來源：和訊網
高光時刻過後，物業股呈現出一副新面貌。
一邊是物業股動盪且新上市物企出現破發現象。比如，十月的最後一個交易日，世茂服務與合景悠活在聯交所上市，但前者掛平後者破發。上市破發不是一個好現象，世貿服務也是尾盤的拉昇才導致掛平，交易時間內也是綠色居多。更嚴重的是當天30家上市物業公司股價下跌。
一邊是，從九月份以來，多家物業公司管理層開始增持回購股票，似乎在有意穩定股價，增強市場信心。
股價下跌與三條紅線時間吻合
今年元旦後，物業股在資本市場上表現亮眼，雖有回調，但不影響其板塊上漲強於大盤的大趨勢，導致其變成了集中上市的風口。當下有八家市值超過百億元的物業上市公司，碧桂園服務、雅生活服務、保利物業、招商積餘、永升生活服務、綠城服務、中海物業和新城悦服務，其中碧桂園服務超過了千億。
從股價上看，碧桂園服務在2020年第一個交易日收盤價為26.05元，今年高峯為56.5元，在發稿日仍為49.85元，較年初上漲了91.36%。中海物業從年初的4.92元上漲到了9.36元，回調到了5.5元，較年初上漲了10.54%。
在A股的招商積餘也經歷了同樣的波動，股價從年初的18.66元來到了巔峯的38.8元。近日又下跌到了25.41元，較年初上漲了36.17%。
總體趨勢上，物業股都是快速增長，然後下跌。而下跌的時間節點與“三條紅線”出現的時間大致相同。合景悠活和世茂服務，截至發稿時兩者都還處於破發狀態。
物業上市潮為何還在繼續？股價為何又出現先漲後跌的情況？
業內人士表示，物業管理公司通常背後都有着一家開發商，而三條紅線限制住了公司的融資情況，並強制要求去槓桿，分拆新業務也是一種去槓桿的方法。物業分拆上市仍在繼續。
中信證券研報指出，部分開發商無論物管板塊是否已經準備好獨立運營，都急於上市募集資金。通過股權融資的方式補充權益，將會顯著改善企業槓桿水平，尤其是資產負債率和淨負債率。
2020 年四季度，物業管理公司 iPO 融資規模，預計遠遠超過 2020 年前三季度的總和。由於擔心融資抽血，物業管理板塊大幅調整，個別大公司距離最高點回撤超過 40%。
而由於物業股的較高市盈率，未上市的物業管理公司都在心中給了自己一個較高的估值，直接體現的就是偏高的招股價。
比如，世茂服務招股價為16.6港元，市盈率為64.75，合景悠活招股價為7.89港元，市盈率為63.06。而物業板塊中的龍頭股，碧桂園服務市盈率為56.85，保利物業為49.04。中小物業股市盈率則更低，建設新生活為25.87，金融街物業為22.2。兩者的市盈率甚至超過了龍頭股。
集體下跌的背後原因
而對於股價下跌的現象，有分析師舉例表示：“保利物業和碧桂園服務兩年前上市定招股價時市盈率僅為20多倍，後來股價慢慢漲上來，市盈率才達到現在的水平。世茂股份一上來定價就奇高，不破發才怪。”物業管理公司並不稀缺且同質化程度較高，此前由於板塊可投資標的稀缺，導致了物業管理公司的高市盈率。
不過，中信證券研報指出，中國物業管理公司並不稀缺，物業管理公司的同質化程度較高。過去只是板塊缺乏可投資標的。但新股的大量上市改變了投資者的看法，畢竟四季度上市的比前三個季度總和還要多。
同時，不僅是IPO 的物業管理公司需要資本市場的資金變現估值，連作為被併購標的的中小公司也動輒索取15倍甚至20倍PE的估值，而併購方又試圖從資本市場融資。
也有觀點認為，從宏觀角度看，股票市場的整體資金都在被吸走，能夠投資到股市的資金顯著減少，流入物業的就更少了。
隨着經濟的不景氣和國際關係的不確定，股市震盪，就A股來説市場熱點已經偏離了A股主板許久，從創業板到可轉債成為了資金的好去處。H股也因為估值怪物螞蟻金服的上市導致了大量資金被凍結，有數據統計在香港投資者中每7人就有人申請螞蟻金服，這樣的高比例導致了市場流動性的大幅度下降，物業管理也必然受到了影響。
物業股下跌的同時，市盈率也同步下降。比如，8月22日，招商積餘達到了115倍市盈率，為歷史高點，截至發稿日已經降低到了56倍，已經腰斬。在這兩個時間節點，8家在管面積規模過億平方米的物業企業估值均出現明顯下滑：碧桂園服務從76倍下滑至58倍，新城悦服務從54倍下滑到42.75倍，保利物業從80倍降到51.76倍。
整體看物業管理公司的市盈率都在下降，A股龍頭招商積餘已經腰斬，這也引出了一個問題，物業股的估值過高，是否下跌是迴歸常態？
物業估值展開修復戰？
實際上，物業公司大多由開發商拆分而來，而房地產開發的馬太效應越發嚴重，物業公司也同樣如此，在歷史上房地產股票曾經經歷過一段美好時光，但隨着行業競爭的激烈，房地產股票已經疲軟，物業似乎正在走這條老路。
但顯然存在不同意見，有人認為估值過高，當下回調，而有人認為是資本移動，未來會迴歸常態。
當然，企業似乎也開始有所行動，增強市場信心。
興業證券研報指出，多家物管公司實施增持回購，近期板塊整體回調，部分物管公司出現股價和基本面嚴重背離的現象，為維穩股價，增強市場信心，部分物管公司抓住時機實施增持回購，估值仍有修復空間。
物業和社區經濟分析師黃昇指出，資本市場看重的並不是物業管理這個行業，而是他能夠“坐地起價”的商業模式，誠然物業公司如何收取物業費，只要在物價局規定的範圍內都屬合理，但該行業並未有太多的科技含量，主要支出的都是相對低廉的人力成本。
曾有券商人士表示，物業公司的報表難以讀懂，最大原因就是在收取物業費上沒有一個參照標準，不同地區，不同樓盤無法量化，“物業公司”怎麼説都有理。
事實上看也是如此，大量物業公司在自己的財務報告中都提到了與科技結合，在小區中加入各種科技設備，但這些東西引入的同時也必然會提高物業費的收取標準，而消費者真的需要這些產品和服務嗎？
黃昇還指出，物業行業在中國只有三十年，當下隨着物業公司數量的增多開始了野蠻生長。
我們回看過去，只有任何行業都會經歷這樣一個必然階段，只有在野蠻生長後業界才會順利過度到成熟，當下的資本異動只是一個過渡階段，未來如何發展，尚未有定數。