文/樂居財經徐酒眠
盼望着，盼望着，萬物雲的上市時間終於敲定，9月29日，趕在了國慶節前。
為期4天的全球招股路演，也如期而至。隨着全球招股章程的發佈，萬物雲定價區間、發售股份的數額，以及募資用途等信息一一揭曉。
根據計劃，萬物雲擬全球發售1.16714億股H股，其中90%為國際發售、10%為香港發售；另有15%超額配股權。每股招股價介乎47.10-52.70港元，假設超額配售權未行使，募資約54.97億港元至61.51億港元。
這一募資規模，雖未達到此前市場預期——躋身港股物企IPO募資榜榜首，“不過在行業的弱市期，能有如此高的募資也實屬不錯了。”業內人士點評道。
據樂居財經《物業K線》統計，截至目前，上市物企IPO募資淨額（未行使超額配售權）超過50億港元的僅有5家，分別是華潤萬象生活、融創服務、恆大物業、金科服務以及世茂服務。其中華潤萬象生活高達120.05億港元的募資額，至今無人撼動。
上述5家物企的上市時間較為集中，在2020年11月前後，彼時正值物企上市的風口期，諸多物企股價達到峯值。而在近一年多的時間裏，物業股估值“泡沫”不斷被擠去，資本風力隨之變弱。
綜合各大券商數據，截至下午3時半，萬物雲暫時錄得2708萬港元孖展，若以公開發售集資6.15億港元計算，暫未獲得足夠認購。
市盈率30倍上下
事實上，從當前已知信息來看，萬物雲的市場估值在行業中的排名並不算低。
公告披露，其本次擬發行不超過10%（超額配售選擇權行使前）的新股，以此計算，萬物雲的市值約在549.71億港元至615.08億港元之間，摺合人民幣487.87億元至545.88元。
再以萬物雲2021年度約17億元的淨利潤計算，其市盈率或約為28.70倍至32.11倍。這一估值水平，目前處在上市物企前列。
截至9月19日收盤，61家上市物企中，有3家物企市盈率處於“虧損”狀態，餘下58家上市物企的平均市盈率約為10.27倍。其中，市盈率在25倍以上的有4家，分別是特發服務（34.11倍）、華潤萬象生活（33.48倍）、招商積餘（31.12倍）、新大正（27.93倍）。
儘管萬科及萬物雲管理層不止一次對外強調，萬物雲上市不是為了追求行業估值的頂點去上市，而是希望能獲得市場理性的估值，讓參與股東在萬物雲IPO後的發展中共同分享市場價值的增長。
不過，萬物雲對估值或許並沒有看上去那樣風輕雲淡。對於萬物雲此次選擇將公開配售比例定為10%，有分析認為，或是基於對估值的追求。
萬科在此前的公告中曾透露，超額配售選擇權行使前發行的H股股數，為不高於萬物雲發行後總股本的15%。而新股配售比例10%，則低於預期。有分析人士表示，“較低的配售比例，能使得成功配售的概率更高，上市後於二級市場價格的變化浮動也更為温和。”
根據相關規定，上市公司在首次公開募股時，總股份小於4億的，上市後社會公眾股佔總股本比例要大於或等於25%；總股份大於4億的，上市後社會公眾股佔總股份比例要大於10%。
相較於萬物雲的保守招股比例，今年新上市的5家物企招股比例均在10%以上，最高達到了27.7%。除了央企物業股金茂服務全球發售股份佔總股本比例較低，約11.3%之外，餘下4家物企的發售比例均在25%及以上。
7位基石投資2.72億美元
萬物雲招股啓動，CEO朱保全在朋友圈轉發了一篇題為《今年港股最大的IPO就要來了》的文章，並配文“差市場結交真朋友”8個字。
上週五，萬物雲向外界披露了其豪華基石投資者陣容。其中既有首次涉獵物業股的新面孔，也有上市物企的老熟人；既有外來資本，也有國資基金。
根據最新招股書披露，7位基石投資者合共來帶2.72億美元的投資金。
具體來看，中國城通旗下的中國國有企業混合所有制改革基金、中國誠通投資有限公司分別投資認購5億元、2000萬美元，UBSAMSingapore認購6000萬美元，高瓴旗下HHLR基金及YHG投資認購3900萬美元，CEPHEI認購3900萬美元，淡馬錫認購2500萬美元，AthosAsia認購2500萬美元。
有分析人士認為，萬物雲的基石投資者結構多元、外資佔比高，這是在市場火爆的時候才會出現的情形，説明其是當下市場少見的優質標的之一，各方對其價值很認可。
以其每股發售價的中位數49.90港元計算，上述7位基石投資者將合共認購約4347.93萬股發售股份，約佔發售股份的37.25%，以及緊隨全球化發售後公司已發行股本總額的3.73%（假使超額配售權未行使）。
除了豪華的基石投資者外，上市前的戰略投資者早已吸引了一波眼球。股東架構中，控股股東萬科企業(02202.HK，000002.SZ)持股51.41%、萬科企業附屬公司持股5.19%，員工持股平台持股7.71%。
而博裕資本，通過RadiantSunbeam Limited持股佔比15.42%；58同城(WUBA)，通過DreamLandingHoldingsLimited持股佔比2.57%；深圳琳珠集團，通過瑞軒持股2.57%；華能貴誠信託，通過珠海達豐持股佔比1.71%；海南雲勝持股佔比1.81%。
原陽光智博的投資者陽光海南實體，分別通過海南慧優持股0.41%、海南智博持股0.44%、海南慧佳持股0.62%、海南瑞鴻持股0.13%。
募資35%用於“街道”
“2020年我們給自己做了一個更有挑戰性的話題，就是進入老城市的老街道。”
去年10月底，萬科物業更名萬物雲一週年，旗下品牌“萬物雲城”滿一週歲，朱保全在媒體交流會上談及針對老城的“千條街道計劃”。幾天後，11月5日，萬科首次以紅頭文件的方式披露了萬物雲的上市計劃。
彼時，萬科認為萬物雲住宅服務、商寫服務、城市服務三方面均已呈現良好發展勢頭，上市時機成熟。
事實上，以“城市服務商”的身份去敲鐘，一直是萬物雲的信念之一。或許是基於此，萬物雲對於募集資金的用途，大頭部分劃分給了街道計劃的發展，用於收併購的比例則刷新了近兩年上市物企新低。
根據最新招股書披露，萬物雲募資金額的約35%，將用於為在選定街道、發展公司聚焦濃度戰略，以及在全國範圍內推行萬物雲的“萬物雲街道”模式提供資金，從而擴大業務、實現規模效益及創造新收入機會。
具體來看，約25%將用於業務擴張，約10%將用於投入標準化和數字化建設，以促進萬物雲街道所管理空間的整合及資源共享。
此外，約25%將用於投入公司AIoT及BPaaS解決方案的開發；約20%在未來三至五年將用於收購三至五家增值服務提供商，以及萬物雲行業上下游供應鏈服務提供商的大多數權益來孵化萬物雲生態系統；約10%將用於吸納及培養人才；約10%將用於營運資金及一般公司用途。
數據顯示，今年上半年，萬物雲實現營業收入143.5億元（含向萬科集團提供服務的收入），同比增長38.2%。
分業務線來看，其中社區空間居住消費服務收入80.8億元，佔比56.3%，同比增長34.8%；商企和城市空間綜合服務收入51.1億元，同比增長39.7%；AIoT及BPaaS解決方案服務收入11.6億元，同比增長59.0%。
文章來源:樂居財經