製衣起家的永泰集團 啓德拿地失利後轉道倫敦收購德勤大樓

觀點地產網 兩年前，英國房地產投資公司Henderson Park以1.2億英鎊（10.55億人民幣）收購倫敦金融城的寫字樓Athene Place時，其創始合夥人尼克·韋伯表示，這是一幢非凡的建築，已經開始吸引租户興趣，潛力巨大。

但這幢建築在今年7月時就有消息稱，已再度被擺放到交易貨架上。2020年即將步入尾聲時，潛在買家浮出水面，或將是香港一家中小型開發商。

12月2日，有媒體報道，由鄭翼雄家族控制的香港永泰控股（Wing Tai）將出資2.62億英鎊（約22.8億人民幣），收購上述Athene Place（雅典娜廣場），若交易完成，資產浮盈12.3億人民幣。

由於四大會計事務所之一的德勤是Athene Place的唯一租客，因此這棟樓又被外界稱為“倫敦德勤大樓”。

同一日，作為香港永泰控股集團的地產上市平台——永泰地產，在香港啓德地塊競標上失利。

該地塊為九龍東啓德第4E區1號宅地，最終由中海以42.728億港元拿下。

啓德地塊此前曾收穫10份標書，創舊機場跑道區住宅地標書數目新高，因此備受市場關注。

近幾年，永泰地產在香港新增土地項目上放緩了步伐，投資目光放在了萬里之外的倫敦。

據觀點地產新媒體瞭解，倘若此次收購德勤大樓順利，這將是永泰地產落成的第七項倫敦資產，該公司此前在倫敦西區和市區已經有6項甲級寫字樓及商鋪項目的佈局。

看多倫敦

因為疫情，倫敦在今年經歷了兩次封城。

封鎖給房地產投資帶來巨大影響，根據世邦魏理仕的數據，今年第二季度，倫敦的投資額為20年來第三低，投資者為規避風險也大多處於觀望狀態。

隨着新冠疫苗出台，英國於12月2日宣佈正式結束二次封國，並迎來不同程度的解封。資本市場人士對此舉表示出樂觀情緒，並認為將打破疫情導致的投資休眠狀態，倫敦房地產投資市場將開始解凍。

第一太平戴維斯全球跨境投資部負責人對此表示，同意倫敦的資本市場已經開放，而且認為這與放寬疫情的封鎖措施相吻合。

今年疫情之後，商業地產的發展舉步維艱。相較兩年前1.2億英鎊的交易價格，此次永泰地產花2.6億買下的德勤大樓，其價格漲幅達到160%，外媒指“這看起來不太可能，但投資者正趁機獲利”。

資料顯示，德勤大樓地址為倫敦66 Shoe Lane，位於老金融城靠近西區的位置，大樓總面積為15.7萬平方英呎（約合1.41萬平方米），按照收購價推算，該大樓每平米的價格高達16.2萬元人民幣。

業內人士表示，這幢大樓靠近倫敦市區和西區，因此租户的需求和數量較大，正對着高盛新歐洲總部的正門，吸引着從事專業服務和TMT行業的人。在倫敦中城區來説，它的空置率較低，低於4%，是一項不錯的資產。

此外，德勤大樓上下共計10層，包括地下室、地面一樓和九層樓上。在相關永泰集團介入前，Henderson Park從德國商業銀行手中收購該資產，但成交價格較低，由黑石房地產債務戰略提供的優先債務融資。

在Henderson Park收購該幢資產後，對德勤大樓進行過全面翻新和區域重新定位。去年，Henderson Park就該幢資產為德勤提供約7.5萬平方英呎的租賃服務，租期15年，世邦魏理仕和BH2則佔據2-5層約7.5萬平方英呎的寫字樓面積。

值得關注的是，德勤大樓並非永久產權，目前為租賃產權，產權年限剩餘約132年。預計該大樓年租金為1080萬英鎊（約9498.82萬元人民幣），初期租金回報率約為4.2%。

事實上，香港財團熱衷於到倫敦投資的故事早已不新鮮，包括李嘉誠、劉鑾雄、張松橋、羅旭瑞、林建嶽、郭炳聯、李文達、陳振彬、香港商鋪之王黎永滔、李兆基家族成員鄭啓文、鄭翼雄家族等，紛紛在倫敦買下大量資產。

出乎意料的是，今年內地及香港受疫情影響大多寫字樓和商鋪空置率創新高，但就永泰地產在倫敦的商辦資產來看，似乎受疫情的影響不大。

中報顯示，永泰地產的6項倫敦物業出租率保持在高位，其中三項全資持有的平均出租率更是達到99%。目前，永泰地產在倫敦的商辦資產室內淨面積合計64.99萬平方呎。

在這6項倫敦資產中，永泰地產有4項寫字樓項目位於倫敦西區（West End）。要知道，倫敦西區曾被看作是自金融危機以來全球最貴的寫字樓市場，而另外兩項位於倫敦金融城的寫字樓資產價值不菲。

其中最大一筆收購，是在2018年11月，永泰地產聯手香港萬泰製衣斥資4.6億英鎊（46億港幣，40.6億人民幣），買下倫敦金融城的超豪華地標寫字樓30 Gresham Street。

截至2020年上半年，永泰地產實現收入19.57億港元，其中來自香港物業銷售及租賃的收入佔比達到97.22%，為19.02億港元，而來自倫敦的收入僅為1450萬元。去年全年，永泰地產在倫敦的租金收入為2850萬港元，同比增長7.95%。

在倫敦佈局的項目數量已經遠超香港商辦資產的當下，看多倫敦市場之外，永泰地產目前的業績表現裏，倫敦貢獻的收入在集團的佔比來看卻微乎其微。

究其原因，永泰地產在倫敦金融城兩項大體量寫字樓資產持股比例較低，不超過50%，或許尚未併入上市公司財報中。

而在倫敦西區的寫字樓資產體量較小，能貢獻的租金收入較少。

製衣起家

祖籍廣東汕頭，鄭翼雄在1955年代創立香港永泰製衣廠，隨後和大部分港資企業一樣，在1978年進軍房地產業。

據觀點地產新媒體瞭解，作為永泰在香港唯一的上市平台——永泰地產的前稱富聯國際集團，於1991年上市，為香港和新加坡地產發展商及酒店經營者。

隨着老一輩創始人淡出，如今永泰地產掌權者已經交由鄭翼雄的三個兒子身上。

1985年，從美國讀博歸來的鄭維健開始打理家族生意，目前已經71歲的他擔任永泰地產主席，亦為新創建集團及香港上海匯豐銀行的獨立非執董。此外，永泰地產行政總裁則由鄭維健的弟弟鄭維新擔任。

目前，永泰地產旗下擁有兩個地產品牌，分別為永泰亞洲和 Lanson Place，發展物業包括灣仔W Square和銅鑼灣逸蘭精品酒店等。

值得一提的是，永泰地產除了由永泰控股持有外，新鴻基集團亦有持有13.8%的股權。2010年，富聯國際集團易名為永泰地產。

隨後在2012年至2016年間，永泰地產相繼在香港沙田、屯門投得4宗地皮，總價56.39億元，可建樓面合計79.62萬平方呎。2017年，永泰地產通過持股65%的合租財團以116.2億港元奪得市建局卑利街、嘉鹹街地盤C項目。

市場消息顯示，卑利街/嘉鹹街發展計劃共有A、B及C三個地塊，為2017年香港史上最熱門舊改項目。此前A地塊項目由信和置業投得，B地塊項目則由長實競得，卑利街、嘉鹹街地盤C項目入標財團競爭激烈，包括長實、新鴻基地產、新世界、九龍倉、嘉裏等開發商。

大手筆拿下卑利街、嘉鹹街地盤C項目後，永泰地產開始通過出售資產回籠資金。先以21.63億港元出售荃灣青山公路503-515號及沙咀道1至9號永南貨倉大廈，再以28.488億港元出售位於灣仔軒尼詩道314-324號W Square的商辦資產。

如今，卑利街、嘉鹹街地盤C項目將發展為涵蓋一幢甲級寫字樓、一間酒店、零售鋪位及公共休憩綠化帶的綜合商業項目，提供總樓面面積高達43.35萬平方呎，由永泰地產負責項目建設及租賃，目前項目的地基工程仍正在進行中。

最新估值報告顯示，截至2019年底，永泰地產於香港、中國及英國的投資物業組合在綜合收益表按公平價值204.273億港元列賬，錄得重估虧損1.264億港元。於2020上半年，永泰地產的投資物業價值進一步縮水至199.16億港元。

此外，於2020上半年，永泰地產錄得收入19.57億港元，同比增長361.56%，（2019上半年收入僅4.24億港元），其表示收入增加主要由於期內屯門大欖小秀低密度住宅項目The Carmel確認收入。

可惜，永泰地產還面臨增收不增利的問題，上半年錄得綜合虧損4.58億港元，較同期溢利2.45億港元減少7.03億港元，虧損原因為合營企業的投資物業與金融工具的公平價值虧損為7.73億港元，而2019年同期為2700萬港元，同時The Carmel確認錄得溢利8500萬港元所抵銷。