觀點直擊丨恆大、華潤在前 百億物業IPO混戰背後的佳源服務
觀點地產網 隨着佳源服務宣佈通過港交所的聆訊，今年港交所上市的物業服務公司將會達到16家，涵蓋尚在招股中的恆大物業、華潤萬象生活、佳源服務。
佳源服務面對兩個上百億港元的IPO，有着不小的挑戰，如何在兩大巨頭的夾縫中謀得投資者的支持，佳源服務的故事需要更有吸引力。
11月26日，佳源服務控股有限公司召開聆訊後新聞發佈會，董事會主席集團總裁兼執行董事朱宏戈、執行董事及投資發展中心總經理牟立園、非執行董事黃福清、首席財務官及公司秘書陳宇軒出席了現場。
據觀點地產新媒體瞭解，佳源服務本次發行價格區間每股3.15-4.05港元，本次前後計劃發行25%的股本，約1.5億股的全新股，另外包括15%的超額配售權，目標是12月9號在香港主板掛牌。
假設發售價為每股股份3.60港元（發售價中位數），所得款項淨額4.772億港元，約70%作為尋求選擇性投資和收併購同行及產業鏈公司，8%用於豐富公司的服務產品，12%用於服務政治化運營和內部管控系統，10%用於公司一般運行資金。
沈天晴的物業進出
佳源服務創立於2004年，初始聯合創始人為沈天晴（佳源集團老闆）與卓雄偉，2005年，沈天晴以200萬元轉讓40%股份予卓雄偉，一度淡出；2012年-2014年，沈天晴先後兩次合計500萬元將佳源服務剩餘所有股權買下，納入其私人公司。
此次佳源服務的董事會主席朱宏戈與沈天晴經歷了相似的一進一退，這也體現出其應是老闆最信賴的幾位大將之一，哪裏需要就往哪裏搬。
朱宏戈先是於2009年11月首次加入佳源服務，擔任總經理；於2011年1月離開加入沈天晴的私人持股公司海鹽縣佳源房地產開發有限公司；隨後於2016年4月重新加入佳源服務，擔任總經理。
值得注意的是，佳源服務與富力物業呈現了兩種截然不同的IPO準備。富力物業在物業浪潮中被剝離出上市平台，成為老闆的私人公司。
然而，沈天晴在2018年以6.9億港元的代價將其注入港交所上市平台佳源國際，從如今物業股如日中天的情況看，沈天晴與上市公司的公眾股東分享了這次的物業紅利。
據觀點地產新媒體瞭解，沈天晴控制的實體仍然有近5.26億元的應付賬款在佳源服務報表中，一筆如此鉅額的應付賬款，從2018年開始出現，並一路持續到2020年的上半年末。
佳源服務的關聯方應收貿易款項週轉日數分別為210日、112日、89日及212日，而第三方的應收貿易款項週轉日數分別為57日、75日、88日及88日，作為最重大關聯方的沈天晴或許是此種結果的主要原因。
加速擴張第三方
佳源服務是一家浙江省的物業管理服務公司，是一家專注於傳統物業管理的公司，分為住宅物業與非住宅物業，涵蓋物業管理服務、非業主增值服務、業主增值服務。
雖然佳源通過收併購和投標逐步打開其他城市但其仍然高度依賴長三角業務，其在管面積約84.5%位於長三角，區域內項目收入佔佳源總收入的82.5%。
據招股書資料披露，佳源服務在過去幾年間發展迅速，在2017-2019年間，收入由2.1億元增至4.55億元，複合年增長率為47.2%；毛利由4580萬元增至1.1億元，複合年增長率為54.1%；淨利潤由1830萬元增至5020萬元，複合年增長率為65.4%。
從2017至2019年，佳源服務的合約總建築面積複合年增長率為21.8%，在管總建築面積複合年增長率為36.5%；截至2020年6月30日，佳源服務的合約總建築面積約為4030萬平方米，在管總建築面積約2760萬平方米，其中第三方佔比31.2%。來自佳源品牌的佔比68.8%。
牟立園表示，未來兩年，體系外的第三方的佔比，要超越佳源地產的佔比。
佳源服務來自佳源地產品牌開發的在管物業仍然佔據了超過7成的收入，但可以看到公司付出了不小的努力降低對於佳源地產的依賴。於2017年、2018年、2019年以及截至2019年及2020年6月30日止六個月，分別佔同期物業管理服務總收入的96.3%、90.8%、79.4%、80.0%及70.2%。
然而，佳源服務在招股書中也披露了其第三方擴張面臨的困難，第三方物業開發商開發的物業投標在2017、2018、2019年的有關中標率分別為61.5%、38.2%、38.3%，迅速降低的最主要原因就是投標競爭日趨激烈，越來越多房企重視物業板塊。
為此，佳源服務的應對方式是，積極參與更多投標，把盤子鋪大，減少中標率降低的影響，保持計劃中的規模增長。
除了常規的母公司輸送以及招投標，佳源服務對於併購採取了積極的態度，在過去3年中的每一年都有一筆重要收購，2019年收購湖南華冠和嘉興星洲，及在2018年收購杭州民安，及於2017年收購重慶中農。
據觀點地產新媒體瞭解，佳源服務本次IPO募資額的70%將用於收併購或是成立合營企業，計劃收購不超過十個潛在目標，潛在目標對收入及淨利潤增長的貢獻分別約為2500萬元及250萬元，毛利率20%。
低管理費的高毛利之謎
從佳源服務設立的條件可以看到，公司對於投資標的的財務管控有着嚴格要求，尤其是對於毛利率的要求在同行中較為少見。
主要原因在於佳源服務近幾年在着力提升自身的營運效率，而其項目基數較少可能受收併購影響大。於2017年、2018年及2019年以及截至2019年及2020年6月30日，佳源服務的整體毛利率分別為21.8%、23.8%、23.9%、24.9%及30.6%。
管理層在問答中對於自身毛利率迅速回升到行業平均水平感到頗為自豪，“人員成本佔我們支出成本很高的一項，我們設定了一個人員成本佔收入比一定要控制在55%左右，這樣的企業才有相當的競爭力。”朱宏戈談到，智能化是十分重要的未來探索方向，其行政費用保持穩定水平，佔比5%-6%。
據悉，物業管理服務的毛利率增加歸因於佳源服務平均物業管理費由2017年的每月每平方米人民幣1.05元增加至2020年上半年的1.43元；業務擴張所帶來的規模經濟效益；及實施具有成本效益的措施，例如應用自動化工具和標準化程序。
然而，1.43元的物業管理費水平比起行業平均2元左右的物業管理費卻差距明顯，在這種“低收費情況”下，佳源服務重新把毛利率拉昇並不容易，尤其是對佳源地產與第三方物業的收費水平並沒有拉開差距，分別為1.46元和1.4元，兩者的毛利率也相近。
此外，受到疫情影響，不少物業公司都藉機推出了到家服務作為新增長點，但佳源服務似乎並沒有跟上腳步，其社區增值服務毛利率為40.4%，而碧桂園服務與新城悦去年的增值服務毛利率超過60%。
對於其他物業公司大力佈局的非住宅物業，例如商業、寫字樓、城市服務，佳源服務展現了另一種截然不同的態度：“我們還會堅守住宅服務大本營，住宅是我們現在管理的基礎，在非住宅和公建業務佈局上也會選一些中高端業態。”
以下是佳源服務控股有限公司新聞發佈會問答實錄：
現場提問：佳源服務上市之後除了加大長三角地區的戰略佈局，是否還會選擇其他經濟圈？與碧桂園物業、恆大物業為首的相比，佳源服務的核心競爭力和優勢在哪裏？第三，上市之後有沒有派息的安排或者想法？
朱宏戈：作為佳源服務自己在發展過程中，去年設計了一區兩翼三羣，立足於長三角這個大區，同時拓展西南、西北和東北區這三個區域，這是我們加大力度的。
在發展過程中，肯定隨着佳源房地產的發展角度進入每個區域和每個城市，佳源整個房地產行業，光項目就近650個，隨着這個發展快速布點不同城市、不同區域。
剛才媒體問到大灣區的概念，大灣區在佳源整個房地產行業來説有兩個公司，兩個集團公司在大灣區，一個是深圳集團公司，一個是南方集團公司。通過我們房地產快速落地和佈局，我們也隨着房地產佈局，所以擴展發展角度會很快。佳源房地產今年不完全統計要落地50個項目左右。
第二談到核心競爭力，核心競爭力是每個企業長久發展的關鍵，佳源服務的核心競爭力就在於自身質量管控和成本的節約化。成本的管控是我們企業發展的關鍵，人員成本佔我們支出成本很高的一項，但是我們自己探索和摸索，我們設定了一個人員成本佔收入比一定要控制在55%左右，這樣的企業才有相當的競爭力。
所以我們每個項目都是按照這種方式方法來做的，所以我們在這一點控制成本上，有很多的經驗和想法。比如説，智能化的植入，比如科技化的代入，最近我們在跟一些生產企業一些科研機構以無人機的方式解決我們用工，在物業行業用工的成本。
當然我們還跟生產企業科技行業探索解決樓道內衞生，採用肩背式吸塵器。兩年前我們跟生產企業科研企業提供這個概念的時候，他們還沒有興趣，經過不斷的影響他們，他們現在打電話過來，他們已研製成功一台來我們現場做實驗，如果把這個環節突破，也提升我們工作效率，也提升了現場工作的效果。
核心的要素很多，成員成本的管理，管理機制、用工方式、激勵措施等等。最後一點説到股權激勵，派息的事，我們會根據上市公司的要求和我們的想法，來考慮如何回報投資人。
現場提問：第一，公司計劃收購不超過10個潛在目標，進展如何？第二，公司如何增加第三方的項目，相關項目佔比在未來會達到什麼樣的水平？
牟立園：我們對併購的業務也是有一定的要求，在整個全國目標的的篩選過程中，圍繞一區兩翼三羣以及目前整個團隊落地水平和市場成熟程度，儲備收購標的過程中我們信息建庫已經不只10個，通過一輪又一輪的溝通，達成初步合作意向，也會在後續逐步根據市場的變化再進行落地。
關於未來第三方佔比的水平，我們會逐步地調整結構，我們的數據可以看到，30%以上已經是市場化承接項目，我們每一年還是有一個穩步的提升，在未來的兩年，我們是要在體系外，就是佳源地產之外的佔比，要超越佳源地產的佔比額，這是我的原則和目標。
現場提問：關於毛利率方面的問題，整體毛利率我們從24.9%快速上漲到30%，背後的原因是什麼，未來可否有進一步的上漲空間？另外也觀察到公司增值服務的毛利率比同行有一點偏低，原因是什麼？
牟立園：第一個問題，我們整體毛利率提升上漲的原因，我們把這個毛利率三個業務板塊也向媒體朋友進行分析。
首先是物業管理收入，在原有物業管理毛利率22.9%，提升到29.84%，主要還是由於我們現在交付的一些項目物業費整體的提升。第二是關於我們非業主增值服務，從2019年底25.61%提升到32.74%這樣的水平，關於非業主增值現在是進一步擴大了我們的服務內容，包括前期諮詢和定位，通過我們服務內容的提升，我們也是擴大了非業主增值服務的收入。
關於我們業主增值服務，從35.06%提升到40.44%，是因為我們增值服務的板塊，是從2017年才開始正式的起步和探索，在過往的過程中，實際上公司也是跟隨着這個行業，也是在不同的增值服務領域，進行了一些試錯，在今年我們也是穩定了增值服務的板塊結構，所以在毛利率的水平上會有所提升。
關於第二個問題，我們增值服務偏低的原因，因為每一家公司可能有不同的公司內部基因，關於增值服務這塊，前期我們做過洗衣服務、餐飲服務等等服務內容，後續我們現在已經鎖定了到家服務包括等。
我們上市之後也是有一定比例——8%的投入會用於我們增值服務領域的擴大。我們堅信管理層非常有信心，基於過往服務行業的理解，會把增值服務和基礎服務進行打通，同時我們也會藉助國內優秀的供應鏈資源，包括嚴選商家資源，我們來共同營造更好的增值服務模型，也相信我們會發揮後發優勢，後發優勢也是非常好的一個經驗總結，站在巨人的肩膀上，我們會更好的去發展。
現場提問：關於發行方面的問題，這次招股和恆大物業、華潤萬象生活有撞期，這兩家都是百億市值的物管公司IPO標的，公司在哪些方面可以抗衡以此吸引投資者？另一方面，不少公司都把發展放在物業上，比如商辦，公司在未來有什麼樣的計劃，在住宅跟非住宅上，理想的比例應該是怎麼樣？
牟立園：關於我們與恆大和華潤，確實在同一個時期，從我們前面介紹也可以看到，我們深耕於長三角，中國目前物業市場是非常大的，行業的集中度現在並不高，我們在每一個區域內可能都會有業主滿意度好，做市場的優勢，所以佳源服務會依託於過往15年在不同地域運營的基礎，來進一步更好的發展，我們管理層也相信，通過後續的市場佈局，也能不斷的提升我們的業績，也更好地回報我們的投資人。
關於業態佈局比例的佔比，我們還會堅守住宅服務大本營，住宅是我們現在管理的基礎，我們同時在非住宅和公建業務佈局上也會選一些中高端業態。在整體佈局上，我們會按照每一年收入結構，按照10%-15%這樣的比例來同步實現增長。