專家：居民房地產槓桿率上升太快

今年的房地產環境複雜多變，如果説今年年初或上半年是為了給市場以堅定的信心，那麼下半年則是這種信心又有點過了，還得收着點，所以有接連出現各地把政策收緊的情況。但你可以發現，無論前後，只有一個目標，那就是確保市場穩定。

回想多年前，人們並不習慣加槓桿買房，總覺得這是欠別人的，後來當人們逐漸適應新的消費觀念後，又極力加槓桿，可以説把槓桿用到了極致的高度，後果可想而知。近日，中國社會科學院博士生導師、中國人民大學兼職教授，中國城市金融學會副會長王一鳴演講表示，我國實體經濟、金融、房地產冷熱不均。現在居民的房地產槓桿率很高，這些年上升非常快。甚至有的城市居民的槓桿已經超過100%了，這對消費會形成巨大擠壓，這也對新經濟增長產生影響。

提到居民槓桿率，我認為不一定完全是壞事，在經濟需要飛速發展時期，居民加槓桿意識和行為可以極大促進經濟增長，但是也同時會醖釀着一定風險，如果控制不好，就可能會造成巨大負面影響。

據WIND數據顯示，2018年中國居民槓桿率水平為53.2%。從2008年開始到2018年，十年期間，中國居民槓桿率由不到20%上漲到50%有餘，增長速度較快。住房貸款是居民貸款最重要的組成部分。

我們都知道，此前有報告顯示，我國城市家庭更偏好買房，住房資產佔比高達77.7%，接近8成，是發達國家家庭住房資產佔比(34.6%)的2倍之多。住房貸款作為居民槓桿中最重要組成部分，就不難理解了。

交通銀行金融研究中心高級研究員劉學智指出，我國居民部門槓桿水平存在兩方面風險。一是近幾年增長過快，二是槓桿結構不合理。

經濟學家任澤平就曾表示，我們應警惕居民槓桿過快上升風險。居民槓桿的過快上升將帶來銀行資產惡化、金融風險積聚以及抑制居民消費增長等不良影響。

也就是説，不僅國家承擔着高槓杆帶來的風險隱患，作為老百姓個人也被高昂的房貸擠壓了消費。這是一個連鎖反應。

從官方釋放的信號看，我們對金融政策的定位沒有變，大方向沒有變，所以對信貸資金的流向監管也就非常嚴格，不是説不允許流入房地產，而是對於一些違規流入現象嚴厲打擊。這正是對風險的防範，如果説完全不讓流入房地產，那必將是死水一潭，如果什麼人都能貸款買房，你可以想見風險有多大。

其實，國家早就意識到這種風險隱患，從政策上也一直保持着定力。國家多次場合重提“房子是用來住的而不是用來炒的”以及“堅持結構性去槓桿”，需要警惕居民購房槓桿率的再次上升。

無論是經濟日報還是人民日報或新華社，也都紛紛發表對樓市調控堅持不動搖的文章，放寬條件不等於放鬆房地產調控，“房住不炒”定位不變。以表對房地產調控的態度並沒有改變，希望大家不要被一些人帶節奏。

我們可以看看，不要因為某些城市一時被熱炒，那是不可持續的，因為調控政策的原則就是哪裏過熱就調哪裏。

9月6日，瀋陽發佈房地產新政提到，嚴格差別化信貸税收政策，保持房地產市場平穩健康發展。之前，東莞、杭州也進一步細化房地產調控政策。目前至少已有超過10個城市發佈了樓市調控新政，看來樓市問題依然“不少”，預計後續熱點城市調控還會跟進，以促進房地產市場健康發展，最終確保市場穩定，穩定才能談發展。

樓市調控還沒有到全面放鬆的時候，而一些地方的一城一策也不能代表調控的主流方向，但必須警惕，個別城市借因城施策的擋箭牌助推房價。我們應該從根本上去解決問題，為什麼人們總是冒着風險加槓桿？投資渠道為什麼在很多人看來只有房地產最合適？

如果不從觀念上破除這種神話，那麼房價就很難控制住。所以，地方城市不能被動執行調控政策，更不應該陽奉陰違，而是從心底裏想穩住房價，摒棄對房地產的過度依賴思維。但是從國家層面看，無論是政策的定力還是持續性，都不難看出決心之大，就看地方執行能不能徹底了。