央企地產一哥保利兇猛擴張：營收利潤微增 經營性現金流下滑

　　4月19日，作為國內頭部地產企業，保利地產的2020年年報來得稍遲一些。

　　從業績上來看，保利地產2020年度並未延續像2019年度那樣的高增長。報告期內，公司實現營業總收入2432.08億元，同比增長3.06%，實現歸母淨利潤 289.48億元，同比增長3.54%。

　　值得關注的是，保利地產2020年度經營活動產生的現金流量淨額為151.50億元，較上年同期下滑了61.31%。

　　踩線邁入“5000億俱樂部”，何時能重回前三？

　　2020年度，保利地產實現簽約銷售金額5028.48億元，幾乎是踩線進入“5000億元俱樂部”。

　　這比原定計劃整整晚了一年。

　　2017年，在受益於2016年和2017年的大幅“攻城略地”模式的基礎上，保利地產董事長宋廣菊在股東會上提出了“重回前三”的目標，並稱“對未來三年進入前三有信心”。要求保利地產2017年衝刺3000億目標，並在最遲2019年突破5000億目標。

　　2017年、2018年、2019年和2020年，保利地產分別實現銷售3092億元、4048億元、4618億元5028.48億元，對應增速則分別為47.2%、30.9%、12.91%和8.88%，呈現出逐年下滑的趨勢。

　　儘管2020年保利地產實現營業收入突破5000億元，但是競爭對手的銷售規模也在增長，保利地產仍然位居行業第五位置，為央企地產企業中第一，距離第三名還有2000億元左右的差距。

　　財報顯示數據來看，保利地產在2020年第一季度因疫情導致銷售業績下滑，單月銷售僅為200億元量級。不過從4月份開始連續8個月單月銷售額創歷史新高，最終實現簽約面積3409.19萬平方米，同比增加9.16%。

　　2020年度，保利地產實現新開工面積4630萬平方米，竣工面積3986萬平方米。

　　記者注意到，在實現5000億銷售目標之後，保利地產的毛利率也較上年下滑2.38個百分點至32.59%。保利地產解釋稱，主要由於2017~2018年獲取的高地價項目成為結轉主力，相應拉低利潤率水平。

　　但隨着合作項目增多並逐步進入結轉期，保利地產投資收益同比大幅增長 65.91%至61.41 億元，疊加公司2020年税金等支出的減少有效對沖了毛利下滑的影響，2020年公司淨利率反而同比增長了0.56個百分點至16.47%。

　　拿地兇猛，經營性現金流下滑超過六成

　　報告期內，行業融資監管趨嚴，房企資金面承壓，保利地產不斷強化現金管理能力，搶抓現金回籠， 2020年累計實現銷售回籠4706億元。到報告期末，保利地產資產負債率78.69%，剔除預收賬款資產負債率68.74%，淨負債率56.55%，現金短債比1.82，均符合“三道紅線”中“綠檔”企業標準。

　　作為一家達到“綠檔”要求的房地產企業，在2020年度不少地產企業收縮投資降低負債時，保利地產卻加大了拿地的力度。

　　報告期內，保利地產拓展項目146個，新增容積率面積3186萬平方米，拓展成本2353億元，分別同比增長19%和51%。

　　保利地產表示，公司堅持深耕“中心城市+城市羣”，資源結構不斷優化，全年38個核心城市拓展金額佔比達83%，同比提升4個百分點，新增貨量中住宅類佔比約85%。受資源集中的影響，拓展平均樓面地價提升至7388元/平方米。

　　報告期內，保利地產拓展溢價率僅為13%，低於行業平均溢價率水平。尤其在2020年下半年土地市場趨於理性時，保利地產集中發力獲取資源，三、四季度拓展金額佔全年總投入的65%，為經營發展提供資源保障。

　　截至2020年底，保利地產擁有在手資源17096萬平方米，其中38個核心城市佔比65%；待開發面積7747萬平方米，可滿足公司2~3年的開發需求。

　　保利地產大力拓展使其土儲權益比在2020年6月份達到73%，較之2018年的65.2%有明顯的提升，但也使其經營性現金流出現較大幅度變動，到2020年底，保利地產經營活動產生的現金流量淨額為151.5億元，同比下滑了61.31%。

　　保利地產解釋稱，主要是項目投資規模增加，支付合作單位往來款增加。

　　大河報·大河財立方記者梳理發現，2020年三季度末，其經營性現金流一度降至-181.6億元，較2019年同期下滑了296.92%。彼時，保利地產解釋為，銷售回籠資金減少但合作投資項目往來款增加。