物企走向“分岔路” 國字頭物企衝刺虎年第一股

作者丨王迪  

出品丨焦點財經

國企及民企不同的發展境遇，在物業這一領域也走出了“分叉路”。

繼中南服務、中梁佰悦遭“賣身”放棄上市之後，於2月6日正式通過港交所聆訊的金茂服務，IPO募資“吸金”閘門開啓。作為在“寒冬”中首個逆勢成功過會的物企，金茂服務備受關注。

2月25日，金茂服務發佈公告，擬全球發售1.01億股股份，其中香港發售1014萬股，國際發售9126萬股。每股發售價7.52港元-8.14港元，預計募資不超過8.23億港元，將於2022年3月10日上午9時起開始買賣。

值得一提的是，中化與平安人壽成為其股東。基石投資者Keltic、康力電梯、廣東科順、富匯資本及千合基金認購合計總金額約6.46億元的發售股份。

事實上，2021年物企資本市場漸趨迴歸理性，上市閾值有所提升，試圖簡單以上市實現物業圈錢的路徑已經走不通。對於民企而言，實力成為資本考驗的絕對通途，而擁有“大樹”好乘涼的央國企背書紅利愈發明顯。

同樣是二次交表通過聆訊，中南服務、中梁佰悦，因分別被賣華潤萬象生活、碧桂園服務而放棄上市實屬無可奈何，但是，祥生活服務在通過聆訊同樣暫緩上市，IPO路途也盡顯曲折。

在物企IPO“闖關”難度升級之時，“國字頭”物企金茂服務又將迎來何種際遇？

“此前，幾家民營物企暫緩上市的原因是認購不足，沒人買，加上物業檔次及效益問題導致暫緩或放棄上市。金茂物業定位高端物業，物業費高，相對來説價值也高。加上央企的背書，上市估值還是值得期待的。”有業內專家對焦點財經表示。

IPO趨向分化

“通過聆訊又撤銷上市，可能是因為市況不好，在面臨無法達到募資計劃與預定的發行價格時暫緩上市的措施。但是是否暫緩上市，一方面與市況有關，另一方面也與企業本身上市壓力與迫切性有關。”

對於此前中國物企放棄上市，IPG中國首席經濟學家柏文喜認為，在當前美聯儲連續加息預期強烈的情況下，港股市場的流動性必然會受到影響，因此，目前可能並不是上市和招股的好時機。至於金茂服務會不會臨時終止和撤回上市申請，可能還要看未來金茂服務路演和詢盤情況。

除了存在認購不足的潛在風險，協縱策略管理集團聯合創始人黃立衝則指出了另外一個潛在的可能性：因為SFC懷疑上市的配售人都是同一班人，違反上市的規則，即圍飛。所謂‘圍飛’活動，是指新股上市時,股票集中由少數“自己人”或“人頭户”認購。香港證監會一直在打擊新股“圍飛”活動。

焦點財經通過對2021年到2022年2月25日遞交招股書的物企進行梳理發現，民企物業公司謀求上市佔據主導地位，眾安智慧生活服務、魯商生活服務、力高健康生活、東原仁知服務、明宇商服、迪賽基業、融信服務都是失效之後二次遞交招股書，大灣區文旅目前已經是第四次遞交招股書，雅城更是在第二次遞交失效之後決定不再提交。

德商產投服務是少有實現上市，並迎來股價高開4.5%的民營物企，去年實現上市的融信服務是二次遞表，而上市首日股價也遭遇破發。

事實上，相對於地產行業多家房企營收遭遇“滑鐵盧”相比，物企的發展還存有較大發展空間。即便目前港股市場，物業股的估值已出現了整體回調，但依然遠遠高於房企的整體估值。

另外，物業板塊估值也出現了較大的內部分化，一些行業龍頭企業以及商辦物業佔比較高的企業估值呈走高之勢。所以，今年謀求上市的金茂服務、萬物雲及龍湖智創生活受到了業內的廣泛關注，龍湖智創生活已經遞交招股書，而萬物雲還沒有遞交。

“就估值而言，與金茂服務具有一定可比性的企業是華潤置地旗下的萬象生活。主要是因為兩者的在管面積構成中都有比較大的商辦佔比，這一更加市場化的細分市場可以支持企業獲得較高的估值。金茂服務招股書顯示，除了傳統住宅物業，寫字樓等商管物業和城市運營服務同樣是集團的發展重點。與此同時，兩家公司的業務基本都分佈在一二線城市。”

據柏文喜分析稱，自上市以來華潤萬象生活的估值一直處於上市物企的前列，即便在近期行業的普遍性下跌環境中，其估值仍舊在55倍PE以上。而與之相當的金茂服務，在央企託底的背景下，其上市後的估值或許不會太差。

高端物業如何差異化“吸金”？

金茂服務的定位是高端物業管理及城市運營服務提供商，主要聚焦於一二線城市的高端住宅、商業物業及寫字樓。這或許為目前眾多的物企市場打開了差異化的吸引力路徑。

就規模而言，截至2021年9月30日，金茂服務在管總建築面積約為2320萬平方米。與此同時，截至2021年上半年，碧桂園服務合同管理面積為12.05億平方米。截至2020年底，萬物雲在管面積為5.66億平方米。截至2021年底最新數據，華潤萬象生活在管面積突破1.4億平方米。截至2021年上半年，萬達商管在管建築面積達0.54億平方米。

在此可以看出，從規模上説，金茂服務商屬中型物企且，且超九成來自金茂集團，外拓能力尚需加強等物企通病同樣成為金茂服務需要關注的重點。

數據顯示，截至2021年9月30日，金茂服務來自第三方物業的合約及在管面積分別僅為440萬平方米、310萬平方米，佔比佔比分別為9.62%、13.36%。

從營收上來看，2018年-2020年，公司收入分別為人民幣5.74億元、7.88億元及9.44億元，毛利分別為1.15億元、1.51億元、2.35億元。相對於此種規模面積，營收還是不錯的，盡顯高端物業的價值。

此外，就業務結構來看，金茂服務的業務範圍涵蓋社區生活服務、商業企業服務、城市運營服務等多元領域。金茂服務持續為不同類型的客户提供物業管理服務、非業主增值服務以及社區增值服務。金茂服務積極打造“品質”“智慧”“共生”三大核心 IP。

事實上，物企的發展在於營收規模和盈利能力的成長性，也體現管理與業務的創新能力方面。對於金茂服務未來的發展，相關專家認為，目前對金茂物業的未來是相對看好和相對樂觀。

但金茂服務整體規模不大，且毛利率較低，物管費用高，所以儘管有較高的業績增長，上市之後仍需要提高自身能力，以避免帶給投資者一定的憂慮。