來源： 地產深度報道
中報季剛剛落下帷幕，國際金融報研究院聯合億翰智庫多維度出發，撥開數據迷霧，揭秘泡沫逐漸褪去後，上市物企的真實表現。
2021年以來，隨着上市門檻收緊，各大物企紛紛趕在IPO的最後“風口”爭先遞表。億翰智庫數據顯示，截至8月底已成功上市12家企業，此外仍有24家正在排隊中，資本市場物管板塊上市企業累計達到51家。
此次中報中共有46家物企披露了在管面積，累計達52.87億平方米，本篇《上市物企合約面積和在管面積》旨在探究上市物企階段性規模拓展成果及其帶來的可盈利在管面積變化。
規模擴張提速
物管行業依舊處於“規模為王”的時代。
截至6月底，46家物企總在管面積達52.87億平方米，平均在管面積為1.15億平方米，較2020年末增長25.68%。在合約面積方面，根據披露該數據的42家企業計算，累計合約面積約77.87億平方米，均值約1.85億平方米，合約在管比均值為1.6。
其中，碧桂園服務以6.44億平方米在管面積第一，拉開第二名近2億平方米差距；其合約面積更是達到12.05億平方米，較第二名高出3.95億平方米。2021年上半年，碧桂園服務實現新增合約在管面積3.67億平方米，其中超2億平方米來自收購藍光嘉寶服務帶來的增長，其次為企業品牌外拓及母公司的持續面積供給，多方面積的持續輸入使得碧桂園服務管理面積躍居板塊首位。
碧桂園服務之外，2-4名的恆大物業、保利物業以及雅生活服務，彼此間的差距則不太明顯，在管面積均超過了4億平方米。
截至6月底，恆大物業實現在管面積4.5億平方米，較2020年底的3億平方米增長50%。今年初，恆大物業就曾立下每月拓展3000萬方的“軍令狀”，在其新增超1.28億平方米的外拓在管面積中，超過8000萬平方米為寧波亞太酒店物業貢獻。
緊隨其後的保利物業，以0.22億平方米的差距排名第三。上半年末，保利發展在管面積4.28億平方米，較2020年底的3.8億平方米僅增長0.48億平方米，排名從第一滑落至第三名。
即便如此，市場對保利物業依舊看好，億翰智庫認為“作為一傢俱有央企背景的物企，除了能獲得母公司保利發展控股提供的優質業務，其在國資商寫項目、公共及其他物業板塊也擁有較強的競爭力。”
雅生活服務在管面積4.24億平方米。報告期內，公司新增在管面積0.49億平方米，其中84.5%來源於第三方項目供給，包括新中民物業併入的0.43億平方米。
雖然在管面積方面膠着着，但三家在合約面積方面已經拉開不小的差距。
截至6月末，恆大物業、保利物業以及雅生活服務分別實現合約面積8.1億平方米、6.22億平方米和5.84億平方米。除此以外，彩生活、綠城服務合約面積規模也超過了5億平方米，分別達到5.65 億平方米、5.75億平方米。
兩家規模下滑
總體而言，物業板塊規模擴張呈現出快速上升的態勢。
然而，具體到單家物企，包含上述實力雄厚的頭部房企在內，板塊內僅15家企業在管面積規模高於平均水平，佔比為32.6%；而今年上半年新增的上市物企，均為面積低於5000萬平方米的成長型企業。
此外，行業規模極差也從去年末的3.74億擴大至如今的6.4億平方米。
針對物管行業兩極分化，億翰智庫分析表示，頭部物企具備良好的品牌聲譽及資源能力，在市場上保持較高競爭力，因而能大規模擴張；而成長型企業由於受資金、資源及區域選擇上的限制，其面積增量及拓展方式遠不及前者，因此物管行業呈現出兩極分化加劇的態勢。
其中，祈福生活服務、燁星集團、宋都服務、興業物聯4家規模較小的企業依舊徘徊在千萬規模以下。增長緩慢本已令市場滋生擔憂情緒，甚至還有企業出現規模下滑的不利情形。
今年1月初登資本市場的宋都服務，經過半年“奮戰”，在管面積卻不升反降，從去年底的815.2萬平方米降至768.8萬平方米，減少了46.4萬平方米。其仍在半年報中表示出對未來的信心，並稱“公司將以長三角地區為中心，通過業務合作以及收併購等形式拓充業務規模、增加市場份額。”
無獨有偶，位列在管面積排行榜第六位的彩生活，也表現出了規模下滑傾向，較去年底減少了160萬平方米至3.59億平方米。
收併購推動規模翻倍
物企上市潮仍在繼續，無論是房地產母公司分拆物業板塊單獨上市，亦或是其他行業大型企業跨界，其首要目標均是大肆擴張規模。
在規模擴張的道路上，背靠規模房地產母公司、或是具有央國企背景加持的物企，更容易在激烈“廝殺”中拼出一條血路。縱觀其面積擴張的高速增長，收併購仍然是最強的推動力。
2021年上半年，上市物企平均在管面積增速為26.1%，其中合景悠活和第一服務控股在管面積較2020年末均實現翻倍增長。
具體來看，合景悠活截至6月末的在管面積1.65億平方米，較2020年底大增297.2%，一舉奪得上市物企規模增速榜首。主要歸功於其在上半年完成了對雪松智聯和上海申勤的併購，兩起併購各為公司帶來了8600萬平方米和2400萬平方米在管面積。
增速榜“第二”的第一服務控股實現178.9%的高增長，在管面積突破5320萬平方米，同樣離不開收併購帶來的“甜頭”。期內，第一服務控股收購山東上誠物業、大連亞航物業等多家企業，這也使企業第三方佔比大幅提升，從2020年末的37.8%攀升至76.1%。
得益於收併購帶來的在管面積規模的迅速增長，合景悠活和第一服務控股在同行中的位置各前進了10、12個名次。
原本已在規模端形成優勢的碧桂園服務，上半年進一步鞏固其護城河。憑藉對藍光嘉寶的收購，得到超2億平方米合約在管面積，最終實現新增合約面積3.67億平方米。
相較於碧桂園服務，和泓服務在收併購方面更顯偏執。
與2020年末相比，和泓服務上半年在管面積增長51.8%，居於上市企業規模增速第四位。上半年內，和泓服務共完成4家企業的收併購，其在2020年也曾吞下5家企業，並使得企業規模在2020年底增至了1786萬平方米。
億翰智庫認為，於和泓服務而言，收併購是其上市以來實現規模快速增長的優選方式，資金來源上則通過上市後持續多次的配售，獲取源源不斷的資金。其預測，企業未來還將繼續通過收併購助力規模有序增長。