【讀財報】8000億港元物管板塊排名：碧桂園服務市值居首 彩生活在管面積最多
2020年是物業管理公司（以下簡稱“物管公司”）集中上市大年，當年共有16家物管公司成功IPO，上市速度明顯提升。新華財經和麪包財經根據公告數據對已上市物管公司核心指標進行了排行。
截至2020年12月31日，已上市物管公司達39家，其中，招商積餘、南都物業、新大正在A股上市，其餘36家企業在H股上市。39家上市物管公司總市值約為7644.28億港元（3家A股公司市值按匯率折算為港元），平均市值為196.01億港元，中位市值為65.71億港元。在2020年登陸資本市場的物管公司中，有5家2020年末市值排名位於TOP10，分別為恆大物業、華潤萬象生活、融創服務控股、金科服務和世貿服務。
2020年上半年，36家上市物管公司（卓越商企服務、第一服務、合景悠活未公佈2020年上半年業績，下同）合計實現營業收入535.63億元，歸屬普通股東淨利潤合計為78.85億元，歸屬普通股東的淨利率平均值為14.42%，較2019年增長2.51個百分點。
截至2019年末，37家上市物管公司（南都物業、新大正未公佈在管面積，下同）中，彩生活、保利物業、碧桂園服務、恆大物業、雅生活服務、綠城服務、招商積餘、中海物業和金科服務在管面積均突破了100百萬平方米。
上市物管公司總市值逼近8000億港元
截至2020年12月31日，39家上市物管公司總市值約為7644.28億港元，平均市值為196.01億港元，中位市值為65.71億港元。其中，碧桂園服務是唯一一家市值超過1000億港元的物管公司。
圖1：截至2020年12月31日39家上市物管公司市值排名
2020年登陸資本市場的物管公司中，有5家2020年末市值排名位於TOP10，分別為恆大物業、華潤萬象生活、融創服務控股、金科服務和世貿服務。這5家物管公司在2020年末的市值分別為966.49億港元、820.56億港元、532.56億港元、407.38億港元和282.73億港元，排名分別位列第2位、第3位、第4位、第6位和第10位。
從市值分佈來看，截至2020年12月31日，TOP5物管公司總市值合計約4316.3億港元，佔已上市物管公司總市值的比例約為56.46%；TOP10物管公司總市值合計約5936.96億港元，佔已上市物管公司總市值的比例約為77.67%；TOP20物管公司總市值約7180.47億元，佔已上市物管公司總市值的比例約為93.93%。
圖2：Top5、TOP10、TOP20上市物管公司合計市值
2020年上半年營收：碧桂園服務、恆大物業、綠城服務排前三
2020年上半年，36家上市物管公司合計實現營業收入535.63億元，歸屬普通股東淨利潤合計為78.85億元，歸屬普通股東的淨利率平均值為14.42%，較2019年增長2.51個百分點。
圖3：2020年上半年36家上市物管公司營業收入、淨利潤與淨利率
從2020年上半年的歸屬普通股東淨利率來看，物管企業的盈利能力相差較大。恆大物業、濱江服務、金科服務、燁星集團、鑫苑服務、碧桂園服務、祈福生活服務、奧園健康、藍光嘉寶服務的歸屬普通股東淨利率較高，均超過了20%。中海物業、新大正、綠城服務、中奧到家、弘陽服務、銀城生活服務、浦江中國、招商積餘的歸屬普通股東淨利率較低，均低於10%。整體來看，物管行業盈利能力有所提升。
經營現金流淨額同比轉正
受疫情衝擊，物管行業憑藉穩定的現金流和抗週期性，價值得到重估。2019年上半年，前述36家上市物管公司經營活動產生的現金流量淨額為-1.14億元。2020年上半年，這36家物管公司經營活動產生的現金流量淨額為30.77億元，同比轉正，並實現了較大幅度增長。
圖4：36家上市物管企業經營活動產生的現金流量淨額排名
從PE估值來看，截至2020年12月31日，39家上市物管公司平均PE-TTM為38.87倍，中位數為31.13倍。整體來看，39家上市物管公司在PE估值上呈現出較大差異，其中華潤萬象生活PE-TTM為146.6倍，中奧到家PE-TTM僅為4.85倍。
圖5：2020年12月31日39家上市物管公司PE-TTM估值排名
彩生活、保利物業、碧桂園服務在管面積位列前三
截至2019年末，37家上市物管公司中，彩生活、保利物業、碧桂園服務、恆大物業、雅生活服務、綠城服務、招商積餘、中海物業和金科服務在管面積均突破了100百萬平方米。
圖6：截至2019年末37家上市物管公司在管面積
2021年1月5日，住房和城鄉建設部等十部委聯合印發《關於加強和改進住宅物業管理工作的通知》，從融入基層社會治理體系、健全業主委員會治理結構、提升物業管理服務水平、推動發展生活服務業、規範維修資金使用和管理、強化物業服務監督管理6個方面對提升住宅物業管理水平和效能提出要求，意在加快發展物業服務業，推動物業服務向高品質和多樣化升級。
分析人士認為，物管行業的長期價值將不再單單取決於規模，而是從規模、盈利能力、科技、品牌、服務等諸多方面綜合考慮。未來物業管理行業發展將不止於基礎物管，管理廣度、密度和服務質量上也對物管企業提出了更高的要求。目前，物管行業市場格局還相對分散，無論從規模、品質還是模式的角度，尚未出現絕對領先者，而率先實現突圍的龍頭企業或將享有較高的溢價。
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