觀點地產網 一年一度的年報季如期到來。
3月11日下午，太古地產通過線上會議召開了2020年度業績發佈會。除太古地產主席施銘倫因為曾接觸一例新冠病例、正在家中自我隔離外，戴着白色口罩的行政總裁白德利、財務董事劉美璇兩位太古地產高層“熟面孔”出席了發佈會現場。
據業績公告，太古地產去年總收入133.08億港元，同比下降6.43%；營業溢利55.06億港元，同比下降61.76%；公司股東應占溢利40.96億港元，同比下降69.5%。
此外，因國泰航空企業重組成本、太古海洋開發集團減持支出等等，集團於2020年度錄得了39.69億港元虧損。因此，太古地產決定將下調2020年度每股股息至A股1.07港元/股、B股0.34港元/股，“這是一個恰當的做法。”
而在媒體問答環節中，行政總裁白德利將更多的時間留給了地產相關業務。參會媒體對於太古地產的非核心資產出售計劃、對香港及內地的投資力度以及疫情預期等問題更感興趣。
談非核心資產出售：有出有進 賣舊投新
在2020年的133.08億港元營收中，物業買賣收入為3.12億港元、酒店收入為6.41億港元，而物業投資收入為123.55億港元，佔比高達92.84%。
據觀點地產新媒體此前報道，於2018年及2020年，太古地產先後向基匯資本出售了香港太古城中心三期、四期以及第一期物業，累計回籠資金約250億港元；亦出售了位於美國邁阿密的兩座寫字樓，並首度拆售香港太古城住宅項目的停車位。分析指出，這些物業雖然租金收入相對穩定，但對於太古地產的寫字樓租金收入貢獻不高，從收租回報上而言算是“非核心資產”。
以最近成交的太古城中心第一座物業為例，其2018年及2019年的淨租金收入分別為2.3億港元、2.32億港元，對太古地產在港辦公樓租金總收入的貢獻僅有4.5%，而通過出售便可回籠98.45億港元現金、錄得至少約20.1億港元（按法定基準計算）收益，太古地產做出的選擇不難理解。
一些關於“太古逃離香港”的疑問卻也在市場上流傳開來。對此，白德利在媒體問答環節中兩次回應：太古地產的確在過去兩三年中已經出售了規模為450億港元的非核心資產和業務，但這並不等同於集團將撤離香港，公司對香港的發展長期看好。
他強調，上述出售的物業均是超過了40年的老物業，通過出售這些老舊的非核心資產可以使太古地產獲得良好的現金流和業績表現，同時可以不斷優化投資組合，進一步增加對核心業務的投資。
聚焦香港市場，太古地產過去一年的寫字樓業務所受疫情等影響似乎有限，而零售業務則相對影響更大。
截至2020年12月31日止，太古地產旗下香港整體辦公樓物業租用率達96%，同時租金均實現了上調：太古廣場、太古坊、港島東中心及太古坊一座租用率分別為95%、98%、100%，租金分別上升2%、12%及11%；香港太古廣場購物商場、太古城中心及東薈城名店倉租用率分別為96%、100%、99%，銷售額則同比下降了31.2%、17.6%、16.1%，整體零售銷售額下降了24%。
白德利表示，公司在香港持有一些寫字樓和零售物業，前者是非常依賴於香港作為“金融中心”地位的，“我們相信香港歷史上金融發展最好的十年就是未來的十年，會有更多的需求從中國大陸那邊延伸過來。”
他提到了公司位於香港的一些新項目的最新進展：一是太古城中心一期是非常大的項目，太古地產目前仍持有太古城中心二期商場物業；二是正在新建太古坊二期、三期，香港太古廣場也將繼續向東發展，在2023年會落成一個23萬平方呎的新大樓；三是新推出了EIGHT STAR STREET、香港柴灣和黃竹坑的住宅項目。
在商場店鋪方面，雖然土地的價值下降，但未來會不斷尋找投資機會，如金鐘及中環地段的政府地皮出售。至於投資的資金從何而來，太古地產認為前期出售物業、綠色金融是重要的來源：前者為公司回籠450億港元，後者亦為國泰航空增添了60-70億港元現金。
談投資比例：重視大中華區 對內地與香港暫無目標
雖然太古地產的業務目前涉及了美國、新加坡、雅加達、越南和中國，但施銘倫在致辭中提到，未來太古地產的業務還是以大中華區為主。
對於進一步細分市場，白德利提及，雖然集團基地仍然是香港，但公司對於內地及香港的投資比例仍未有明確目標，但會同時積極在兩地尋找投資機會。
2020年，太古地產在內地的整體投資物業組合的租金收入為28.62億港元、同比增幅為3%，零售投資物業組合租金收入為24.91億港元、同比增幅為5%，零售方面的表現相對突出。
“由於國內消費的大幅增加，我們位於中國內地的五個商場迅速復甦，在某種程度上抵消了香港業務所要應對的挑戰。”白德利指出，雖然不同程度地受到了疫情影響，但上述項目的零售銷售額以及租金收入均超越了2019年，其中2020年下半年的銷售額又比上半年增長了29%。
據公告披露，北京三里屯太古裏、廣州太古匯、北京頤堤港、成都遠洋太古裏、上海興業太古匯出租率分別為99%、100%、98%、95%及95%；銷售額分別為-18%、36%、-12%、6%及15%。同時，據太古地產官方披露，廣州太古匯在2021年元旦創下開業近10年以來的歷史第二高單日客流記錄，形成了奢侈品排隊現象。
在問答環節中，白德利提出，高消費品牌的復甦或銷售可能比其它類別更加緩慢，但是公司對於一些高端品牌的零售戰略已經生效了，太古地產與高端品牌零售商店的合作非常好，所以並不擔心高端品牌的線上銷售會對實體店的經營業績產生衝擊。
同時，經過多年經營，太古地產內地5個商場項目已經達到不同成熟度，這使得太古和太古地產在消費者、當地政府眼裏成為了強有力的品牌，也證明了集團在一些大城市裏營運以零售為主導的商場的戰略是對的。因此，太古地產決定未來會積極在中國內地發掘更多新項目，繼續擴大投資。
他舉了個例子，如將在2021年4月啓動的上海前灘太古裏數碼廣場，該數碼廣場以健康為主題，使用了很多數碼技術，目前出租率為77%，預測會很受消費者的歡迎。此外，北京三里屯太古裏雅秀大廈正在翻新中，預計於2021年完工；頤堤港項目則將與遠洋集團合作擴建二期，分為兩階段於2025年底與2027年落成。
而對於接下來的業績表現，太古地產稱自2019年便開始提供租金優惠，並決定將繼續提供租金支持。疊加上半年多為公司業績表現比較疲軟的階段，所以對於2021年上半年的業績“也不會有非常大的盈利預測”。
談及疫情，白德利表現得十分謹慎：“其實現在要預測2021年發生什麼事是比較危險的，但是我們還是覺得比較欣慰——疫苗已經批准使用，相信在香港的接種比例到年中的時候應該已經比較高了，生活的限制也會逐步縮小，同時也會跟廣東省通關。”
談及為何同比增加了3.4%的派息，他又表示，太古地產一般是將公司溢利的50%拿出來派息，希望每一年都能有持續增長。“不是所有地產商都可以這樣做，我們覺得在業務勢頭之下，可以持續地每一年增加我們的派息。”
以下為太古地產有限公司2020年業績説明會問答環節實錄整理：
現場提問：市場預期一些高端品牌把焦點放到網店上，實體店以後會逐步關閉，這對太古地產的高端零售可能會造成壓力？
白德利：高消費品牌的復甦或者銷售可能比其它類別更加緩慢，但是太古廣場對於一些高檔品牌的零售戰略現在似乎已經生效了，我們跟他們零售商店的合作非常好，所以我們並不擔心這方面。
現場提問：有沒有計劃出售一些非核心的業務，同時可否分享在中國內地的業務計劃？
白德利：在過去兩三年我們已經出售了一定的非核心資產和業務，規模大概為450億港幣，這就使得我們今天有很好的現金流、業績表現良好。在重新整理非核心業務方面，太古地產的表現是良好的，我們不斷優化，同時進一步增加對核心業務的投資。
現場提問：太古已經出售太古城中心三期、四期以及第一期，是否準備從香港撤退？
白德利：我們的確是出售了一些位於香港的非核心物業，這些都是比較老的資產（超過40年），可以使我們籌集資金、轉投到更重要的項目裏。
太古城中心一期是非常大的項目，我們也在新建太古坊二期、三期，從這裏可以看到我們還是做了很多的投資。我們在2023年會落成一個23萬平方的新大樓，同時也在開發一些住宅項目——在過去兩三個星期，有兩個新的項目推出，一個是在台灣，一個是在黃竹坑。所以我們對香港還是充滿擔當的，會不斷地尋找一些新的投資機會。
關於商場店鋪方面，因為土地的價值下降，同時我們在香港金鐘以及中環也有一些地段，在未來一兩年政府也會拿出來出售，所以我們也會密切關注。
我們對香港還是很有信心的。太古地產在香港的物業投資非常廣泛，如寫字樓、零售等等，香港的寫字樓物業是非常依賴香港“金融中心”地位的。我們相信香港歷史上金融發展最好的十年就是未來十年，會有更多的需求從中國大陸那邊延伸過來。從我們新建一些大樓的情況上，你們可以看出太古地產的焦點放在哪裏；新建了這些新樓後，將來的盈利就會更好。
現場提問：對於剛啓動的項目，比如説上海前灘太古裏，疫情有沒有帶來什麼影響？
白德利：當疫情衝擊開始來的時候，沒有人可以避免受到衝擊，前灘太古裏也不例外。但中國內地的復甦是非常強勁的，去年下半年的銷售比上半年上升了29%，這是一個強勁的復甦，當然疫情有短期的影響，我們是有感受到的，但是中國的市場復甦非常強勁，特別是在下半年。
現場提問：北京的一些項目，比如説三里屯、頤堤港的復甦為什麼比較緩慢？
白德利：兩個理由，一是因為北京的疫情相較於國內其它城市有更多的暴發，因此復甦較為緩慢；同時疫情管控也更嚴格，解除管控的時段也是比較晚，但三里屯太古裏和頤堤港目前的勢頭還是蠻好的，前景也不錯，所以我們還是有信心的。
現場提問：疫情帶來的衰退是不是已經見底了？2021年太古集團預期還是會有虧損嗎？
白德利：其實現在要預測2021年發生什麼事是比較危險的，但是我們還是覺得比較欣慰：疫苗已經批准使用，我們相信在香港的接種比例到年中的時候應該已經比較高了，生活的限制也會逐步縮小，同時也會跟廣東省通關。
在中國內地方面，去年除了有5-6個星期是真的面對很大的衝擊之外，在其他時間，中國的經濟還是強勁地向前邁進的。一般上半年是太古地產業績表現比較疲軟的階段，所以也不會有非常大的盈利預測，可能還是會出現一些虧損。但是我們對2021年整年還是相對比較有信心的，我們的核心業務、現金流都是比較健康的，同時我們在中國內地的業務也會繼續加大力度投資和加以營運。
現場提問：太古地產是否會向租户繼續提供租金優惠？這對公司業績會帶來什麼影響？
白德利：我們會透露有關的商業資料。在2019年太古地產就開始有租金的優惠，因為當時有社會事件，後來又有了疫情，香港的零售這一年多的時間面臨着非常大的壓力，是處於陰霾之下的。但是現在有了疫苗，可能很快也會和內地通關；但在這些事情成為事實之前，我們還是會看每個具體的情況提供租金的優惠，不會一概而論。
現場提問：在2021年太古地產怎樣平衡香港以及內地的業務？在中國內地的商場將會有什麼新發展策略嗎？
白德利：我們的家在香港，但是我們在中國內地也會掌握很多的機會，我們現在還沒有一個明確的答案説在哪裏是重點，但是我們在香港和中國內地都會掌握髮展的機會。
我們希望在4月以及2021年餘下的時間啓動上海前灘太古裏項目，它將會是一個數碼友好的商場，這會使太古的競爭優勢更大；同時它是以健康作為主題的商場，所以對於中國內地的羣眾來講應該是很有吸引力的——它的出租率已經達到了77%。
我們有5個商場已經到了不同的成熟度。經過多年營運，它們在所處的城市都是非常優秀的商場，包括三里屯太古裏、前灘太古裏等等，它們都非常有名。太古地產以及太古裏的這個品牌在消費者的心目中，在來到商場的消費者和市政府的心目中，已經變成了一個相當強大的品牌。所以我們的戰略是對的，就是在一些最大的城市裏面儘量找一些以零售為主導的商場來營運，這個戰略是成功的。你可以看到太古地產在中國內地會有更多的新項目推出。
現場提問：中國內地的零售商場在疫情之下的復甦情況是怎麼樣的？
白德利：從財務的角度來講，它們的復甦是相當不錯的，比如説在下半年銷售額有20%的增長。同時人流也是增長的，並且有更多的網上銷售活動，這也使得商場在疫情之下可以表現更好；我們也會使用更多的技術，如人工智能等工具使商場更具吸引力。其實在疫情的這一年裏面，比較正面的發展就是我們更多地使用了數碼技術。
現場提問：相比上一年，為什麼太古地產增加了3.4%的派息？
白德利：太古地產的派息目標就是希望每一年都能有持續增長，長遠來講都是把公司溢利的一半拿出來派息。我們也理解在疫情之下公司的業績會受壓，但是我們有信心可以增加派息的比例。不是所有地產商都可以這樣做，我們覺得在我們的業務的勢頭之下，可以持續地每一年增加我們的派息。