中報點評16丨綠地控股：投資趨謹慎，“貿易港模式”帶來新契機
克而瑞研究中心 朱一鳴、李丹
導讀：
貿易港加速全國化佈局，有望發展成為綠地新的增長點。
2020年上半年，綠地實現合同銷售金額1330.29億元，合同銷售面積1031.2萬平方米，在疫情影響下，銷售金額和銷售面積分別較去年同期下降20.7%和30.7%。上半年銷售回款1257億元，回款率達95%，同比上升16個百分點，回款質量提升明顯。綠地管理層表示有信心保持年初的銷售目標不變，即在2019年的基礎上穩中有增。
上半年，綠地圍繞重點地區，聚焦產業協同，戰略性拓展了一批貿易港、醫療產業園等重點發展項目，累計新獲取項目59個，新增土地投資金額448億元，同比下降19.4%；新增土地建築面積1465萬平方米，形成可售貨值約1600億元。上半年綠地聚焦重點省會城市及其周邊溢出地區，二線城市投資比重顯著提升，相較於2019年全年，二線城市投資金額佔比由34.9%提升至65%。
2020年上半年，綠地控股實現營業收入2098億元，同比增長4.2%。上半年實現營業淨利潤108億元，同比下降4.7%。毛利率和淨利率分別同比下降1.6和8.5個百分點至14.9%和5.1%，低於同等規模房企平均水平。截至2020年上半年末，綠地實現經營性現金流量淨額41億元，較一季度由負轉正；持有現金872.5億元，與期初基本持平。上半年末綠地淨負債率179.5%，較期初增加23.6個百分點，處於行業相對高位。現金短債比0.72，長短債務比1.73,短期償債承壓，總體債務結構穩健。
2020年上半年，綠地在“地產+基建”兩大主業持續強化發展的同時，消費、金融、康養等綜合產業也在疫情下危中尋機，為中長期的多元產業協同發展注入動力。其中，商貿產業上半年進展突出，貿易港的全國化延伸佈局加速落地，基於產業協同優勢，“綠地貿易港模式”形成，有望發展成為綠地新的增長點。
1銷售
疫情影響下銷售業績同比下滑但銷售質量持續提升
2020年上半年，綠地實現合同銷售金額1330.29億元，合同銷售面積1031.2萬平方米，其中住宅佔比約81%，商辦佔比約19%。在疫情影響下，銷售金額和銷售面積分別較去年同期下降20.7%和30.7%。得益於加碼一、二線城市的戰略轉向，銷售均價12900元/平方米，同比增長14.4%。
儘管受疫情影響銷售業績有所下滑，但綠地持續注重銷售質量。上半年銷售回款1257億元，回款率達95%，同比上升16個百分點，回款質量提升明顯，其中住宅產品銷售金額佔比超7成，回款率達106%。此外，面對突發疫情綠地積極實施分類管控法，提升重點項目復工復產效率。上半年累計新開工面積1633萬平方米，同比下降38.1%；新增供應956萬平方米，竣工備案面積602萬平方米，合同交付903萬平方米，同比增長29.4%，為業績達成提供支撐。
綠地管理層表示，隨着下半年政策利好的釋放以及市場的改善，有信心對沖上半年疫情影響，保持年初的銷售目標不變，即在2019年的基礎上穩中有增。
2投資
拿地積極謹慎二線城市投資進一步加碼
2020年上半年，受疫情影響綠地投資力度有所減緩，但仍抓住政策窗口期，圍繞重點地區，聚焦產業協同，戰略性拓展了一批貿易港、醫療產業園等重點發展項目。上半年綠地累計新獲取項目59個，新增土地投資金額448億元，同比下降19.4%；新增土地建築面積1465萬平方米，住宅項目佔比約73%，形成可售貨值約1600億元。其中，權益新增土地金額366億元，權益新增土地建築面積1247萬平方米。整體來看，上半年綠地拿地呈積極謹慎的節奏。
截至上半年末，綠地房地產項目遍及全國30個省，150餘座城市。在建項目建築面積14488.4萬平方米，同比增長24.1%；擬建項目規劃計容建築面積4603萬平方米，土地消化週期進一步拉長，需適當加快開發及去化節奏，注意庫存壓力。
從投資城市能級佈局來看，上半年綠地聚焦重點省會城市及其周邊溢出地區，二線城市投資比重顯著提升。相較於2019年全年，二線城市投資金額佔比由34.9%提升至65%，投資面積佔比提升2.5個百分點至40.1%。一二線投資金額比重合計約67%，較去年全年上升7個百分點。基於此，新增土地成本同比增長21%至3055元/平方米，但對比銷售均價依然利潤空間可觀。從投資區域分佈來看，2020年上半年綠地於長三角和中西部的投資比重增加。其中，於長三角投資金額佔比超過50%，較2019年全年進一步提升2.6個百分點，投資面積佔比提升1.5個百分點至33.9%；於中西部的投資金額及面積佔比分別較去年全年提升3.3和3.7個百分點。
3盈利
營收增長4.2%二季度復甦下逐步對沖疫情影響
2020年上半年，綠地控股實現營業收入2098億元，同比增長4.2%。其中，房地產銷售收入966.1億元，同比增長7.24%，佔總營收比重約43.5%；基建產業實現營收906.1億元，同比下降15.9%，佔總營收比重約40.8%。商品銷售及相關產業則在戰略驅動下實現營收249.8億元，同比大幅增長198.3%，佔總營收比重較上年末增長4.7個百分點至11.3%。
上半年綠地控股的利潤規模增速及利率指標均略有下行，主要由於受年初疫情影響，一季度業績降幅較大，二季度隨着全面復工復產，降幅逐步收窄。上半年實現營業淨利潤108億元，同比下降4.7%；歸母淨利潤80.2億元，同比下降10.8%；毛利率和淨利率分別同比下降1.6和8.5個百分點至14.9%和5.1%。其中，房地產業務營業成本增速超過營業收入增速，毛利率同比下降2.2個百分點至25.8%；基建產業毛利率同比上升0.98個百分點至4.84%。
4償債
淨負債率較高短期償債承壓
資金運營方面，上半年綠地現金流狀況總體良好。截至2020年上半年末，綠地實現經營性現金流量淨額41億元，較一季度由負轉正；持有現金872.5億元，與期初基本持平；預收賬款持續穩步提升至3934億元，為未來業績奠基。
同時，綠地積極拓寬多元融資渠道，推進ABS、境外債券、公司債、疫情債等創新融資，加大融資力度。上半年獲得主要貸款銀行授信額度4150億元，已使用額度1887億元，未使用額度2263億元，保障資金的平穩週轉運營。
債務結構方面，截至2020年6月末，綠地淨負債率179.5%，較期初增加23.6個百分點，處於行業相對高位。整體融資成本5.66%，維持在行業低位。現金短債比0.72，較期初再度下滑，持有現金未能覆蓋短期債務，短期償債面臨一定壓力；長短債務比1.73，較期初增長14.4%，債務結構合理穩健。
5多元化
加速貿易港全國化佈局產業協同優勢凸顯
2020年上半年，綠地在“地產+基建”兩大主業持續強化發展的同時，消費、金融、康養等綜合產業也在疫情下危中尋機，為中長期的多元產業協同發展注入動力。
其中，基建產業上半年實現營業收入906.1億元，同比下降15.9%。在逆勢中搶抓機遇，上半年新籤合同2673億元，同比增長49%，先後承接了南京地鐵9號線一期工程等一批重大項目，新增一大批10億元以上項目。此外，大基建集團成功組建，圍繞“市場、資金、併購、風控”充分發揮平台功能。
商貿產業上半年進展突出，貿易港的全國化延伸佈局加速落地，基於產業協同優勢，“綠地貿易港模式”形成，有望發展成為綠地新的增長點。上半年，貿易港集團實現營業收入45億元，同比增長52%。目前已在天津、西安、濟南、哈爾濱、寧波、貴陽、成都、昆明、武漢、蘭州等地落地貿易港項目10餘個。國際貿易業務，實現營業收入27億元，進口規模創歷史新高；零售超市板塊在北京、上海、鄭州等6個城市新開門店7家，新籤開業項目9個，線上業務規模快速放大，業務佔比近25%。
此外，金融產業上半年實現利潤總額20億元，同比增長26%。酒店旅遊產業穩步提高酒店入住率，繼續推進酒店輕資產管理輸出，簽約項目10個。健康產業投資建設醫療健康產業園，打造健康產業新商業模式。科創、能源、汽車、綠化等產業也均克服困難，積極推進，為實現多元產業協同發展賦能。
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