數月之前便有行業人士預判，隨着今年7月、8月償債高峯的到來，陷入債務危機的開發商數量仍將繼續增加。時間推移下，這些企業的輪廓開始逐漸清晰。
近日，龍光對外透露將暫停支付五隻境外優先票據到期的利息。為保證業務運營及資金結構穩定，公司決定對境外債務結構進行整體管理。目前，其已委任海通國際證券為財務顧問，以評估資本結構，並探討所有可行的整體債務管理方案。
市場關心，這一措施能否有效地解除龍光所面臨的債務危機。
2021年至今，滑入債務危機的房企名單不斷拉長，這期間違約、資產出售、展期等成為行業高頻詞，在開發商自救、政策紓困、相關機構的幫扶下，部分房企正在向陰霾外走去。
01 尋求整體化債方式
為尋求整體債務管理，龍光於7日晚間官宣了違約。根據公告，公司計劃暫停支付五隻境外優先票據到期的利息，這之中息票率最低的為4.25%，最高6.5%，其中兩隻於2025年到期，剩餘三隻將分別在2023年、2026年、2028年到期，金額合計16億美元。
上述優先票據利息的暫停支付可能導致債權人要求加快還款，龍光稱公司將繼續與已聯絡的境外債權人密切協商，同時鼓勵其他境外債權人積極與公司財務顧問接洽。
市場對龍光的違約並不感到意外，這場危機瀰漫已久。
今年年初，業內便有消息稱龍光共有約20億-30億美元的私募債未對外披露，彼時公司迅速回應“沒有任何私募美元債”。不過沒多久，其又在投資者電話會議中承認存在擔保的不超10億美元私募債。
局面的進一步惡化是在3月。當月初，瑞銀在一則報告中指出龍光的表外債務可能達580億-790億元，並將其評級降至“沽售”，目標價由5.8港元下調至1.8港元。隨後該公司多筆境內債及境外債發生異常波動，同時惠譽、穆迪、標普三大國際評級機構亦相繼下調其評級。
其中惠譽在3月7日的報告中直言，大量資本市場債務將在未來九個月內到期或可回售是導致龍光評級被下調的驅動因素，“公司在2022年有130億元的資本市場債務到期（包括可回售債券），但截至2022年2月底其控股公司層面的現金僅為50億元”。
為向市場傳遞信心，龍光方面表態稱將通過開源節流、積極與監管機構和金融機構溝通，盤活預售監管户資金、加快開發貸和按揭貸款的審批和放款、加快銷售回款等方式籌措資金。
喊出絕不“躺平”口號的龍光隨即向中海宏洋出售了一宗位於汕頭的項目，並將廣西龍光貴梧高速公路40%股權轉讓給了新世界發展。
下行行情中，出險房企的資產出售之路並不好走，加之近幾個月不景氣的銷售數據，龍光選擇按下“暫停鍵”，尋求整體的化債方式，“公司正在加快推進相關事項，會盡快提交一套境外債務管理方案”。
有數據顯示，龍光目前共有10只存續境外優先票據，總規模為32.8億美元。若尋求整體債務管理，則意味着這些境外債或將進行“打包式”展期。
諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄在採訪中告訴記者，龍光當下面臨着實質性違約的風險，此次尋求債務展期無外乎是為了以時間換空間，後續通過出售資產、促進銷售等方式增加現金流，但公司當下面臨着多重衝擊。
02 奔走在化債之路上
不過這一操作並非沒有先例。日前，富力將旗下境外優先票據整體“打包”進行展期，以所涉債券存續規模來看，該次交易是中資房企最大的、具有債務重組性質的同意徵求項目，亦是亞洲最大的同意徵求交易之一。
今年6月，富力公告稱計劃對旗下10只境外優先票據發起同意徵求，其中包括延長票據到期日、修改利率條款、取消維持併為利息儲備賬户補充資金的要求等；7月中旬，上述票據同意條件得到滿足，並在票據持有人會議上獲得必要同意，特別決議議案將實施提議修訂和提議豁免。
這意味着富力總額約50億美元的10只境外債得到3-4年不等的展期。同意徵求通過後，上述境外債將合併置換為三筆票利均為6.5%(或首18個月7.5%PIK票息率)的票據，到期日分別為2025年、2027年、2028年。
該公司成功將債務“打包”展期為開發商提供了新的化債路徑，亦在一定程度上為行業注入了信心。儘管仍有8只境內債待還，但於富力而言，最黑暗的日子已經告一段落。
同樣“打包”展期的還有華南城。
華南城於7月21日公告稱就存續的5只美元票據尋求展期，相關方案最終平均獲得96.39%的通過徵求同意。至此，其成功將未來9個月內集中到期、規模達106億元的美元票據成功展期至2024年。
有開發商通過展期化解危機，亦有開發商選擇努力四處籌集資金還債。8月8日晚間，建業地產宣佈今年到期的5億美元6.875%優先票據已全數償還，年內已無到期美元債。
該公司的危機爆發於2021年。受水災、疫情等因素衝擊，去年下半年以來，建業的資金開始告急。進入2022年，該公司致力於通過盤活不動產為公司補充流動性及償債資金，其將商業項目整體出租給萬達商管、轉讓“只有河南”和“電影小鎮”項目股權、引入河南鐵建投集團為二股東……
在化債路上“攻”下一城的還有當代置業。此前，該公司提出擬以“現金贖回+發行新票據”的方式進行債務重組。今年6月末，其召開境外債權人大會，債務重組計劃獲得法定所需的大多數計劃債權人批准。
7月5日，開曼法庭正式裁定當代置業債務重組計劃生效，公司的債務重組簽約工作持續有序推進。債務重組計劃後，其財務狀況將得到有效改善，債務壓力亦將得到減輕，企業債務風險化解。
AMC的加速紓困也釋放出積極信號。日前，中國華融官宣已與陽光城母公司陽光龍淨集團簽署《紓困重組框架協議》，並召開紓困戰略合作會議，前者將充分發揮自身在問題企業紓困和不良資產盤活業務領域的豐富經驗，助力陽光龍淨集團紓困化險。
在此之前，長城資產亦與佳兆業達成戰略合作，擬在城市更新、房地產開發、商業綜合體經營等領域開展合作，盤活資產，這場合作中還增添了招商蛇口的身影。馳援佳兆業的還有中國信達，日前，信達地產華南區域公司已進場交接，以代建模式盤活佳兆業廣州南沙地王項目——廣州悦伴灣。
據悉，這場“救援行動”由中國信達深圳分公司、深圳華建及平安信託展開合作，其中信達深圳分公司折價收購項目債權，深圳華建提供增量資金借款，信達地產華南區域公司進場操盤代建，負責該項目開發、建設、銷售等業務，收取操盤代建費。
中銀證券分析師夏亦豐在一則報告中指出，目前房地產最大的預期在於紓困政策的落地執行，為穩住當前市場脆弱的信心，守住不發生系統性風險的底線，政策有望進入新一輪釋放期，房企紓困力度與購房需求放鬆都有望進一步加強，“鄭州市已下發地產紓困基金設立運作方案，規模暫定100億元”。
記者 吳典
編輯 左宇
地產股驚魂
取消限購，環京樓市的春天要來了？
誰在刺激地產股上漲？
合生創展左手倒右手的背後
深圳土拍，華潤“專場”
