恆大物業在管面積2.5億平，上市物業圈又要多一位巨頭了

記者| 陶婷

就在恆大集團解除1300億戰投警報的同一天，恆大物業集團有限公司（以下簡稱“恆大物業”）在港交所披露了招股文件。

9月29日，中國恆大集團（03333.HK）發佈公告稱，擬分散恆大物業於聯交所主板上市，目前已向聯交所遞交上市申請表格。華泰國際、UBS、農銀國際、建銀國際、中信證券及海通國際擔任聯席保薦人。

從7月底宣佈分拆上市計劃，8月中引入包括紅杉資本、中信資本、雲鋒基金、騰訊控股、雲峯基金、農業銀行、光大控股在內的14家戰略投資者，到9月底遞表，恆大物業動作迅速。

自1997年開展業務至今，恆大物業與恆大集團一直都是一體共生的。目前，恆大集團通過全資子公司CEG間接持有恆大物業71.939%的股權。待上市完成後，恆大物業將仍為其附屬公司。

背靠大樹好乘涼，恆大物業在母公司的支持下業務規模不斷擴大。

招股書披露，自2017年至2019年，公司在管面積分別為1.38億平方米、1.85億平方米及2.38億平方米，複合年增長率為31.3%。

截至今年6月30日，恆大物業總在管面積約2.54億平方米，管理716個物業項目。總簽約面積約5.13億平方米，為1354個項目提供物業服務、分業主增值服務或社區增值服務。

目前上市物業公司雖然已近三十家，但管理規模破億的卻並不多，僅有彩生活、雅生活、碧桂園服務、保利物業及綠城服務5家。若順利上市，恆大物業將躋身TOP5行列。

值得注意的是，恆大物業手上管理的物業幾乎全部來自恆大集團，就關聯方開發的物業所有標書中標率都是100%。

2017年至今年上半年，恆大集團所開發物業的在管面積分別佔到總在管面積的的99.6%、98.8%、98.4%及98.9%。而來自恆大集團合營企業及聯營公司以及獨立第三方物業開發商開發物業的在管面積僅從0.4%微升至1.1%。

除此之外，恆大物業還依託關聯方的多元化業務板塊，為其地產、文化旅遊、康養及新能源汽車等提供定製化的物業管理及增值服務，為業主打造“恆大生活圈”。

對此，恆大物業也在招股書中坦言，公司將繼續受惠於恆大集團的多業態發展，利用恆大集團的土地儲備及其他商業機會實現可持續增長。

在管面積依賴關聯方的程度幾乎快達到極致，但其收入來源的依賴度卻沒那麼高。

同期內，恆大物業來自關聯方的收入佔比分別為44.2%、42.8%、37.5%及35.9%。截至今年上半年，來自恆大集團以外客户的收入佔六個月總收入的64.1%。

恆大物業當然也不止步於此，從去年開始公司與獨立第三方物業開發商物色項目，發現商機、擴充運營、自力更生。與此同時，公司還在今年6月成立外部業務開發團隊，進行了一系列收購行動。

迄今為止，恆大物業已實現對南昌馨雅、成都韋爾斯普、遵義中信、湖北冠博及永康嘉華等5家區域物管公司的收購，總在管面積7720萬平方米，交給獨立第三方物業開發商開發。

得益於龐大的體量，恆大物業的財務數據也同樣亮眼。

數據顯示，從2017年至今年上半年，公司營收分別為43.99億元、59.03億元、73.33億元及45.64億元；淨利潤分別從2017年的1.07億元增至今年上半年的11.48億元。近三年其淨利潤的複合年增長率約195.5%，位居中國物業服務TOP20最高。

與此同時，其毛利率也從2017年的9.8%增至2019年的23.9%。即便今年疫情影響，其毛利率也達到了38.1%，較去年同期有所增長。與同梯隊的公司相比，恆大物業今年上半年的毛利率排在第一。

根據招股書，恆大物業的收入結構主要由物業管理服務、分業主增值服務和社區增值服務三方面組成。其中物業管理服務以61.9%的佔比成為收入最大貢獻方；社區增值服務佔比雖僅1成，但其貢獻率在逐年提升，複合年增長率超過5成。

且社區增值服務所貢獻的毛利率近幾年都超過50%，今年上半年達到65%，與碧桂園服務基本並列。

規模和地位都有了，接下去就看恆大物業的外拓能力了。

據悉，本次恆大物業募集資金為10億至20億美元，所得款用途中“戰略收購及投資”位列第一項。

恆大物業也表示，未來將對外拓展寫字樓、商業綜合體、醫院、學校、產業園、政府辦公大樓、公服設施等多種物業服務類型。