拍掛競爭日益白熱化的市場形勢下，收購各類資產包的模式已成為獲取優質項目的重要渠道之一；另一方面，資產包往往是大型複雜項目，風險和收益共存，解包和盤活有很高的門檻和難度，廣信資產包沉寂了20年，萬科不會不清楚其中的難度和複雜性，很可能是希望倒逼自己在大型複雜項目方面走出一條路來，“近年其頻頻動作也説明了在這一領域深耕的野心”。

股東大會上，祝九勝的發言也表露了萬科的籌謀，“如果我們能和合作方一起，把這個不良資產包解好，就能建立起不良資產的盤活能力，以此提升萬科在大型複雜交易領域的能力。”