物企的鉅額賬單

文/樂居財經 徐酒眠歷時179天，鑫苑服務（01895.HK）仲裁地產母公司鑫苑置業的官司，終於宣告了勝訴。這一步走完了，接下來才是最大的難關。“被索賠人應向索賠人轉讓若干非現金資產，並立即向索賠人以現金方式支付上述款項與仲裁庭所宣告的被索賠人提供的非現金資產的價值之間的差額。”雖然在香港國際仲裁中心作出的裁決指示中提到了“立即”二字，但鑫苑置業負債累累，鑫苑服務何時能將這4個多億的賠付款盡數拿到手，似乎仍充滿着不確定性。值得一提的是，被違規挪走的是真金白銀，但鑫苑服務如今追回的有一部分將被“以資抵債”。是車位、商鋪、辦公樓，還是商品房……不管將收到什麼，對鑫苑服務而言都不過是退而求其次的無奈選擇。對走輕資產路線物企而言，這類重資產拿到手，若出售套現，是否賣得上價；若自營收租，又何時能回本，都要畫上一個問號。只是房企深陷債務泥沼，糧草告急，沒有現金償還給物企，還能夠拿出資產相抵，總是好過了讓應收賬款變成計提的壞賬。事實上，今年以來，以資抵債正在成為越來越多開發商與物企結算欠款的方案，並付諸實施。一個有趣的現象是，在部分相關案例中，被拿出來抵債的重資產項目，存在實際估值低於抵銷應付款項金額的情況；且在這個過程中，時有物企反而又倒貼出了部分資金。追債還要被薅羊毛。1250億應收鉅款“翻開財務報表，賺到的是一大堆應收賬款。”地產行業萎靡，物業公司傳統的好客户——開發商們變得捉襟見肘，對物企賬單的優先支付度降低。延遲付款導致物業公司應收賬款激增，在最近兩期財報表現尤為突出。今年4月份，以貿易應收款為樣本，樂居財經《物業K線》統計了50家港股物企，在減值撥備額合計超92.17億元后，還有超過682.25億的貿易應收款，較上一年同期的490.79億元增長約39.01%；而同期，這50家物企的營收增幅均值約為10.17%。日前，樂居財經《物業K線》又對目前發佈2023年中期業績報的56家港股物企進行了應收款統計，並將口徑擴大到了貿易應收款、其他應收款、預付款項及預付税項等。數據顯示，截至2023年6月30日，56家港股物企的應收款合計超1250億元，較截至2022年12月31日的1093億元增長約14.7%。同期，這56家港股物企創造的總營收約為1267億元。即使在2022年業績報和2023年中期業績報中，不少物企都進行了大額計提，但整體來看，上市物企目前的應收款壓力依然不小。具體來看，今年上半年，56家港股物企的應收款均值約為22.38億元，超過均值水平的共有18家；而2022年底約為19.51億元，當期超過均值水平的也是有18家。今年上半年，以207.33億元奪魁並蟬聯“營收王”的碧桂園服務，應收款也遠遠領先，其貿易應收款及其他應收款約為240.53億元，而緊隨其後的雅生活服務和萬物雲的應收款分別約為99.36億元、94.42億元。應收款數額排在第4位的保利物業（68.51億元），較2022年增長118.44%，環比增幅排在首位。今年上半年，其貿易應收款項及應收票據較2022年底增加約6.98億元。保利物業表示，一部分原因是在管面積擴大和項目數量增加，另一部分原因是公共服務項目的物業管理服務收入佔比提升，但受到信貸期的影響，貿易應收款餘額增加。不過，真正導致保利物業應收款劇增的其實是一筆保證金，其與關聯方保利發展集團開展車位租售業務代理服務支付了30億的保證金。根據合同，這筆錢將在今年12月份收回。打折追債回款、追債，正在成為上市物企重要的工作之一。今年以來，收債收到重資產的案例不斷。6月21日，方圓生活服務與鶴山市富都物業發展有限公司訂立了一份置換協議。據此，後者將旗下23套住宅物業轉讓給前者，以抵銷其拖欠方圓生活服務的1600萬元應收款。（物企被迫買房）幾天後，6月30日，雅生活服務與雅居樂集團“以房抵債”的首筆交易完成落地，後者向前者轉讓406項物業，其中347項為住宅物業，59項為商業物業，涉及總建築面積約為4.25萬平方米，而該等物業合計抵銷約2.823億元的應收款。（這家物企成功追債地產爸爸）不到一個月，7月21日，遠洋服務宣佈，以6.26億元的對價收購關聯方遠洋集團部分資產，包括4961個車位、168項商用物業。在這筆交易中，遠洋服務應付的代價將與應收款項全數抵銷。緊接着8月13日，金科服務也宣佈與金科集團訂立物業轉讓協議，後者向前者轉讓19項住宅物業、6項商業物業、8項寫字樓，以及3項產業園，共計36項物業物業以抵銷2040萬元的應收款。（物企追債地產，反倒貼百萬定金）9月26日，燁星集團與北京鋭鴻達企業資詢有限公司訂立了一項轉讓協議，也涉及資產抵債。後者將旗下的一座辦公大樓的使用權讓渡給前者，為期17年10個月，以抵銷3684.69萬元的未償還的可退還保證及貿易應收賬款。（沒錢還債，地產商拿資產抵給物企）值得注意的是，上述幾樁交易對物企而言都沒有很划算。比如，方圓生活服務、金科服務不僅沒有拿回現金，將應收款變成了資產反而倒貼了錢，前者向交易對象富都物業發展支付一筆400萬元的首付，後者在交易中也以現金方式支付了一筆180萬元的代價差額作為預付定金。即使沒有倒貼資金出去，用以抵債的物業估值似乎都高於實際價值。以遠洋服務收購的車位和商鋪為例，交易公告顯示它們2022年淨利潤僅有42.9萬。以此計算，這筆收購的市盈率高達1459倍。無論盈虧與否，關聯地產商沒錢還債，拿出資產抵給物業，總是避免了相關應收款淪為壞賬的局面。可以預見，以資抵債的故事還將繼續。以貿易應收款為樣本，樂居財經《物業K線》統計的56家港股物企中，有42家披露了今年上半年關聯貿易應收款情況，總數額約291億元。這當中，除了減值撥備的部分，還將有多少會被關聯方拿資產抵銷尚不可知。