國泰君安證券：資管新規延期利好 8月迎來地產板塊性行情
來源：國泰君安證券
深度依賴融資的房地產行業2020年整體融資狀況有所好轉。多家機構的數據顯示，上半年房企融資規模相對平穩，與此同時，融資成本則進入下行通道，整體融資環境改善。
值得注意的是，近日，央行發佈消息稱，考慮到今年以來新冠肺炎疫情對經濟金融帶來的衝擊，金融機構資產管理業務規範轉型面臨較大壓力。為平穩推動資管新規實施和資管業務規範轉型，經國務院同意，中國人民銀行會同有關部門審慎研究決定，資管新規過渡期延長至2021年底。
【國泰君安地產團隊認為，資管新規延期儘管並非寬鬆，是壓降存量非標規模的速度放緩，但對房地產行業確為利好，推盤和銷量小幅下降、價格小幅上升。疊加7月銷售持續好轉，8月迎來地產板塊性行情。】
在相對寬鬆的貨幣政策推動下，2020年上半年，房企的融資成本有所下行。
中國指數研究院日前公佈的數據顯示，上半年房企信用債發行總規模3282億元，同比基本持平；平均利率為4.3％，同比下降1.2％。中期票據和短期融資券發行規模上升，公司債和定向工具發行規模有所下降。
同策研究院持續監測的數據顯示，今年上半年公開披露融資利率的共92筆，其中74筆融資利率均在7％以下，12筆融資利率在7％-9％之間。與2019年絕大部分在10％以上的成本相比，房企在2020年融資成本有所下降。
大型房企的融資優勢更加明顯，中指院的數據顯示，前10企業信用債、海外債發行總額分別為556.5億元、755.5億元，海外債發行規模遠高於其它陣營企業，信用債發行規模僅次於11-30企業，海外債融資成本6.54％，其它陣營房企均在7％以上，遠低於其他各陣營企業，信用值融資成本均值僅為3.64％，企業融資優勢明顯。
境內債券相較於境外債券下降幅度更大。TOP50房企境內發債平均利率為4.86％，較去年同期下降14.59％。境外發債平均利率為7.47％，較去年同期下降3.36％。
值得一提的是，上半年境內單筆發行金額最大的為金融街於4月份發行的76億元ABS，本次債券簡稱為“金融街優”，票面利率為2.8％。
針對資管新規過渡期延長，國泰君安地產團隊表示，“房企盈利模式當中，核心就是權益乘數和土地增值，而資管新規主要影響前者，自2018年以後，給房企報表帶來了持續負面影響。”
2018年以前，在地產作為經濟早週期背景下，房企負債增速和M2增速嚴格同步，也即中央的信用投放第一時間反應到了房企的報表當中，收緊時也是如此。房企對信用投放的呈現形式就是借錢拿地，並直接反應在土地市場中，體現為價格的大幅度上行。這一過程當中，企業的拿地速度大幅度超過推盤銷售速度，因此體現為資產負債表的大幅度擴張，存貨項明顯放大。
在經歷多次寬鬆和收緊週期之後，2018年之後出現新的變局，即儘管M2增速見底回升，但房企負債增速持續下行。在此前房地產調控當中，容易出現違規資金繞道進入房地產的情況，而2018年之後，從房企報表就能較為清晰地看到違規進入房企報表內的難度大幅度提升，只能作為表外非並表項目，這是房企披露銷售數據和報表數據不一致的核心原因。
資管新規主要涉及表外資產和土地前融，如果壓降速度過快，在銷售變現速度較慢時，會帶來企業資金鍊風險。收緊融資時，往往會體現為房企推盤的加速、價格優惠力度的加大，反之亦然。因此，當前資管新規延期，預計將帶來推盤量較此前預期小幅下降，在短期內體現為銷量增速略低於預期但房價略超預期。
在上半年的快速衝刺下，房地產銷售在下半年並沒有呈現出明顯的淡季態勢。
克而瑞研究中心8月1日發佈的最新數據顯示，7月，百強房企實現全口徑銷售金額10870.2億元，同比增長24.8％；從累計銷售金額來看，今年前7個月百強房企整體銷售業績同比增長1.2％，自年初以來累計銷售業績增速首次轉正，今年7月淡季不淡。
從行業龍頭來看，百強房企中有超過7成房企實現單月銷售業績同比增長，且增幅大多超過20％。
具體來看，碧桂園7月單月實現全口徑銷售金額760億元，同比增長28.8％；萬科實現全口徑銷售金額579.6億元，同比增長20.3％。前十強房企中，7月單月全口徑銷售金額同比增幅較大的房企為華潤置地、保利、恆大和世茂集團，分別同比增長89.5％、79.3％、60.7％和45.1％。從前7個月的累計銷售金額來看，碧桂園、恆大的累計全口徑銷售金額已突破4000億元，分別為4483.1億元和4138.4億元，萬科的累計全口徑銷售金額為3788億元。
國泰君安地產團隊認為，7月百強房企銷售增速繼續恢復，疊加低基數，預計在 8月中旬統計局公佈數據中也有較好表現。近期制約板塊的依然是長期趨勢的不明朗和短期各個城市的調控收緊，預計在資管新規延期的貨幣政策改善下，板塊將迎來反彈行情。對於全年的銷售判斷依然維持倒V，即7月預計為單月增速高點，後期逐步回落。